Chia di sản thừa kế khi chưa có sổ đỏ, đất không có giấy tờ

1. Điều kiện được chia thừa kế quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất như sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, người để lại di sản là quyền sử dụng đất nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì vẫn có thể để lại di sản thừa kế.

2. Đất không có sổ đỏ vẫn có thể chia thừa kế:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển giao quyền sử dụng đất giữa người này sang người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Tặng cho quyền sử dụng đất là sự tự nguyện của mỗi bên, theo thoả thuận bên tặng cho quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để không phải thực hiện trách nhiệm tài chính trong việc tặng cho quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua thì việc công nhận quyền sử dụng đất là di sản như sau:

– Trường hợp đất của người đã mất để lại mà người thừa kế đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất cũng là di sản.

– Với trường hợp đất của người đã mất để lại mà người ấy có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm nhận thừa kế.

– Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất ấy không có Giấy chứng nhận hay không có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở hoặc công trình xây dựng khác gắn liền với đất đó mà có nhu cầu chia di sản thừa kế, thì được giải quyết như sau:

+ Trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất ấy là hợp pháp, nếu không được cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết buộc chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất chung.

+ Trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền chứng minh việc sử dụng đất trên là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho thấy rõ ràng là việc sử dụng đất ấy không trái quy định và có thể được thoả thuận để chuyển quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.

+ Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho thấy rõ ràng việc sử dụng đất đó là không hợp pháp và di sản là tài sản gắn liền với đất không được tiếp tục hiện hữu trên đất nữa thì Toà án sẽ giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản trên đất đó.

Như vậy, cho dù đất đó không có sổ đỏ, sổ hồng nhưng nếu quyền sử dụng đất được coi là di sản thì đương sự có thể được chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

3. Cách chia đất không có sổ đỏ, giấy tờ:

Theo pháp luật dân sự Việt Nam quy định có hai loại thừa kế là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật.

3.1. Chia thừa kế theo di chúc:

Căn cứ theo Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Di chúc như sau: Di chúc là việc thực hiện ý nguyện của bản thân để lại tài sản của mình cho người thừa kế sau khi chết.

Căn cứ tại Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người viết di chúc có quyền sau đây:

– Chỉ định người thừa kế hoặc tước quyền hưởng di sản của người thừa kế;

– Phân định phần di sản cho những người thừa kế;

– Dành một phần tài sản trong khối di sản để hiến tặng hoặc thờ phụng;

– Giao trách nhiệm cho người thừa kế;

– Chỉ định người lập di chúc, người quản lý di sản và bên phân chia di sản.

Như vậy, nếu di chúc hợp pháp thì việc chia thừa kế là quyền sử dụng đất sẽ được phụ thuộc theo nội dung di chúc. Tuy nhiên, khi có người hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc theo quy định khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 thì di sản sẽ được chia đôi để bảo đảm quyền lợi của người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc.

3.2. Chia thừa kế theo pháp luật:

Căn cứ theo hướng dẫn tại Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế có điều kiện và trình tự thừa kế được pháp luật quy định.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 651 và Điều 652 thì thừa kế theo pháp luật sẽ chia như sau:

– Những người thừa kế cuối hàng được hưởng phần di sản như trên;

– Trường hợp người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước hoặc đã chết thì không có quyền hưởng di sản, như tước quyền hưởng di sản hay cấm nhận di sản;

– Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để nhận di sản thì cháu được hưởng phần di sản do cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống;

Nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản đó cha hoặc mẹ của mình được hưởng nếu còn sống.

4. Những rủi ro khi chia đất đai không có sổ đỏ, giấy tờ?

4.1. Dễ xảy ra tranh chấp:

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai và có giá trị tính từ ngày đăng ký sổ địa chính”.

Theo quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có giá trị tính từ ngày đăng ký sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì người đã nộp tiền sẽ không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không theo quy định sẽ không tồn tại giao dịch chuyển nhượng. Nếu không có sổ đỏ, thiếu thông tin thửa đất trong giấy tờ mua bán, giao dịch hoặc người làm chứng sẽ dễ dàng xảy đến khiếu kiện vì khó xác định được đó là đất của ai.

4.2. Không được thế chấp khi vay tiền:

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc chủ nhà sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp đất vay tiền bởi nguy cơ mất một khoản cho vay là vô cùng cao. Như vậy, chắc chắn việc mua đất sẽ không có khả năng sinh lợi và mất bớt sự linh hoạt khi sử dụng đất.

4.3. Khó bán được đất không có sổ đỏ:

Vì tính linh hoạt không cao và ẩn chứa những nguy hiểm nên nếu muốn bán tiếp đất cũng vô cùng khó, kể cả khi có được khách hàng đồng ý mua lại cũng xảy ra nhiều rủi ro. Bên cạnh việc, người bán không đủ giấy tờ hợp pháp sẽ bị người mua ép giá.

4.4. Hạn chế quyền sử dụng đất:

Người mua phải đất không có sổ đỏ (trong trường hợp không được pháp luật xác nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị thiệt hại, đặc biệt là bị hạn chế một số quyền của người sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi hình thức sử dụng đất, cho thuê lại. .. Điều kiện cơ bản nhất khi làm những quyền trên là phải có sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ.

4.5. Bị giải toả không được đền bù:

Nếu mảnh đất trong phạm vi giải toả nhằm thực hiện việc xây dựng những khu tập thể chắc chắn bạn sẽ không được đền bù một khoản tiền tương tự với đất quy hoạch đô thị và có sổ đỏ đàng hoàng.

4.6. Khó khăn trong việc cấp phép xây dựng

Trong đơn xin cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ càng khó xây dựng mới, cải tạo hay sửa nhà trên đất.

Trường hợp đặc biệt, đất không có sổ đỏ mà vẫn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, giấy tờ về đất đai là trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thời điểm ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; một số các giấy tờ đáp ứng điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật đất đai năm 2013;

– Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định về các giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng.