Cách phân chia thừa kế đất đai của ông bà, bố mẹ để lại

1. Cách phân chia thừa kế đất đai của ông bà, bố mẹ để lại:

Việc phân chia thừa kế đối với đất đai do ông bà, bố mẹ để lại là một trong những nội dung quan trọng và phức tạp trong thực tiễn pháp lý, bởi loại tài sản này không chỉ có giá trị lớn mà còn gắn liền với quyền sử dụng đất – một loại tài sản đặc biệt chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều ngành luật.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chia thừa kế đất đai được thực hiện theo 02 hình thức à chia theo di chúc và chia theo pháp luật, tùy thuộc vào việc người để lại di sản có để lại di chúc hợp pháp hay không. Cụ thể như sau:

1.1. Chia thừa kế đất đai theo di chúc:

a. Hình thức của di chúc:

Theo quy định của pháp luật dân sự, di chúc có thể được lập dưới 02 hình thức là di chúc bằng văn bản và di chúc miệng (Điều 627 Bộ luật Dân sự 2015). Trong đó, di chúc bằng văn bản bao gồm:

• Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng;
• Di chúc bằng văn bản có người làm chứng;
• Di chúc bằng văn bản có công chứng;
• Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Việc lựa chọn hình thức di chúc phù hợp có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo giá trị pháp lý của di chúc khi mở thừa kế.

Đối với di chúc miệng, pháp luật chỉ cho phép áp dụng trong trường hợp tính mạng của người lập di chúc bị đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản. Tuy nhiên, di chúc miệng chỉ có hiệu lực tạm thời và sẽ mặc nhiên bị hủy bỏ nếu sau 03 tháng kể từ thời điểm lập di chúc mà người lập vẫn còn sống, minh mẫn và có khả năng lập di chúc bằng văn bản (Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015). Quy định này nhằm hạn chế việc lạm dụng di chúc miệng và bảo đảm tính xác thực của ý chí người để lại di sản.

b. Điều kiện để di chúc hợp pháp:

Một di chúc chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
• Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Hình thức di chúc không trái quy định của luật.

c. Cách chia thừa kế đất đai theo di chúc:

Khi di chúc hợp pháp, việc phân chia đất đai sẽ được thực hiện theo đúng nội dung mà người lập di chúc đã định đoạt. Theo quy định của pháp luật, người lập di chúc có quyền phân định cụ thể phần di sản cho từng người thừa kế, bao gồm cả việc xác định tỷ lệ hưởng hoặc giao cho từng người một phần tài sản cụ thể như nhà/đất. Do đó, công thức chia trong trường hợp này không còn là “chia đều” mà phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của người để lại di sản.

Tuy nhiên, pháp luật vẫn đặt ra một giới hạn nhất định thông qua quy định về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015). Theo đó, những người như vợ, chồng, cha mẹ, con chưa thành niên hoặc con đã thành niên nhưng không có khả năng lao động vẫn được hưởng một phần di sản tối thiểu, tương đương hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật ngay cả khi họ không được chỉ định trong di chúc hoặc được hưởng ít hơn mức này.

Quy định này có ý nghĩa bảo vệ quyền lợi của những người thân thiết và yếu thế trong gia đình, tránh trường hợp họ bị tước đoạt hoàn toàn quyền hưởng di sản.

Ví dụ: Nếu một người chồng lập di chúc để lại toàn bộ nhà đất cho con mà không cho vợ hưởng thì người vợ vẫn có quyền yêu cầu hưởng một phần di sản theo quy định bắt buộc của pháp luật. Khi đó, công thức chia phải được điều chỉnh để đảm bảo phần di sản tối thiểu cho người thuộc diện được bảo vệ.

1.2. Chia thừa kế đất đai theo pháp luật:

a. Trường hợp áp dụng chia theo pháp luật:

Trong nhiều trường hợp, việc chia thừa kế đất đai không thể thực hiện theo di chúc mà phải áp dụng theo pháp luật. Điều này xảy ra khi không có di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc di chúc không điều chỉnh toàn bộ di sản. Ngoài ra, các trường hợp như người thừa kế theo di chúc chết trước, từ chối nhận di sản hoặc không có quyền hưởng di sản cũng dẫn đến việc phần di sản tương ứng phải được chia theo pháp luật (Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015).

Việc xác định đúng trường hợp áp dụng chia theo pháp luật có ý nghĩa quyết định đến cách thức phân chia tài sản. Trên thực tế, nhiều tranh chấp phát sinh do các bên không xác định đúng hiệu lực của di chúc hoặc phạm vi áp dụng của nó, dẫn đến việc áp dụng sai cơ chế chia thừa kế.

b. Xác định người được hưởng thừa kế theo pháp luật:

Khi chia thừa kế theo pháp luật, việc đầu tiên cần thực hiện là xác định đúng người thuộc diện thừa kế và hàng thừa kế. Pháp luật quy định 03 hàng thừa kế theo thứ tự ưu tiên như sau:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Việc xác định đúng hàng thừa kế có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định số người tham gia phân chia di sản, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ hưởng của mỗi người.

c. Nguyên tắc chia đất đai theo pháp luật:

Khi chia thừa kế theo pháp luật, nguyên tắc cơ bản là những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau (khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015). Đây là nguyên tắc mang tính bắt buộc và được áp dụng thống nhất trong mọi trường hợp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Tuy nhiên, đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì việc chia không chỉ dừng lại ở việc xác định tỷ lệ mà còn phải xem xét khả năng chia hiện vật. Nếu thửa đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai, các bên phải lựa chọn phương án khác như thỏa thuận giao đất cho một người và thanh toán lại phần giá trị cho người khác hoặc bán tài sản để chia tiền. Điều này cho thấy việc áp dụng công thức chia trong thực tế phải gắn liền với điều kiện pháp lý và thực tiễn của tài sản.

Như vậy: Việc phân chia thừa kế đất đai của ông bà, bố mẹ để lại được thực hiện theo 02 hình thức sau:

• Nếu di chúc hợp pháp, việc chia sẽ tuân theo ý chí của người để lại di sản nhưng vẫn phải đảm bảo quyền lợi tối thiểu cho những người thừa kế đặc biệt (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015);
• Ngược lại, nếu chia theo pháp luật thì di sản sẽ được phân chia đều cho những người cùng hàng thừa kế theo quy định (Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).

2. Cách xử lý khi phân chia thừa kế đất đai của ông bà, bố mẹ để lại:

2.1. Điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật đất đai:

Trong quá trình phân chia thừa kế đất đai, nhiều người cho rằng chỉ cần xác định tỷ lệ hưởng là có thể chia đất theo từng phần tương ứng. Tuy nhiên, trên thực tế, việc chia đất theo hiện vật (tức là chia thành từng thửa riêng) phải đáp ứng các điều kiện về tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai và quy định cụ thể của từng địa phương.

Hiện nay, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa đất. Theo đó, điều kiện tách thửa bao gồm:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
• Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó;
• Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
• Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Ngoài ra, mỗi tỉnh/thành phố đều ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại…). Nếu thửa đất không đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cho phép tách thửa. Điều này có nghĩa là dù các bên đã thống nhất tỷ lệ chia, việc chia đất trên thực tế vẫn không thể thực hiện được nếu không đủ điều kiện pháp lý.

Do đó, trước khi tiến hành phân chia thừa kế, cần kiểm tra kỹ điều kiện tách thửa tại địa phương để lựa chọn phương án phù hợp, từ đó tránh trường hợp thỏa thuận xong nhưng không thể thực hiện được trên thực tế.

2.2. Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa:

Khi thửa đất không đủ điều kiện tách thửa, các bên không thể chia hiện vật theo tỷ lệ như mong muốn. Đây là tình huống rất phổ biến, đặc biệt đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hoặc nằm trong khu vực bị hạn chế tách thửa theo quy hoạch.

Trong trường hợp này, nếu các bên vẫn cố tình tự chia đất mà không thực hiện thủ tục tách thửa hợp pháp thì việc phân chia đó sẽ không được pháp luật công nhận. Người nhận phần đất cũng không thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp do không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.

Chính vì vậy, khi không đủ điều kiện tách thửa, các bên cần chuyển sang các phương án chia khác phù hợp với quy định của pháp luật thay vì cố gắng chia hiện vật một cách không hợp pháp.

2.3. Phương án một người nhận đất và thanh toán lại giá trị:

Một trong những phương án phổ biến và phù hợp nhất khi không thể chia đất theo hiện vật là việc các bên thỏa thuận để một người nhận toàn bộ quyền sử dụng đất và thanh toán lại giá trị tương ứng cho những người thừa kế còn lại.

Phương án này giúp đảm bảo tính toàn vẹn của thửa đất, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi về tài sản cho các bên. Tuy nhiên, để thực hiện được phương án này, cần phải tiến hành định giá đất một cách khách quan và có thể thông qua thỏa thuận giữa các bên hoặc thuê tổ chức thẩm định giá độc lập.

Sau khi xác định được giá trị của thửa đất, người nhận đất sẽ thanh toán cho các đồng thừa kế phần giá trị tương ứng với tỷ lệ được hưởng. Việc thanh toán này nên được lập thành văn bản rõ ràng và có công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh tranh chấp về sau.

2.4. Phương án bán đất để chia bằng tiền:

Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận về việc một người nhận đất hoặc không có ai đủ điều kiện tài chính để thanh toán lại cho người khác, phương án bán đất để chia tiền là giải pháp phù hợp và công bằng nhất.

Theo đó, toàn bộ thửa đất sẽ được chuyển nhượng cho bên thứ ba, sau đó số tiền thu được sẽ được chia cho các đồng thừa kế theo tỷ lệ đã xác định. Phương án này có ưu điểm là đảm bảo sự minh bạch và dễ thực hiện, đặc biệt trong các trường hợp có nhiều người thừa kế hoặc có tranh chấp về việc sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc bán đất cần có sự đồng thuận của tất cả các đồng thừa kế. Nếu một hoặc một số người không đồng ý bán, các bên có thể phải yêu cầu Tòa án giải quyết và buộc bán tài sản để chia theo quy định của pháp luật. Điều này có thể kéo dài thời gian và phát sinh chi phí, do đó các bên nên ưu tiên thỏa thuận để đạt được phương án tối ưu.

3. Câu hỏi thường gặp về phân chia thừa kế đất đai của ông bà, bố mẹ để lại:

3.1. Đất chưa có sổ đỏ có được chia thừa kế không?

Điều 45 Luật Đất đai 2024 và Mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc, nếu mảnh đất đó có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai (ví dụ: sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch) thì vẫn có thể được xác định là di sản thừa kế và thực hiện phân chia thừa kế.

Tuy nhiên, việc phân chia trong trường hợp này thường phức tạp hơn bởi các bên phải thực hiện thủ tục chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và có thể phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước hoặc đồng thời với việc nhận thừa kế. Nếu đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, việc phân chia sẽ gặp nhiều rủi ro và có thể không được cơ quan có thẩm quyền công nhận.

3.2. Có bắt buộc phải chia đều đất thừa kế không?

Việc chia đều đất thừa kế chỉ áp dụng trong trường hợp chia theo pháp luật (khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015). Khi đó, những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau theo quy định. Tuy nhiên, nếu có di chúc hợp pháp thì việc phân chia sẽ được thực hiện theo nội dung của di chúc, không bắt buộc phải chia đều.

Ngoài ra, ngay cả khi chia theo pháp luật, các bên vẫn có quyền thỏa thuận với nhau về cách phân chia tài sản, miễn là không vi phạm điều cấm của luật và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người thứ ba.

Do đó, việc chia đều không phải là nguyên tắc cứng nhắc mà có thể linh hoạt tùy theo từng trường hợp cụ thể.

3.3. Anh em có thể tự thỏa thuận chia đất mà không cần Tòa án không?

Pháp luật khuyến khích các đồng thừa kế tự thỏa thuận với nhau về việc phân chia di sản, bao gồm cả đất đai. Nếu các bên đạt được sự thống nhất, họ có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản và thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý (Điều 59 Luật Công chứng 2024).

Việc không cần đưa ra Tòa án sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giữ gìn mối quan hệ gia đình. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi đôi bên thì thỏa thuận cần được lập thành văn bản rõ ràng, có đầy đủ chữ ký của các bên và thực hiện đúng trình tự pháp luật.

Trong trường hợp có tranh chấp hoặc không thể thỏa thuận, các bên mới cần yêu cầu Tòa án giải quyết.

THAM KHẢO THÊM:

• Luật sư tư vấn phân chia thừa kế, khai nhận di sản thừa kế
• Phân chia thừa kế thế nào khi có người bị tuyên mất tích?
• Chia di sản thừa kế nhà đất mang tên hộ gia đình thế nào?