Trong thực tế, không ít trường hợp người sử dụng đất qua đời khi thửa đất vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là “sổ đỏ, sổ hồng”). Vậy: Đất chưa có sổ đỏ có được lập di chúc thì có được chia thừa kế không?
Mục lục bài viết
1. Đất chưa có sổ đỏ có được lập di chúc hay không?
Trên thực tế, người dân thường có xu hướng lựa chọn hình thức lập di chúc có công chứng vì cho rằng di chúc được công chứng sẽ bảo đảm giá trị pháp lý cao hơn. Để di chúc được công chứng, người lập di chúc phải xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Trong trường hợp không có sổ đỏ thì Công chứng viên có quyền từ chối việc công chứng di chúc.
Tuy nhiên, xét về nguyên tắc pháp lý, di chúc trước hết là sự thể hiện ý chí đơn phương của người để lại di sản. Việc tài sản chưa có hoặc chưa hoàn thiện đầy đủ căn cứ pháp lý không làm hạn chế quyền lập di chúc của cá nhân. Trong trường hợp tài sản không đủ cơ sở để xác định là thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người để lại di sản thì di chúc liên quan đến tài sản đó sẽ không phát sinh hiệu lực. Theo đó, di chúc cũng không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người để lại di chúc và người thừa kế. Ngược lại, nếu có đủ căn cứ xác định tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của người để lại di sản thì di chúc sẽ phát sinh hiệu lực và việc phân chia di sản được thực hiện theo đúng nội dung của di chúc.
Quy định này cũng được khẳng định tại Điều 1 Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (hiện vẫn đang còn hiệu lực). Theo đó:
Trường hợp 1: Đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau thì quyền sử dụng đất đó được xác định là di sản mà không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Trường hợp 2: Đất do người chết để lại mà người đó không có sổ đỏ hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế thì tòa án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó trong những trường hợp sau:
- Có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp sổ đỏ (đủ điều kiện cấp sổ đỏ);
- Không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất;
- Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Như vậy: Trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất vẫn CÓ quyền lập di chúc đối với phần tài sản đó.
Để bảo đảm giá trị pháp lý và hiệu lực của di chúc trong trường hợp này thì người lập di chúc có thể ưu tiên thực hiện việc lập di chúc có 02 người làm chứng theo đúng quy định của pháp luật.
2. Đất chưa có sổ đỏ có được chia thừa kế hay không?
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền nhận thừa kế bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
- Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Như vậy, so với quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện về việc “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đã không còn là điều kiện bắt buộc trong mọi trường hợp.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng những điều kiện nêu trên chỉ được áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất thực hiện việc để lại quyền sử dụng đất theo di chúc, bởi khi lập di chúc, người sử dụng đất thể hiện rõ ý chí của mình trong việc định đoạt di sản. Trong khi đó, đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật thì ý chí của người sử dụng đất không được thể hiện.
Mặt khác, đối với trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì người sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thì mới đủ điều kiện để thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật. Trường hợp lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng hoặc không có người làm chứng, người đang sử dụng đất vẫn có quyền thể hiện ý chí để lại quyền sử dụng đất cho người thừa kế, kể cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Đồng thời, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (nêu trên) cũng đã khẳng định điều kiện về Giấy chứng nhận không phải là điều kiện bắt buộc trong trường hợp “nhận thừa kế quyền sử dụng đất”.
Kết luận: Quyền sử dụng đất vẫn CÓ THỂ được chia thừa kế trong trường hợp chưa có Sổ đỏ. Tuy nhiên, đối với những trường hợp đất được sử dụng không hợp pháp thì không được xác định là di sản thừa kế và do đó sẽ không được phân chia.
3. Nguyên tắc phân chia thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chia thừa kế được thực hiện theo hai hình thức cơ bản là thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Đối với quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), trình tự và cách thức chia thừa kế vẫn được áp dụng theo các nguyên tắc chung của pháp luật dân sự về thừa kế trên cơ sở xem xét tính hợp pháp của di chúc (nếu có) hoặc xác định đúng hàng thừa kế theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:
3.1. Chia thừa kế theo di chúc:
Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về di chúc như sau: Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.
Đồng thời, Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền sau đây:
- Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế.
- Phân định phần di sản cho từng người thừa kế.
- Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.
- Giao nghĩa vụ cho người thừa kế.
- Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.
Theo đó, trong trường hợp di chúc được xác lập hợp pháp, việc phân chia quyền sử dụng đất (kể cả đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận) về nguyên tắc phải được thực hiện theo đúng nội dung và ý chí định đoạt của người lập di chúc.
Tuy nhiên, pháp luật vẫn đặt ra những giới hạn nhất định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của một số chủ thể đặc biệt. Cụ thể, khi tồn tại người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc theo quy định tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì phần di sản liên quan buộc phải được điều chỉnh và phân chia lại nhằm bảo đảm quyền hưởng di sản của những người này, kể cả trong trường hợp di chúc có quy định trái ngược.
3.2. Chia thừa kế theo pháp luật:
Căn cứ theo quy định tại Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015: Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.
Và căn cứ theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật được xác định như sau:
- Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau;
- Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản;
- Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống;
Ngoài ra, trường hợp cháu của người để lại di sản cũng chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản thì chắt sẽ được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt đáng lẽ được hưởng nếu còn sống, theo nguyên tắc thừa kế thế vị do pháp luật quy định.
THAM KHẢO THÊM:
Tư vấn pháp luật qua Zalo
Liên hệ với Luật sư để được hỗ trợ:
Tư vấn pháp luật qua Zalo 
