Phân chia di sản là nhà đất khi có người thừa kế ở nước ngoài

1. Người nước ngoài có được nhận thừa kế nhà đất ở tại Việt Nam không? 

Hiện nay, theo căn cứ tại Điều 186 Luật đất đai năm 2013 có quy định về việc sử dụng đất cũng như sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau: 

Người thừa kế là người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì xử lý như sau: 

Người nhận thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng, Sổ đỏ). Tuy nhiên, người nhận thừa kế là người nước ngoài được quyền chuyển nhượng hoặc được tặng cho phần di sản mà mình được thừa kế. 

Trong hợp đồng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người thừa kế là người nước ngoài sẽ đứng là bên chuyển nhượng. 

Còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người thừa kế là người nước ngoài đứng tên là bên tặng cho. 

Trường hợp chưa thực hiện việc chuyển nhượng hay tặng cho phần di sản nhà đất được hưởng thì người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người đại diện (bằng văn bản theo ủy quyền) sẽ nộp hồ sơ về văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế để cán bộ cập nhật vào Sổ địa chính. 

Cụ thể, đối tượng được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam căn cứ quy định tại Điều 5 người sử dụng đất thì không bao gồm người nước ngoài. Đồng thời, đối với quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài chỉ được  sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án hay mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại như căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoại trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh (quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014). 

Do đó, người nước ngoài được hưởng thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế. Và đối với di sản thừa kế là nhà ở thương mại thì vẫn được cấp Sổ hồng theo đúng quy định. 

2. Hồ sơ, thủ tục phân chia di sản là nhà đất khi có người thừa kế ở nước ngoài:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ phân chia di sản là nhà đất khi có người thừa kế ở nước ngoài:

Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế gồm có: 

– Văn bản thỏa thuận khai nhận di sản thừa kế. 

– Văn bản di chúc (nếu có).

– Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã chết (giấy chứng tử/giấy báo tử). 

– Văn bản từ chối nhận di sản thừa kế (nếu có).

– Giấy tờ chứng minh tài sản yêu cầu phân chia là di sản thừa kế của người đã chết để lại (Sổ đỏ, Sổ hồng; trích lục thông tin thửa đất nếu nhà đất chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). 

– Các giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính phải thực hiện của người chết để lại (nếu có).

– Giấy tờ tùy thân của người được hưởng di sản gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân. 

– Giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người được hưởng di sản với người chết để lại di sản (Giấy khai sinh,…). 

– Trường hợp có ủy quyền thì cần giấy ủy quyền có xác nhận. 

Bước 2: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế:

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 

Do vậy, sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người người thuộc diện được hưởng di sản thừa kế sẽ phải công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế thì mới có giá trị. 

Trường hợp người thừa kế ở nước ngoài thì có thể lựa chọn các cách sau để hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế như này: 

– Người thừa kế đang ở nước ngoài có thể làm hợp đồng ủy quyền cho một người khác tại Việt Nam thay mặt mình đứng ra ký tên vào văn bản khai nhận di sản thừa kế. Lưu ý hợp đồng ủy quyền này sẽ phải được công chứng tại Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.

– Sau đó, gửi qua đường bưu điện về Việt Nam, người được ủy quyền bên Việt Nam sẽ mang hợp đồng ủy quyền đó ra văn phòng công chứng, chứng thực nơi cư trú để ký tá và công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền, như vậy mới được công nhận ủy quyền có hiệu lực để tiến hành hoàn thiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế. 

Bước 3: Niêm yết việc thụ lý văn bản khai nhận di sản thừa kế: 

Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, tổ chức hành nghề công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết.

3. Người thừa kế là người nước ngoài muốn từ chối nhận di sản thừa kế thì làm như thế nào? 

Theo quy định tại Điều 620 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định những người thừa kế có quyền từ chối di sản nhưng phải đảm bảo việc từ chối này không nhằm mục đích để trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình với người khác.

Do đó, người thừa kế là người nước ngoài vẫn có quyền từ chối nhận di sản thừa kế nếu đáp ứng điều kiện trên.

Trường hợp người nước ngoài làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế do yếu tố khoảng cách ở xa nên khá phức tạp. Cụ thể, người thừa kế là người nước ngoài ở Việt Nam khi muốn từ chối nhận di sản nhà đất mình được hưởng thì có thể thực hiện việc từ chối tại cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài.

Theo quy định tại Điều 78 Luật Công chứng 2014, Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng văn bản từ chối nhận di sản. 

Thủ tục giấy tờ người thừa kế ở nước ngoài cần chuẩn bị để công chứng văn bản từ chối nhận di sản thừa kế bao gồm: 

– Văn bản từ chối nhận di sản thừa kế.

– Phiếu yêu cầu công chứng. 

– Nếu thừa kế theo Di chúc thì cần có bản sao của di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người từ chối nhận thừa kế (nếu chia thừa kế theo pháp luật). 

– Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết. 

– Giấy tờ tùy thân của người yêu cầu gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân; hộ chiếu còn giá trị sử dụng. 

Sau khi hoàn tất thủ tục xong, người thừa kế là người nước ngoài sẽ gửi qua đường bưu điện văn bản đó về Việt Nam. 

4. Mẫu hợp đồng ủy quyền khai nhận di sản thừa kế của người thừa kế ở nước ngoài:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Hôm nay, ngày ……  tháng …….. năm ……., 

Tại địa chỉ…………, chúng tôi gồm có:

BÊN UỶ QUYỀN (BÊN A):

Ông/Bà ………… Sinh năm: …………

Chứng minh thư nhân dân số: ………… do Công an ……… cấp ngày ………

Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: …………

BÊN ĐƯỢC UỶ QUYỀN (BÊN B):

Ông/Bà …………… Sinh năm: ………

Chứng minh nhân dân số: ……… do Công an ………… cấp ngày ………

Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: …………

Hai bên cùng nhau lập và ký bản Hợp đồng này nội dung cụ thể như sau:

ĐIỀU 1. CĂN CỨ UỶ QUYỀN

Ông/Bà…………là chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ: Số ………… theo “Giấy chứng nhận………….” số: ………, số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/hồ sơ gốc số:………do UBND………cấp ngày………… (Sau đây trong hợp đồng gọi tắt là “Bất động sản”).

– Hiện tại Ông/Bà……… đã chết ngày……… theo giấy chứng tử số: ………, quyển số: ……… do UBND phường (xã, thị trấn) ………quận (huyện, thị xã)….. cấp ngày ………

– Theo quy định của pháp luật Bên A là ………. và là một trong những người thừa kế theo pháp luật của Ông/Bà ………

Nay Bên A uỷ quyền cho Bên B thực hiện các công việc ghi tại Điều 2 dưới đây.

ĐIỀU 2. NỘI DUNG UỶ QUYỀN

Bên A đồng ý uỷ quyền cho Bên B được toàn quyền thay mặt và nhân danh Bên A làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên liên quan, làm các thủ tục pháp lý và ký các giấy tờ cần thiết có liên quan đến Bất động sản ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này để thực hiện các việc sau:

– Khai nhận thừa kế và quyết định mọi vấn đề liên quan đến việc khai nhận thừa kế đối với phần tài sản Bên A được hưởng thừa kế từ Ông/Bà ………

– Bên B được phép uỷ quyền lại cho bên thứ ba.

ĐIỀU 3. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

– Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để Bên B thực hiện công việc;

– Chịu trách nhiệm về cam kết do Bên B thực hiện trong phạm vi uỷ quyền;

– Chịu trách nhiệm nộp lệ phí công chứng Hợp đồng uỷ quyền này.

Bên A có các quyền sau đây:

– Yêu cầu Bên B thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc thuộc phạm vi uỷ quyền nêu trên;

– Được bồi thường thiệt hại, nếu Bên B vi phạm các nghĩa vụ đã thoả thuận.

ĐIỀU 4. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

– Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho Bên A về việc thực hiện công việc đó;

– Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện uỷ quyền về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi uỷ quyền;

– Bảo quản, giữ gìn tài liệu, phương tiện đã được giao để thực hiện việc uỷ quyền.

Bên B có các quyền sau:

– Yêu cầu Bên A cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết để thực hiện công việc được uỷ quyền;

ĐIỀU 5. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

– Trong mọi trường hợp Bên được uỷ quyền phải có trách nhiệm thực hiện đúng những điều quy định tại Hợp đồng này và tuân theo các quy định của pháp luật khi thực hiện việc uỷ quyền nói trong bản Hợp đồng này;

– Bên được uỷ quyền đồng ý nhận thực hiện và chỉ nhân danh Bên uỷ quyền để thực hiện các việc được uỷ quyền nói trên;

– Bên uỷ quyền cam đoan ngoài bản Hợp đồng ủy quyền này Bên uỷ quyền chưa ký bất kỳ một văn bản uỷ quyền nào khác với bất kỳ một người nào khác.

ĐIỀU 6. THỜI HẠN UỶ QUYỀN

Thời hạn uỷ quyền là ………. năm kể từ ngày ký Hợp đồng này hoặc chấm dứt trước thời hạn theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 7. CHẾ ĐỘ THÙ LAO

………………

Hai bên đã tự đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ nội dung và ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

Hợp đồng ủy quyền này được lập thành …. bản và có hiệu lực kể từ ngày ký.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013. 

– Luật công chứng 2014.