Điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất? Cách xác định việc miễn thuế trong từng trường hợp khi bán nhà ở, đất ở duy nhất khi đứng chung quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở? Căn cứ xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất? Hồ sơ để chứng minh nhà ở, đất ở duy nhất?
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những đối tượng thu nhập chịu thuế. Chính vì thế, khi bán nhà đất, một trong những nghĩa vụ mà người bán nhà đất phải thực hiện là nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nhà nước ta cũng đã quy định những đối tượng thu nhập được miễn thuế, trong đó cũng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Vậy điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất?
Căn cứ pháp lý:
– Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Luật số 04/2007/QH12;
– Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân;
– Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Mục lục bài viết
1. Điều kiện được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:
Theo quy định tại Điều 4 của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân 2007 thì sẽ có hai trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mà thực hiện bán nhà, đất đó chính là các trường hợp:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng bất động sản (bao gồm chuyển nhượng cả nhà ở hình thành trong tương lai, các công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh, chị, em ruột với nhau.
Trong trường hợp này, ta có thể thấy pháp luật đã đưa những chủ thể trong việc mua bán nhà, đất là những những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng nằm trong những đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Quy định này được cho là rất hợp lý bởi vì thông qua quy định này đã thể hiện được tính nhân đạo trong pháp luật nước ta.
Trường hợp 2: Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và các tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân đó chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở. Ở trường hợp này, người bán nhà ở, đất ở chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mà họ đáp ứng được đồng thời các điều kiện sau:
– Chỉ có duy nhất về quyền sở hữu một nhà ở hoặc là quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm có cả trường hợp có nhà ở hoặc các công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) ngay tại thời điểm chuyển nhượng
– Có quyền sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng là tối thiểu là 183 ngày. Lưu ý rằng thời điểm để xác định quyền sở hữu nhà ở, xác định quyền sử dụng đất ở là ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp là được cấp lại, cấp đổi theo các quy định của pháp luật về đất đai thì tính thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở sẽ được tính theo thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trước khi mà được cấp lại, cấp đổi.
– Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Lưu ý: Trường hợp mà chuyển nhượng nhà ở, các công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này.
Quy định này được đánh giá là khá chặt chẽ và hợp lý, bởi lẽ:
– Trừ trường hợp có quan hệ hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng khi mua bán nhà, đất cho nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân thì còn lại các trường hợp khác đáng ra là phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập chịu thuế. Nhưng Nhà nước ta đã đưa ra quy định miễn thuế thu nhập cá nhân cho những đối tượng chỉ có duy nhất một nhà ở hay một đất ở. Chính quy định này cũng đã thể hiện được nhà nước ta đã rất “sáng suất và có tầm nhìn” trong việc “điều hoà” được lẫn cả tinh thần pháp luật và tính nhân đạo trong quy định của pháp luật. Khi một người chỉ có duy nhất một đất ở hay một nhà ở mà họ phải bán đi thì tức là khả năng cao họ sẽ phải đi thuê nhà hoặc mua nhà ở mới. Việc Nhà nước miễn thuế cho những đối tượng này đã một phần giúp họ bớt đi một phần gánh nặng về kinh tế, từ đó mà họ sẽ ổn định được cuộc sống hơn, và từ đó cũng giúp cho nhà nước giảm được phần nào những nỗi lo về an sinh xã hội cho người dân.
– Việc cá nhân sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở duy nhất tối thiểu phải là 06 tháng (183 ngày) thì khi bán đi mới được miễn thuế thu nhập cá nhân. Thời gian 183 ngày có liên quan đến việc xác định cá nhân đó có cư trú ổn định tại chính nhà ở đất ở duy nhất đó, điều này nhằm để tránh trường hợp một số người cố ý “lách luật” mua bán đất đai để sinh lời, kiếm lợi nhuận nhưng lại không phải nộp thuế cho nhà nước.
2. Trường hợp khi bán nhà ở, đất ở duy nhất:
Trong trường hợp chuyển nhượng đất ở, nhà ở mà nhà ở có chung về quyền sở hữu, đất ở có chung về quyền sử dụng thì chỉ cá nhân mà chưa có quyền sở hữu về nhà ở, quyền sử dụng đất ở những nơi khác thì được miễn thuế; còn đối với cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, có chung quyền sử dụng đất ở mà còn có quyền sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ở khác thì sẽ không được miễn thuế.
Trường hợp vợ chồng mà có chung quyền sở hữu nhà ở, chung quyền sử dụng đất ở và đây cũng là nhà ở, đất ở duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng mà còn có nhà ở, đất ở riêng, thì khi chuyển nhượng nhà ở hay đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc là chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng thì sẽ được miễn thuế; chồng hoặc là vợ có nhà ở, đất ở riêng thì sẽ không được miễn thuế.
Trường hợp là một cá nhân có quyền hoặc có chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng lại thực hiện chuyển nhượng một phần thì sẽ không được miễn thuế thu nhập cá nhân cho phần chuyển nhượng đó.
3. Căn cứ xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất:
Tại điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định như sau:
“Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, qua quy định trên thì việc căn cứ để chứng minh vấn đề người bán nhà ở, đất ở là nhà ở, đất ở duy nhất của mình để được xác định là đối tượng miễn thuế là căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, căn cứ vào chứng thư pháp lý để xác định đối tượng được miễn thuế khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất là vậy, nhưng trên thực tế có một số người đã nhờ anh, chị,em, người thân, bạn bè “đứng tên hộ” những nhà ở, đất ở khác, còn người đó chỉ đứng duy nhất một nhà ở, đất ở nhằm mục đích là để khi bán đi thì “tránh” được tiền thuế nộp cho Nhà nước. Hoặc khi kê khai thuế thì người bán nhà ở, đất ở kê khai không đúng với thực tế của họ. Và đây cũng là một trong những nguyên nhân mà Nhà nước ta đưa ra quy định “Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế”.
Như vậy, nếu người bán nhà ở, đất ở kê khai không đúng hoặc có hành vi gian lận ở đây nhằm mục đích là không phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho nhà nước khi có phát sinh thu nhập chịu thuế thì họ sẽ phải bị cơ quan thuế truy thu thuế và sẽ bị phạt về hành vi vi phạm này.
4. Hồ sơ để chứng minh nhà ở, đất ở duy nhất:
Khi người bán nhà ở, đất ở duy nhất đi kê khai thuế thu nhập cá nhân thì cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ sau đây để chứng minh mình là một trong những đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mà thực hiện bán nhà ở, đất ở duy nhất:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (lưu ý, trong tờ khai phải có chữ ký của người chuyển nhượng, có phần cam đoan chịu trách nhiệm về tính trung thực ở trong tờ khai đó)
– Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sở hữu những công trình trên đất, đồng thời cá nhân đó phải ký cam kết chịu trách nhiệm vào văn bản đó;
– Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, đất ở;
– Các giấy tờ khác để làm căn cứ xác định là thuộc đối tượng được miễn thuế trong trường hợp là chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế thu nhập cá nhân (ví dụ như giấy xác nhận của xã, phường, thị trấn nơi mà người bán có hộ khẩu thường trú xác nhận người đó chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất, tuy nhiên pháp luật không quy định cụ thể về các giấy tờ căn cứ xác định này. Chính vì vậy, trên thực tế thì sẽ có một số cơ quan thuế chấp nhận giấy xác nhận này còn một số cơ quan thuế khác lại không).
