Chuyển mục đích sử dụng đất trên phần diện tích đất đã xây dựng? Xác định nguồn gốc đất? Đất ruộng có tách sổ đỏ được không?
Luật sư
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho tôi hỏi, bà ngoại chồng tôi có mảnh đất 500m2, trong đó có 120 m2 đất ở, còn lại la đất vườn. Nay bà muốn tách cho mẹ chồng tôi 120m2. Khi mời trac địa xuống đo thì thực tế bây giờ miếng đất của bà ngoại chồng tôi nhỏ hơn 500m2, do bà tôi có cho hàng xóm xây lấn thêm vào phần đất nhà mình mà sổ đỏ của bà ngoại tôi thì chỉ mang tên ông ngoại, không có tên bà. Giờ ông ngoại đã chết, nhà tôi đã xây dựng trên nên đất đấy một ngôi nhà 70 m2, có dính một ít vào phần 120 m2 đất ở trong tổng số 500m2 ấy. Giờ Luật sư cho tôi hỏi thủ tục để bà ngoại tách cho mẹ chồng tôi 120m2 đất như nào, và tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cho phần đất mà tôi đã xây nhà cần những loại giây tờ gì?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, vấn đề đầu tiên bạn cần quan tâm là xác định chủ sở hữu đối với quyền sử dụng thửa đất 500m2 mà ông ngoại chồng bạn đang đứng tên. Như bạn cung cấp thì thửa đất do ông ngoại bạn đứng tên, trên danh nghĩa thì đây là tài sản thuộc sở hữu của ông ngoại bạn. Nếu muốn chứng minh là tài sản chung thuộc sở hữu vợ chồng thì bà ngoại chồng bạn cần có những chứng cứ xác nhận quyền sử dụng thửa đất được hình thành trong thời kì hôn nhân và có sự tham gia góp sức của cả hai vợ chồng. Nếu chứng minh được, bà bạn sẽ nhận được hưởng một nửa thửa đất, tương đương với 250m2. Như vậy, sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra: phần di sản thừa kế mà ông ngoại chồng bạn để lại sẽ là quyền sử dụng thửa đất với diện tích 250m2 hoặc quyền sử dụng toàn bộ thửa đất có diện tích 500m2.
Việc phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của ông ngoại chồng bạn sẽ được thực hiện theo nội dung di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, phần quyền của bà ngoại chồng bạn đối với thửa đất mới được xác định chính xác, từ đó là cơ sở cho các hoạt động sau này. Vì bạn không nói mốc thời gian cụ thể áp dụng theo “Bộ luật dân sự 2015” quy định về chia di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật như sau:
“Điều 646. Di chúc
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.
Điều 652. Di chúc hợp pháp
1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Điều 667. Hiệu lực pháp luật của di chúc
1. Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế.
2. Di chúc không có hiệu lực pháp luật toàn bộ hoặc một phần trong các trường hợp sau đây:
a) Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc;
b) Cơ quan, tổ chức được chỉ định là người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế.
Trong trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, một trong nhiều cơ quan, tổ chức được chỉ định hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế thì chỉ phần di chúc có liên quan đến cá nhân, cơ quan, tổ chức này không có hiệu lực pháp luật.
3. Di chúc không có hiệu lực pháp luật, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.
4. Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó không có hiệu lực pháp luật.
5. Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực pháp luật.”
“Bộ luật dân sự 2015” quy định trường hợp không có di chúc thì chia di sản thừa kế theo pháp luật.
“Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật
1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:
a) Không có di chúc;
b) Di chúc không hợp pháp;
c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;
d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.
2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:
a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;
b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;
c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.
Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
Thứ hai, để thực hiện việc tách thửa cho gia đình bạn thì bà ngoại chồng bạn phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa, bà ngoài chồng của bạn cần phải lập hợp đồng tặng cho tài sản cho mẹ chồng của bạn theo “Bộ luật dân sự 2015”:
“Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.
Điều 467. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”
Sau khi xác lập hợp đồng tặng cho bất động sản thì bà ngoại của bạn làm thủ tục đăng ký biến động đất theo Điều 95 Luật đất đai 2013:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
…”
Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất như sau:
“4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:
a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;
b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.”
Sau đó, nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Thủ tục tách sổ đỏ thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai và Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính như sau:
– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa:
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Hợp đồng tặng cho,
+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu).
+ Giấy chứng minh thư của người sử dụng đất
+ Sổ hộ khẩu gia đình.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.
Thời hạn giải quyết: không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lê.
Tuy nhiên, bạn cần nắm rõ quy định cụ thể tại địa phương về diện tích tối thiểu được tách thửa để tranh bị trả lại hồ sơ.
Thứ ba, Vì bạn không trình bày rõ đất này là đất gì và đã chuyển đổi mục đích sử dụng chưa nên bạn có thể tham khảo các quy định dưới đây:
Theo Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất.
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Tùy vào loại đất của gia đình bạn mà chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên. Và việc chuyển mục đích sử dụng đất được hướng dẫn tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Mục lục bài viết
1. Luật sư tư vấn về hồ sơ tách thửa, tách sổ đỏ
Tóm tắt câu hỏi:
Vợ chồng tôi có mảnh đất diện tích 180m2. Nay con trai tôi đã lập gia đình và vợ chồng tôi muốn cho vợ chồng cháu ra ở riêng và tách cho cháu diện tích đất là 80m2 đồng thời cấp sổ đỏ đứng tên con trai tôi. Vậy tôi phải làm hồ sơ xin tách thửa đất như thế nào? Diện tích đất đó có phải là tài sản riêng của con trai tôi hay không?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về hồ sơ cần có:
Thành phần hồ sơ tách thửa đất, tách sổ đỏ gồm:
– Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Đơn xin đăng ký biến động với trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung;
– Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của Luật Đất đai.
– Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đã được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp tách sổ đỏ trong trường hợp phân chia tài sản chung, chia tài sản thừa kế.
– Hộ khẩu gia đình + CMT của những người liên quan.
Thứ hai, tài sản riêng:
Theo quy định của pháp luật thì vợ, chồng có quyền có tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, cụ thể quy định tại Điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 như sau:
Điều 32. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.
Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.
2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung
Như vậy, tài sản là diện tích đất nói trên sẽ là tài sản riêng của con trai bạn.
2. Tách sổ đỏ đất ruộng, chuyển mục đích sử dụng đất ruộng
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có dự định mua thửa đất ruộng 50 năm ở ngoại thành TP.HCM. Diện tích là 100m2 trên thửa đất 1000m2, ngang 5m, sâu 20m.Tôi dự định mua để sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng là đất thổ cư.Vậy xin được hỏi với diện tích đó tôi mua tôi có tách được sổ (trước mắt vẫn là đất ruộng), rồi sau đó xin chuyển đổi mục đích sử dụng được không? Quy định của pháp luật về mua bán đất ruộng 50 năm với diện tích đó có cho phép hay không? Nếu không: các văn phòng công chứng có được phép công chứng cho hợp đồng với diện tích tôi mua hay không? Xin luật sư tư vấn giúp.Cảm ơn luật sư và chúc luật sư sức khỏe!
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về việc có được tách sổ hay không?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Căn cứ quy định trên, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở đô thị và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Đối với việc tách thửa đất nông nghiệp, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định hạn chế yêu cầu tách thửa đất nông nghiệp của người dân, do đó Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nông nghiệp để xem xét giải quyết nhu cầu của người sử dụng đất.
Thứ hai, về việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng:
Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 52 Luật đất đai năm 2013:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển từ đất ruộng sang đất ở này thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất là từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở, nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp UBND huyện nơi bạn đang sinh sống để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi mà bạn đang sinh sống có năm trong diện quy hoạch không.
Thứ ba, về quy định của pháp luật về mua bán đất ruộng 50 năm với diện tích đó có cho phép hay không?
Theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thìtổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vậy đối với trường hợp được Nhà nước giao đất 50 năm thì người được giao đất hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất được giao 50 năm là được phép. Theo đó, khi chủ thể nhận chuyển nhượng thửa đất nàylà người sử dụng hợp pháp thửa đất này với thời hạn sử dụng đất còn lại – nếu không có biến động. Hết thời hạn 50 năm, nếu không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại thửa đất này. Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, đồng thời việc tiếp tục sử dụng thửa đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì chủ thể đó sẽ được Nhà nước gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu không: các văn phòng công chứng có được phép công chứng cho hợp đồng với diện tích tôi mua hay không. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm được thực hiện theo thủ tục thông thường.
Thứ tư: Nếu không, các văn phòng công chứng có được phép công chứng cho hợp đồng với diện tích tôi mua hay không?
Theo Điều 4 Luật công chứng năm 2014 về Nguyên tắc hành nghề công chứng
“1. Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật.
2. Khách quan, trung thực.
3. Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
4. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng.“
Vì thế, công chứng viên nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng đó là hợp pháp thì mới thực hiện việc công chứng.
3. Tách sổ và chuyển mục đích sử dụng đất
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có mua 01 miếng đất có diện tích 5m x 25m từ năm 2014 ở phường 9, Thành Phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau. Đất này có sổ đỏ nhưng là đất nông nghiệp, phần đất tôi mua chưa được tách sổ (vẫn chung sổ với lô đất của chủ bán đất). Về giấy tờ mua bán đất thì tôi chỉ có hợp đồng chuyển nhượng đất và không có tranh chấp. Vậy tôi xin hỏi: Tôi muốn tách sổ đỏ đất của chủ nhà thì có được không? Tôi muốn chuyển đổi thành đất thổ cư thì có được không? Nếu được thì cho tôi hỏi về thủ tục, thời gian và lệ phí tách sổ đỏ, lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Trước tiên bạn phải đảm bảo về nội dung và hình thức mua bán đất đai đúng theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật công chứng 2014. Có nghĩa đất bạn mua phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp và được phép mua bán chuyển nhượng. Hợp đồng mua bán phải công chứng hoặc chứng thực.
Nếu bạn muốn tách sổ phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu tại Cà Mau. Hiện tại địa điểm bạn cung cấp tại phường 9, Thành Phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau, diện tích 125m2. Căn cứ vào Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015
“Điều 3. Hạn mức tối thiểu tách thửa
1. Thửa đất ở trong các khu đất ở thuộc khu vực các phường, thị trấn sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Diện tích của thửa đất (sau khi trừ hành lang an toàn hoặc chỉ giới đường đỏ; chỉ giới xây dựng) tối thiểu là 36 m2;
b) Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 m;
c) Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 m.
2. Thửa đất ở trong khu vực thuộc các xã, sau khi tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Diện tích của thửa đất (sau khi trừ hành lang an toàn hoặc chỉ giới đường đỏ; chỉ giới xây dựng) tối thiểu là 50 m2;
b) Bề rộng của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 m;
c) Chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4 m.”
Thứ nhất: Về thủ tục tách thửa áp dụng theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
* Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai – Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
* Thời gian thực hiện tách thửa là không quá 20 ngày
Thứ hai: Sau khi nộp hồ sơ văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Về lệ phí:
+ Thuế thu nhập cá nhân là 2% áp dụng theo quy định của Thông tư 111/2013/TT – BTC.
+ Lệ phí trước bạ: 0,5 % áp dụng mức thuế suất theo quy định của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011, Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2013 giá tính lệ phí trước bạ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất áp dụng theo quy định của Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014
“ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy.”
+ Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất áp dụng theo quy định của Nghị định 46/2014/NĐ – CP theo mức chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở.
4. Thủ tục tách sổ phân chia đất đai cho các con trong gia đình
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư. Tôi có vài vấn đề cần hỏi: – Nội tôi có một khu đất nhà ở đứng tên nội. Ba tôi đã được bà nội cho phép và cất nhà cửa và chuồng nuôi bò. Diện tích đất cũng nằm trong khu đất của bà nội. Bây giờ bà nội lấy sổ đỏ chính tách thành 3 mảnh đất khác nhau chia cho 3 người con. Trong khi đó gia đình lại có 5 anh em. Con gái lấy chồng ở xa. Con trai thì có đất và lập gia đình riêng. Còn lại 3 đứa con ở trong khu đất đó với bà nội. Bà nội tách đất như vậy có được không? Và nếu có tách được thì khi tách cần làm thủ tục sang tên cho 3 anh em trong khu đất đó như thế nào? – Khi tách đất thì cần có những thủ tục như thế nào để khỏi phải xảy ra tranh chấp? Xin chân thành cảm ơn luật sư tư vấn?
Luật sư tư vấn:
Theo Điều 164 “Bộ luật dân sự 2015” thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp của bạn, bà nội bạn có một khu đất ở đứng tên bà. Hiện nay, bà lấy sổ đỏ chính tách thành 3 mảnh đất khác nhau chia cho 3 người con. Trong khi đó gia đình lại có 5 anh em. Con gái lấy chồng ở xa, con trai thì có đất và lập gia đình riêng, còn lại 3 người con ở trong khu đất đó với bà. Như vậy, bà bạn là chủ sở hữu hợp pháp và có quyền định đoạt đối với mảnh đất đó. Vậy nên, việc bà tách mảnh đất đó thành 3 mảnh và chia cho 3 người con là hoàn toàn hợp pháp.
Theo Điều 467 “Bộ luật dân sự 2015” về tặng cho bất động sản thì:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013:
“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.”
Bà tách mảnh đất của mình thành 3 phần và tặng cho 3 người con. Để tránh xảy ra tranh chấp, bà bạn nên lập hợp đồng tặng cho mảnh đất đó, hợp đồng có công chứng, chứng thực theo đúng quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất.
“…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Do quyền sử dụng đất là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, do đó, 3 người con được nhận được phần đất đã chia phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với phần đất mà mình được nhận.
Theo Điểm c khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.
Trong trường hợp này, mảnh đất này được sử dụng ổn định, 3 người con được chia đất đều có giấy tờ hợp pháp về tặng cho quyền sử dụng đất nên nếu 3 người con này nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã nơi có mảnh đất này thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
