Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự về lối đi qua bất động sản liền kề.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự về lối đi qua bất động sản liền kề.
Tóm tắt câu hỏi:
Luật sư cho em hỏi, nhà em có một miếng đất khai hoang từ trước tới giờ canh tác bình thường. Có Bác ở phía sau rẫy nhà em đi ngang qua đất nhà em. Hồi đó ngưới ta bảo là đất của nông trường nhưng nay tách xã mới khu quy hoạch bồi thường đã xong, xã mới cho người dân làm sổ nên gia đình em cũng làm sổ, nhưng chưa ra sổ nay nhà em bán đất cho người khác làm nhà thì Bác đã đi ngang qua rẫy nhà em lại làm đơn kiện nhà em là không chừa đường đi cho Bác đó, trong khi đó khu đất này không có đường đi. Ngày xưa Bác đó khai hoang miếng đất của mình thì đi bằng đường khác vào làm nhưng sau này mở đường nên thấy đi ngang qua rẫy nhà em gần hơn nên họ đi luôn. Ba em nghĩ là hàng xóm nên cũng không nói gì cứ để họ đi như thế, bây giờ bán đất thì phải cắm ranh rõ ràng, nên họ bảo phải chừa đường. Em nói thêm là đất chưa ra sổ nhưng địa chính xã, huyện đã đo đạt và lên bản đồ rùi, vậy Bác ấy làm đơn kiện có đúng không? Gia đình em có thắng kiện không? Án phí ai sẽ chịu? Hiện nay Bác ấy gửi đơn lên xã với cấp thẩm quyền của xã có giải quyết tranh chấp này không??
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
2. Giải quyết vấn đề:
Vấn đề của bạn liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong Bộ luật dân sự 2005.
Thứ nhất, về quyền đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật hiện hành.
Điều 273 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như sau:
"Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác".
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 275 Bộ luật dân sự 2005, theo đó:
"1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".
Như vậy, trong trường hợp này, người sở hữu bất động sản liền kề nhà bạn có quyền được yêu cầu gia đình bạn dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng khi đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, bất động sản của người đó bị vây bọc bởi các bất động sản khác.
Thứ hai, từ bất động sản của người đó không có một con đường nào khác để đi ra đến đường công cộng ngoài việc đi qua bất động sản nhà bạn.
Khi đó, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu gia đình bạn dành một phần bất động sản để họ ra đường công cộng và bạn buộc phải thực hiện nghĩa vụ đó. Tuy nhiên, người đó phải đền bù cho gia đình bạn nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Trong trường hợp bạn đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, bạn phải có nghĩa vụ thông báo cho người nhận chuyển nhượng về quyền của người thứ ba trong trường hợp này. Người nhận chuyển nhượng phải đảm bảo quyền đi qua bất động sản của người có bất động sản liền kề theo điều 701 Bộ luật dân sự 2005. Điều 701 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó:
"Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai".
Trong trường hợp bạn chứng minh được chủ sở hữu bất động sản liền kề có lối đi khác ra đường công cộng thuận tiện và hợp lý hơn việc đi qua bất động sản nhà bạn thì bạn không có nghĩa vụ chừa lối đi theo quy định tại điều này.
Thứ hai, về quyền khởi kiện của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Trong trường hợp này, nếu hai bên thỏa thuận không thành, người Bác của bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn khởi kiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, việc ai thắng kiện còn phụ thuộc vào tình hình thực tế bất động sản của hai bên. Nếu bạn chứng minh được chủ sở hữu bất động sản liền kề không đủ điều kiện để được hưởng quyền đi qua bất động sản liền kề theo Điều 275 Bộ luật dân sự 2005 thì bạn hoàn toàn có khả năng thắng kiện trong trường hợp này. Bạn có thể chứng minh bằng cách đưa ra các căn cứ thể hiện bất động sản liền kề đó thực tế không bị vây bọc hoặc vẫn còn lối đi cho chủ sở hữu bất động sản liền kề ra đường công cộng phù hợp mà không nhất thiết phải đi qua bất động sản nhà bạn hoặc một số căn cứ thực tế hợp lý khác.
Thứ ba, về mức án phí và cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Mức án phí, lệ phí tòa án hiện nay được quy định tại Pháp lênh 10/2009/UBTVQH12. Theo đó trong trường hợp này, mức án phí được áp dụng đó là án phí dân sự không có mức giá ngạch. Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể. Trong đó án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án về tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, lao động là 200.000 đồng. Về vấn đề ai sẽ phải nộp án phí trong trường hợp này, Pháp lệnh 10/2009/UBTVQH12 về án phí, lệ phí tòa án tại điều 27 quy định như sau:
"1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận.
2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.
3. Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.
4. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.
5. Bị đơn có yêu cầu phản tố phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu phản tố không được Tòa án chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu phản tố của bị đơn được Tòa án chấp nhận.
6. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập không được Tòa án chấp nhận. Người có nghĩa vụ đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo phần yêu cầu độc lập được Tòa án chấp nhận.
7. Mỗi bên đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo mức tương ứng với giá trị phần tài sản, phần di sản mà họ được hưởng, được chia trong trường hợp các bên đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung, phần di sản mà mình được hưởng trong khối di sản thừa kế và có một trong các bên yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung, di sản thừa kế đó.
8. Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trong vụ án ly hôn không phụ thuộc vào việc Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.
9. Các đương sự trong vụ án hôn nhân và gia đình có tranh chấp về việc chia tài sản chung của vợ chồng thì ngoài việc chịu án phí dân sự sơ thẩm quy định tại điểm a khoản 1 Điều 24 của Pháp lệnh này, còn phải chịu án phí đối với phần tài sản có tranh chấp như đối với vụ án dân sự có giá ngạch tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được chia.
10. Người có nghĩa vụ cấp dưỡng định kỳ theo quyết định của Tòa án phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch.
11. Các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí quy định.
12. Trường hợp các bên đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa sơ thẩm thì các đương sự vẫn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp xét xử vụ án đó.
13. Trong vụ án có người không phải nộp hoặc được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm thì những người khác vẫn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều này".
Trong trường hợp này, bạn là bị đơn. Bạn sẽ chỉ phải nộp án phí nếu yêu cầu của bên nguyên đơn được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp bạn được miễn chịu án phí theo quy định của Pháp lệnh này. Nghĩa là khi yêu cầu của phía chủ sở hữu bất động sản liền kề được Tòa án chấp nhận, bạn sẽ phải chịu án phí với mức án phí là 200 000 đồng. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp này, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định tại Điều 35, theo đó:
>>> Luật sư tư vấn quyền đi qua bất động sản liền kề: 1900.6568
"1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;
b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;
c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.
2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:
a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;
b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;
c) Yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;
d) Yêu cầu về lao động quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này".
Như vậy pháp luật hiện hành quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự trong trường hợp này là Tòa án nhân dân cấp huyện. UBND cấp xã hoàn toàn không có thẩm quyền giải quyết vụ việc trong trường hợp này.
