Bất động sản là gì? Phân biệt giữa bất động sản và động sản?

1. Bất động sản là gì?

Tại Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về tài sản, theo đó tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bao gồm là bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản sẽ có thể là tài sản hiện có và tài sản được hình thành trong tương lai.

Như vậy, bất động sản là một trong những tài sản. Tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về bất động sản, theo đó Bất động sản bao gồm:

– Đất đai;

– Nhà, công trình được xây dựng gắn liền với đất đai;

– Tài sản khác được gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

– Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Qua quy định trên, ta có thể hiểu bất động sản hay còn gọi là nhà đất là một thuật ngữ pháp luật mang ý nghĩa bao gồm là đất đai và những gì gắn liền với mảnh đất. Những vật được xem là gắn liền với đất như là nhà, kiến trúc ở trên hoặc là dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Tài sản bao gồm là động sản và bất động sản. Động sản chính là những tài sản mà không phải là bất động sản như là: tiền, các giấy tờ có giá, xe…. Về cơ bản là động sản và bất động sản sẽ được phân biệt với nhau bởi những đặc tính vật lý, cụ thể là bất động sản bao gồm có đất đai, nhà, các công trình xây dựng được gắn liền với đất đai, kể cả là những tài sản gắn liền với nhà, với công trình xây dựng và những loại tài sản khác do pháp luật quy định, còn động sản chính là tài sản không phải là bất động sản.

Bất động sản có những thuộc tính sau:

– Tính bất động:

+ Đất đai chính là hàng hóa đặc biệt, dù nó được đem chuyển nhượng, tặng cho nhưng chủ sử dụng chỉ được quyền sử dụng và khai thác và không thể chuyển bất động sản đó đến những nơi mà họ mong muốn.

+ Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản với vị trí của đất đai gắn liền với các điều kiện sinh thái, điều kiện kinh tế xã hội và tác động đến các phương thức sử dụng đất và giá đất và đó chính là một trong các nguyên nhân tại sao giá đất lại có sự khác nhau dù ở vị trí kế cận.

– Tính không đồng nhất:

+ Mỗi người sinh ra ở trên trái đất đều cần phải có một chỗ ở. Đất ở gắn liền với đời sống của mỗi con người, nó có ảnh hưởng đến quan điểm và đến cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua. Trong thời kỳ bao cấp và cũng như trong thời kỳ mới, sự phát triển nền kinh tế thị trường và hàng hóa rất đa dạng và phức tạp chính vì vậy, giá cả của bất động sản sẽ gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản đó. Tính không đồng nhất của bất động sản lại ngày càng tăng khi mà nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì:

+ Có tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số chính vì vậy về lâu dài giá đất sẽ có xu hướng phát triển ngày càng lên.

+ Vì tốc độ tăng dân số rất nhanh: vì tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo xu hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đã làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp dần. Nhu cầu về lao động ở thành thị ngày càng cao hơn nông thôn nên đã dẫn đến tình trạng tỷ lệ dân số ở thành phố tăng đột biến nên đã kéo theo nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên và từ đó phát sinh các nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê ngày càng nhiều.

– Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:

+ Đất chính là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và nó là tư liệu sản xuất đặc biệt mà sẽ không có tài sản nào có thể thay thế được. Đất được tham gia vào quá trình sản xuất của con người, nhưng mà dù đem nó sử dụng cho các mục đích nào đi chăng nữa thì nó vẫn sẽ mang lại lợi ích cho các chủ sở hữu nên mà nó mang tính bền vững.

Bất động sản có những đặc trưng sau:

– Mua, bán đất, chi phí mua bán giao dịch cao:

+ Do bất động sản là một trong những tài sản quan trọng mà có giá trị cao nên trong việc mua, bán bất động sản sẽ phải được cân nhắc thận trọng nên đã dẫn đến thời gian mua, bán, giao dịch thường sẽ dài hơn so với các tài sản khác

+ Phát triển đất nước theo xu hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, các chính sách của pháp luật của Nhà nước, các nhu cầu chuyển đổi mục đích nhằm để đáp ứng về tình hình phát triển, tất cả đã làm cho chi phí giao dịch bất động sản tăng.

– Bất động sản mang tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau:

+ Bất động sản là những công trình mà trong quá trình sử dụng có thể sẽ điều chỉnh các công năng sử dụng mà vẫn có thể giữ được các đặc điểm của công trình và vẫn đảm bảo được nhu cầu của những người tiêu dùng.

+ Bất động sản còn sẽ chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là ở trường hợp đầu tư xây dựng vào những công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và các hạ tầng xã hội sẽ khiến cho tăng thêm về vẻ đẹp và nâng cao về giá trị của đất đai và những công trình xây dựng ở trong khu vực đó.

– Sự can thiệp và quản lí chặt chẽ của Nhà nước:  cũng chính vì bất động sản có tầm quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và với chính trị của một quốc gia thế nên Nhà nước đã có những quy định khá chặt chẽ để điều tiết và quản lí trong việc sử dụng và chuyển dịch các bất động sản

2. Phân biệt giữa bất động sản và động sản:

Đặc điểm so sánh	Bất động sản	Động sản
Đối tượng	Các đối tượng được xếp vào là các bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo quy định của pháp luật thù bao gồm có: – Đất đai – Nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai – Các tài sản khác gắn với lại đất đai, nhà, công trình xây dựng – Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Ngoài những tài sản được kể ở trên, có một số tài sản vô hình được gắn liền với đất đai như là quyền sử dụng đất, quyền thế chấp đất,… cũng sẽ được coi là bất động sản theo đúng quy định trong pháp luật về Kinh doanh Bất động sản.	Đối tượng mà được xếp vào là động sản có phạm vi khá là rộng. BLDS 2015 không có các quy định về liệt kê các động sản giống như trường hợp bất động sản mà pháp luật quy định động sản là các tài sản không phải là bất động sản.
Tính chất đặc thù	Là những tài sản mà không thể di dời được	Là những tài sản mà có thể di dời được
Đăng ký quyền tài sản	Quyền sở hữu và các quyền khác đối với các tài sản là những bất động sản sẽ được đăng ký theo quy định của BLDS 2015 và các luật khác có liên quan về đăng ký tài sản.	Quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản là các động sản không phải thực hiện đăng ký, trừ các trường hợp pháp luật quy định khác (ví dụ như xe thì phải đăng ký)

Việc phân biệt tài sản động sản và bất động sản đã có ý nghĩa rất lớn với thực tiễn. Đây chính là cách phân loại về tài sản phổ biến và chủ yếu ở trên thế giới. Ngoài ra việc phân biệt còn có ý nghĩa trong việc xây dựng pháp luật cũng như là áp dụng pháp luật vào thực tiễn. Bộ luật dân sự năm 2015 không có đưa ra về khái niệm về bất động sản hay là động sản mà sẽ chỉ liệt kê về những tài sản là bất động sản rồi lại dùng phương pháp loại trừ.

Việc phân biệt về tài sản có ý nghĩa về các phương diện sau:

– Là những căn cứ nhằm để xác định về thời hiệu xác lập quyền sở hữu;

– Theo Điều 247 BLDS có quy định các trường hợp chiếm hữu, được lợi về tài sản mà không có các căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, công khai và liên tục trong thời hạn là 10 năm đối với động sản và thời hạn là 30 năm đối với bất động sản thì những người chiếm giữ tài sản đó sẽ trở thành các chủ sở hữu của tài sản đó, trừ các trường hợp có liên quan đến tài sản thuộc sở hữu toàn dân;

– Là những căn cứ nhằm để xác lập thẩm quyền của Toà án nhân dân trong vấn đề giải quyết các tranh chấp về tài sản.

3. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:

Tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, theo đó các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:

– Nhà, các công trình xây dựng có sẵn của những tổ chức, cá nhân;

– Nhà, các công trình xây dựng được hình thành trong tương lai của những tổ chức, cá nhân;

– Nhà, các công trình xây dựng là những tài sản công được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép được đưa vào kinh doanh;

– Các loại đất mà được phép chuyển nhượng, được cho thuê, được cho thuê lại về quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai thì sẽ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà khi đưa những bất động sản nào vào kinh doanh thì doanh nghiệp đó sẽ phải có trách nhiệm công khai thông tin về các bất động sản theo các hình thức sau:

– Tại trang thông tin điện tử của chính doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

– Tại trụ sở của Ban Quản lý dự án đối với những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

– Tại sàn giao dịch về bất động sản đối với các trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

– Loại bất động sản;

– Vị trí của bất động sản;

– Thông tin về quy hoạch mà có liên quan đến bất động sản;

– Quy mô của bất động sản;

– Các đặc điểm, tính chất, về công năng sử dụng, về chất lượng của bất động sản; các thông tin về từng loại mục đích sử dụng và thông tin phần diện tích sử dụng chung đối với các bất động sản là tòa nhà hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

– Thực trạng về các công trình hạ tầng, về dịch vụ có liên quan đến bất động sản;

– Hồ sơ, giấy tờ về vấn đề quyền sở hữu nhà, các công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và các giấy tờ mà có liên quan đến việc đầu tư xây dựng về bất động sản; có hợp đồng bảo lãnh, các văn bản cho phép bán, cho phép cho thuê mua của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, việc cho thuê mua nhà ở mà hình thành trong tương lai;

– Những hạn chế về quyền sở hữu, về quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

– Về giá bán, chuyển nhượng, cho thuê hay cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015