Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất

Thủ tục mua bán quyền sử dụng đất. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Tóm tắt câu hỏi:

Cách đây 1 năm, gia đình tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp. Do mảnh đất này chỉ có sổ đỏ một phần, mang tên ông Đỗ Văn H, nên quy trình mua bán được thực hiện như sau: – Đặt cọc, ký hợp đồng đặt cọc – Cắm rảnh, đo đạc, ký hợp đồng giấy tay, giao tiền lần 2 – Chủ đất xác minh lại diện tích đất đã cắm ranh, giao nốt số tiền còn lại. Tuy mảnh đất chưa có sổ đầy đủ, nhưng bên bán hứa hẹn sẽ lo mọi thủ tục pháp lý để sang tên cho tôi nên tôi mới mua. Nhưng hiện giờ, đã hơn 1 năm kể từ khi mua đất, chủ đất là bà Nguyễn Thị H (vợ ông H, ông H đã mất) liên tục gây khó khăn cho tôi trong việc canh tác, không chịu hoàn thiện các thủ tục pháp lý để sang tên cho người mua. Và giờ tôi lại được biết toàn bộ diện tích đất này đã được làm sổ đỏ mang tên 3 người con của bà H. Vậy giờ tôi có thể làm gì để đòi lại quyền lợi của mình? Mong luật sư tư vấn. Cảm ơn luật sư! Các tài liệu tôi đang giữ: – Hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng – Giấy chuyển tiền vào tài khoản bên bán của ngân hàng – Giấy biên nhận tiền của bên bán – Hợp đồng mua bán đất và tài sản trên đất, có người làm chứng (giấy tay) – Giấy xác nhận đã nhận đủ tiền bán đất của bên bán – Sổ đỏ một phần diện tích đất mang tên ông Nguyễn Văn H?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp của bạn, bạn mua mảnh đất cách đây 1 năm, nhưng mảnh đất này chỉ có sổ đỏ một phần, mang tên ông Đỗ Văn H. Bạn có: Hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng; Giấy chuyển tiền vào tài khoản bên bán của ngân hàng; Giấy biên nhận tiền của bên bán; Hợp đồng mua bán đất và tài sản trên đất, có người làm chứng (giấy tay); Giấy xác nhận đã nhận đủ tiền bán đất của bên bán; Sổ đỏ một phần diện tích đất mang tên ông Nguyễn Văn H. Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng mua bán đất trong trường hợp của bạn vô hiệu.

Lý do vô hiệu:

+ Vi phạm về hình thức là hợp đồng mua bán không công chứng, chứng thực dẫn đến hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức;

+ Mảnh đất mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất có một phần, nhưng lại thực hiện hợp đồng mua bán cả mảnh đất trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả mảnh đất.

Tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn làm đơn khởi kiện tới Tòa án để tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Để hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.