Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng khi chồng bị mất năng lực hành vi

Tóm tắt câu hỏi:

Xin Luật sư Dương Gia cho em hỏi: Ông A và bà B là 2 vợ chồng hợp pháp, cả 2 cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất. Do ông A bị bệnh Tai biến nên không làm chủ được khả năng nhận thức và khả năng điều khiển hành vi của mình. Bà B muốn đi thế chấp QSD đất vay vốn ngân hàng. Như vậy trình tự và thủ tục phải làm như thế nào? Em xin chân thành cám ơn!?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:
Bộ Luật dân sự 2005
Luật hôn nhân và gia đình 2014
Luật Đất đai 2013 
2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất: Có thể hiểu người đại diện theo pháp luật là như thế nào? 

– Đại diện là việc một người (sau đây gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (sau đây gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. (Căn cứ Điều 139, Bộ Luật dân sự 2005).

– Luật hôn nhân và gia đình 2014 cũng có những quy định về quan hệ đại diện giữa vợ và chồng, cụ thể được quy định tại Điều 24, Điều 25, Điều 26, Luật hôn nhân và gia đình 2014: 

“Điều 24. Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng. 

 1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

3. Vợ, chồng đại diện cho nhau khi một bên mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có đủ điều kiện làm người giám hộ hoặc khi một bên bị hạn chế năng lực hành vi dân sự mà bên kia được Tòa án chỉ định làm người đại diện theo pháp luật cho người đó, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật thì người đó phải tự mình thực hiện quyền, nghĩa vụ có liên quan.

Trong trường hợp một bên vợ, chồng mất năng lực hành vi dân sự mà bên kia có yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn thì căn cứ vào quy định về giám hộ trong Bộ luật dân sự, Tòa án chỉ định người khác đại diện cho người bị mất năng lực hành vi dân sự để giải quyết việc ly hôn.

Điều 25. Đại diện giữa vợ và chồng trong quan hệ kinh doanh.

1. Trong trường hợp vợ, chồng kinh doanh chung thì vợ, chồng trực tiếp tham gia quan hệ kinh doanh là người đại diện hợp pháp của nhau trong quan hệ kinh doanh đó, trừ trường hợp trước khi tham gia quan hệ kinh doanh, vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc Luật này và các luật liên quan có quy định khác.

2. Trong trường hợp vợ, chồng đưa tài sản chung vào kinh doanh thì áp dụng quy định tại Điều 36 của Luật này.

Điều 26. Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng.

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉghi y chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.” 

Do vậy khi ông A bị mất năng lực hành vi dân sự (Người bị coi là mất năng lực hành vi dân sự khi bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác không làm chủ được hành vi của mình, được quy định cụ thể tại Điều 22, Bộ Luật dân sự 2005), sau khi thực hiện các thủ tục tuyên bố một người mất tích theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì bà B được coi là người đại diện hợp pháp của ông A (nếu ông A không có thỏa thuận khác về việc đại diện hợp pháp của bà B) thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu (ở đây là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất).

Thứ hai: Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 715, Bộ Luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.” Do vậy việc thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp cho ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng. 

Để có thể thực hiện quyền thế chấp của mình, bên thế chấp phải đáp ứng điều kiện về việc thực hiện quyền được quy định tại Điều 188, Luật Đất Đai 2013: 

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568