Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
Quy định về quyền đối với bất động sản liền kề. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề. Các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư tôi có vài câu hỏi về quyền đối với bất động sản liền kề rất mong được luật sư giải đáp:
1. Có phải các chủ sở hữu bất động sản liền kề cứ thỏa thuận với nhau thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ được xác lập.
2. Ngoài đất và các tài sản gắn liền với đất thì còn loại bất động sản nào là bất động sản liền kề.
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có phải tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản hay không?
4. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác nhau có thể xác lập thỏa thuận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với tất cả các chủ sở hữu đó hay không?
5. Theo khoản 4 Điều 256 Bộ luật dân sự 2015 về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề thì trường hợp khác theo quy định của pháp luật là trường hợp nào?
6. Vì sao lối đi qua bất động sản liền kề là vấn đề dễ xảy ra tranh chấp?
7. Có phải muốn yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề nào dành cho mình lối đi cũng được hay không?
8. Khi nào mới được gọi là bất động sản liền kề.
9. Ranh giới giữa các bất động sản xác định thế nào?
10. Việc không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề phải thông qua hành vi pháp lý đơn phương hay song phương?
Mong luật sư cung cấp thêm cơ sở pháp lý cho các câu hỏi trên theo Bộ luật dân sự 2015. Rất mong nhận được sự hồi đáp của luật sư. Chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
1. Có phải các chủ sở hữu bất động sản liền kề cứ thỏa thuận với nhau thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề sẽ được xác lập.
Điều 246 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
"Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc."
Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề ngoài việc do các bên thỏa thuận còn được xác lập bở địa thế tự nhiên hoặc theo di chúc hoặc theo quy định pháp luật.
2. Ngoài đất và các tài sản gắn liền với đất thì còn loại bất động sản nào là bất động sản liền kề.
Hiện nay không có quy định bất động sản liền kề gồm những loại nào? Chỉ có quy định liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề.
Quyền đối với bất động sản liền kề được ghi nhận trong quy định của pháp luật dân sự và còn được gọi là “quyền địa dịch” hoặc là "dịch quyền". Đó cũng là những quy định của pháp luật dân sự về quyền có lối đi qua bất động sản của chủ sở hữu khác, quyền về lối đi qua, quyền được đặt ống dẫn nước, thoát nước, quyền được sử dụng lối dẫn thoát nước trong canh tác để phục vụ tưới tiêu, quyền mắc dây tải điện,…
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có phải tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản hay không?
Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Theo đó, sự liền kề giữa các bất động sản không phải yếu tố duy nhất hình thành quyền đối với bất động sản.
4. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác nhau có thể xác lập thỏa thuận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với tất cả các chủ sở hữu đó hay không?
Theo nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sự 2015, việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
"1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn."
Như vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác nhau có thể xác lập thỏa thuận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề với tất cả các chủ sở hữu đó, pháp luật không giới hạn việc xác lập quyền đối với tối đa với bao nhiêu chủ sở hữu bất động sản liền kề.
5. Theo khoản 4 Điều 256 Bộ luật dân sự 2015 về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề thì trường hợp khác theo quy định của pháp luật là trường hợp nào?
Quy định "Trường hợp khác theo quy định của luật" là một quy định mang tính chất dự phòng đối với các trường hợp xảy ra trong tương lai mà không thuộc các trường hợp đã được quy định trong điều luật cũng như chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn.
Hiện nay, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về "Trường hợp khác theo quy định của luật" mà được chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
7. Có phải muốn yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề nào dành cho mình lối đi cũng được hay không?
Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:
"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Theo quy định trên, không phải muốn yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề nào dành cho mình lối đi cũng được mà phải thuộc trường hợp bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.
8. Khi nào mới được gọi là bất động sản liền kề:
Bất động sản liền kề có thể được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản. Và 2 bất động sản liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khi chúng có chủ sở hữu khác nhau. Từ việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản khác. Sự hạn chế trên một bất động sản là một dạng quyền của người khác trên một bất động sản không thuộc sở hữu của mình.
>>> Luật sư tư vấn quyền đối với bất động sản liền kề: 1900.6568
9. Ranh giới giữa các bất động sản xác định thế nào?
Khoản 1 Điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:
"1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung."
Theo quy định trên, ranh giới giữa các bất động sản được xác định theo thỏa thuận, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
10. Việc không còn nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề phải thông qua hành vi pháp lý đơn phương hay song phương?
Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
"1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
3. Theo thỏa thuận của các bên.
4. Trường hợp khác theo quy định của luật."
Theo đó, việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề có thể là hành vi pháp lý đơn phương hoặc song phương tùy theo căn cứ chấm dứt. Đơn phương trong trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người hoặc việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền. Song phương trong trường hợp theo thỏa thuận của các bên.
