Quy định về ghi tên trên sổ đỏ khi cùng mua chung quyền sử dụng đất?

Khi nhắc đến khái niệm người sử dụng đất, ắt hẳn ai cũng sẽ nghĩ đến cá nhân sử dụng. Nhưng pháp luật quy định Người sử dụng đất không chỉ là cá nhân. Vậy khi mua chung đất thì sẽ ghi tên lên sổ như thế nào?

Đất đai là tài sản có giá trị, sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang lại cho chủ sở hữu các quyền năng nhất định. Nhưng giá trị của đất đai rất lớn, bạn không có khả năng tự mua bán và muốn mua chung với những người khác. Bạn thắc mắc về các quy định của pháp luật về việc gi tên trên sổ đỏ khi cùng mua chung quyền sử dụng đất chưa? Hãy cùng Luật Dương Gia tìm hiểu vấn đề này qua bài viết sau đấy.

Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013

– Luật hôn nhân và gia đình 2014

– Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

– Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc khi ghi tên trên giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất khi có nhiều người sở hữu chung.

“2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành thông tư số 17/2009/TT-BTNMT “Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” có hướng dẫn về vấn đề cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng tại Khoản 3 điều 4, cụ thể như sau:

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận có ghi thông tin của người được cấp và chú thích “Cùng sử dụng đất với người khác”.Như vậy, về nguyên tắc chung, trường hợp thửa đất có nhiều người sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho từng người sau khi đã xác định quyền sử dụng đất của người đó.

Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho người sử dụng đất, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT cũng quy định về việc cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có nhiều người sử dụng. Cụ thể, Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định:

“Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo… (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

Đối với từng trường hợp :

1. Nhiều người cùng mua một thửa đất

Trường hợp Mua chung nhưng không tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa

Căn cứ Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, khi cùng góp tiền nhận chuyển nhượng thửa đất (góp tiền mua chung thửa đất) thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.

– Trường hợp chủ sử dụng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu cấp chung thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

– Người đại diện do các bên tự thỏa thuận. Người đại diện không có nghĩa là có nhiều quyền hơn những người khác mà quyền, nghĩa vụ tương ứng với số tiền bỏ ra.

>>>Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568    

2. Sở hữu chung với mục đích tách thửa ghi trong Giấy chứng nhận tách thửa

Theo Điểm b Khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì tại mục hình thức sử dụng được ghi “sử dụng chung”.

Trường hợp  Mua chung nhưng tách thửa

Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Như vậy, nếu thửa đất nhận chuyển nhượng chung mà đủ điều kiện tách thửa và những người cùng mua muốn tách thửa thì phải tách thửa và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo từng phần được tách.

3. Trường hợp chủ thể mua chung quyền sử dụng đất là vợ chồng

Nguyên tắc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đẩt quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng

Căn cứ vào Khoản 4, Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

‘4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”

Căn cứ vào Khoản 1, Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.

Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng (Khoản 2 Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP)

Để cụ thể hóa các quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, tại Điểm d Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng”.

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, để bảo vệ quyền lợi của vợ và chồng thi pháp luật quy định phải ghi thông tin của cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp chủ thể mua chung quyền sử dụng đất là hộ gia đình

Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định:

“Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo… (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.

Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

– Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

Bộ Tài nguyên và môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT “Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” có hướng dẫn về vấn đề cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thửa đất có nhiều người cùng sử dụng tại Khoản 3 điều 4, cụ thể như sau:

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất của từng người. Trên mỗi Giấy chứng nhận có ghi thông tin của người được cấp và chú thích “Cùng sử dụng đất với người khác”.

Như vậy, về nguyên tắc chung, trường hợp thửa đất có nhiều người sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho từng người sau khi đã xác định quyền sử dụng đất của người đó.

Tuy nhiên, để tạo thuận lợi cho người sử dụng đất, Thông tư 17/2009/TT-BTNMT cũng quy định về việc cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất có nhiều người sử dụng. Cụ thể, Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT quy định:

“Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo… (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.