Giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng

Hôn nhân là mối quan hệ giữa vợ và chồng được xác lập sau khi kết hôn. Trên cơ sở thực hiện các nguyên tắc về tự nguyện, tiến bộ, một vợ một chồng, vợ chồng sẽ bình đẳng thì khi quyết định các vấn đề có ảnh hưởng đến cuộc sống chung thì pháp luật nước ta quy định bắt buộc phải có sự đồng ý hay còn gọi là thỏa thuận của cả hai. Đối với mỗi gia đình thì nhà ở luôn là một trong số những vấn đề vô cùng quan trọng và đòi hỏi một sự ổn định. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp, giấy tờ sở hữu nhà ở chỉ đứng tên một người vợ hoặc chồng dẫn đến việc họ sử dụng nhà ở để xác lập giao dịch với mục đích cá nhân. Vấn đề này ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi hợp pháp của người còn lại cũng như lợi ích chung của cả gia đình. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Quy định của pháp luật về chế độ tài sản chung của vợ chồng:

Hiện nay, một trong những quan tâm lớn nhất được ban hành trong Luật hôn nhân gia đình 2014 đó là quy định về chế độ tài sản chung của vợ chồng.

Theo quy định của Luật hôn nhân gia đình thì vợ và chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo luật định hoặc chế độ tài sản theo thỏa thuận.

– Đối với tài sản chung của vợ và chồng thì pháp luật quy định rõ nguyên tắc chung chế độ tài sản của vợ chồng theo đó:

+ Vợ và chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

+ Vợ và chồng sẽ có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

– Việc các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì sẽ có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật.

Pháp luật nước ta cũng quy định rõ về tài sản chung giữa vợ hoặc chồng cụ thể như sau:

– Tài sản chung của vợ và chồng theo quy định của pháp luật sẽ bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật hôn nhân gia đình 2014; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Đối với quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

– Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất của cả hai chủ thể này và được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

– Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Các trường hợp giao dịch về dân sự cần sự đồng ý của vợ và chồng:

Theo Luật hôn nhân gia đình 2014 và Bộ Luật Dân sự 2015 và một số luật khác có liên quan thì ta sẽ liệt kê ba trường hợp giao dịch về dân sự cần sự đồng ý của vợ và chồng cụ thể như sau:

Thứ nhất: Giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng cần sự đồng ý của vợ và chồng:

Việc các chủ thể tham gia xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.

Theo quy định tại Điều 31 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014.

Thứ hai: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung cần sự đồng ý của vợ và chồng:

– Việc các chủ thể là vợ hay chồng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

– Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

+ Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

+ Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu như: tàu biển, phương tiện giao thông đường thủy nội địa, phương tiện giao thông cơ giới, tàu cá, phương tiện giao thông đường sắt, di vật, cổ vật,…

+ Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 và Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng cần sự đồng ý của vợ và chồng:

Đối với trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ theo quy định cụ thể tại Khoản 4 Điều 44 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014.

Theo quy định của pháp luật thì đối với các giao dịch trên, trong thời kỳ hôn nhân hoặc khi ly hôn thì vợ và chồng cần lưu ý để có sự thống nhất trước khi đưa ra quyết định về chuyển quyền cũng như định đoạt tài sản để đảm bảo việc sử dụng, xác lập hay định đoạt tài sản là đúng quy định pháp luật.

3. Giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng:

Theo Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng có nội dung cụ thể như sau:

“Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thỏa thuận của vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ hoặc chồng thì chủ sở hữu có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng”.

Theo quy định pháp luật, ta nhận thấy, đối với vợ hoặc chồng hay bất kì cá nhân nào khác thì nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu tất yếu, hết sức quan trọng và luôn được quan tâm hàng đầu. Nhà ở là nơi cả gia đình cùng nhau sinh sống, nuôi dạy con cái, dành thời gian để cùng nhau nghỉ ngơi, xây dựng cuộc sống. Không những thế, nhà ở là một loại tài sản có giá trị vô cùng lớn, có thể nói là lớn nhất đối với mỗi gia đình. Thực tế hiện nay với sự gia tăng nhanh chóng  của dân số, nhà ở ngày càng trở nên khan hiếm, chật hẹp từ đó dẫn đến gia trị của một ngôi nhà ngày càng tăng. Nhiều người phải dành dụm tiền bạc cả đời vẫn chưa sở hữu được một ngôi nhà của chính mình. Chính vì đây là loại tài sản quan trọng như vậy nên bất kì thay đổi nào về nhà ở cũng ảnh hưởng đến cuộc sống, đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, nhằm mục đích để đảm bảo sự ổn định đời sống cho các gia đình, Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 đã đặt ra quy định đối với những giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng.

Điều 31 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 được ban hành đã quy định cụ thể về hai nguyên tắc chung trong việc giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng như sau:

– Đối với nhà ở là tài sản chung và là nơi ở chung duy nhất thì việc xác lập, thực hiện, chấm dứt các giao dịch liên quan đến nhà ở phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ và chồng.

– Còn đối với nhà ở là tài sản riêng của một bên vợ hoặc chồng thì người vợ hoặc chồng có quyền xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản đó nhưng phải kèm điều kiện đảm bảo chỗ ở cho người còn lại và cho các con.

Thông qua đó ta nhận thấy, đối với tài sản đặc biệt là nhà ở thì việc định đoạt tài sản này sẽ phải dựa trên thỏa thuận của hai vợ chồng. Trong trường hợp nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng nhưng lại là tài sản riêng của cá nhân vợ, chồng thì cá nhân vợ, chồng có quyền định đoạt đối với tài sản đó. Tuy nhiên quyền tự định đoạt này bị hạn chế bằng việc chủ sở hữu tài sản riêng đó khi định đoạt tài sản của mình vẫn phải đảm bảo quyền lợi cho người khác (quyền có chỗ ở). Nói cách khác, trường hợp nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng dù là tài sản chung hay tài sản riêng thì việc định đoạt tài sản đó vẫn phải đảm bảo nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của vợ, chồng. Việc quy định như vậy là hoàn toàn hợp lý và đảm bảo được quyền lợi của các chủ thể liên quan cũng như tránh được các tranh chấp pháp sinh trong thực tiễn đời sống.