Đòi lại đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng

Đòi lại đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng. Thủ tục làm đơn ra Tòa yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư, tôi hiện ở tại xã Mường Cai – huyện Sông Mã – Sơn La nhưng tôi có đi mua một mảnh đất nhỏ ở xã Mường Lạn – huyện Sốp Cộp để làm cửa hàng tạp hóa, mọi thủ tục mua bán giữa tôi và chủ hợp lệ nhưng chúng tôi không đi công chứng chữ ký. Hiện tại dân bản muốn đòi mảnh đất của tôi và yêu cầu tôi không được tạm trú ở bản nữa. Vậy tôi phải làm sao? Trình tụ thủ tục ra sao, trình cơ quan nào? Xin cảm ơn?  

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật dân sự 2015;

2. Giải quyết vấn đề:

Theo thông tin bạn trình bày thì hiện tại dân bản muốn đòi lại mảnh đất mà bạn đã mua và yêu cầu bạn không được tạm trú ở bản nữa. Trong trường hợp này, dân bản không có quyền đòi lại mảnh đất mà chỉ có chủ sử dụng mảnh đất mới có quyền đòi lại nếu có căn cứ.

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, theo quy định trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Ở đây, hợp đồng chuyển nhượng của bạn và chủ nhà là giấy viết tay và cũng không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì hợp đồng này sẽ vô hiệu do không tuân thủ về hình thức bắt buộc theo quy định của Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, theo khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch mua bán thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 

Nội dung này được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật về tranh chấp mua bán đất đai: 1900.6568   

Xét trong trường hợp của bạn, do bạn chỉ nêu việc mua bán đất giữa bạn và chủ nhà hợp lệ nhưng không nói rõ là các bạn đã thực hiện nghĩa vụ của mình như thế nào nên có thể xảy ra các trường hợp sau:

– Nếu bạn đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch mua bán đất giữa bạn và chủ nhà thì bạn có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán thửa đất. Do đó, chủ thửa đất không có quyền đòi lại mảnh đất mà bạn đã mua.

– Còn nếu bạn và chủ nhà chưa thực hiện hoặc mới thực hiện được 1/3 nghĩa vụ mua bán thì giao dịch mua bán bằng giấy viết tay giữa bạn và chủ nhà là vô hiệu. Và theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, nếu bên bán không muốn bán đất nữa thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tòa án sẽ xem xét và quyết định về việc các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: bạn trả lại đất, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Và bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.