Đất nghĩa trang có thể chuyển mục đích sử dụng đất không?

1. Đất nghĩa trang có thể chuyển mục đích sử dụng đất không?

Theo quan niệm dân gian từ xưa đến nay, nói một cách dễ hiểu thì nghĩa trang hay nghĩa địa là nơi tập kết, chôn cất con người ta sau khi họ đã chết. Mục đích mà con người hướng tới khi sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa là dùng đất đó để phục vụ cho công việc chôn cất và an táng cho người đã khuất. Ở một góc độ nào đó theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành thì đất đai, đất nghĩa trang, nghĩa địa là đất thuộc quy hoạch bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với mục đích sử dụng là làm nghĩa trang, nghĩa địa.

Tóm lại, căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 thì đất nghĩa trang là đất được sử dụng để làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng. Đồng thời, đất nghĩa trang, nghĩa địa là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, loại đất này chỉ được dùng với mục đích làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ hay nhà hỏa táng người chết.

1.1. Trường hợp đất nghĩa trang được giao cho cá nhân không thu tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 54 Luật đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Đối với người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào các mục đích quốc phòng và an ninh; hoặc đất sử dụng vào các mục đích công cộng mà không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa thì không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018.

Theo đó, đất nghĩa trang nghĩa địa trong trường hợp này sẽ không được phép chuyển nhượng cũng như không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Bởi vì, việc chuyển mục đích sử dụng đất có nghĩa là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu (ví dụ như: từ đất được sử dụng với mục đích làm nghĩa trang, nghĩa địa thành đất nhà ở, đất làm ruộng,…) bằng các quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc đối với việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đặc thù của loại đất này cho nên đối với loại đất làm nghĩa trang, nghĩa địa được Nhà nước không thu tiền sử dụng đất  sẽ không thuộc trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

1.2. Trường hợp đất nghĩa trang được giao cho cá nhân có thu tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau đây:

Các tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện các dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tính 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở quy định tại điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất:

Có nghĩa là, khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì sẽ thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích theo quy định của luật đất đai hiện hành và các văn bản khác có quy định về vấn đề này. Theo đó thì các cá nhân hay các tổ chức kinh tế muốn chuyển mục đích sử dụng đất cần làm các trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành. Tóm lại, đất nghĩa trang sẽ được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo Khoản 4 Điều 55 Luật Đất đai hiện hành.

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nghĩa trang sang các mục đích sử dụng đất khác:

Dưới đây sẽ là các bước thực hiện để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện các bước sau đây:

Bước 1: Cần chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp này thì Người sử dụng đất phải chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến với cơ quan Tài nguyên và Môi trường; trong đó hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bước 2: Tiến hành nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế theo quy định thì Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Cơ quan thuế và theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và Môi trường nơi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Nhận kết quả theo quy định.

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định đó là:

– Đối với người sử dụng đất là tổ chức thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích đất từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định và đặc biệt cần phải chú ý: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Mua đất nghĩa trang có được cấp sổ đỏ không?

Đất nghĩa trang, nghĩa địa được xếp vào loại đất phi nông nghiệp nên chúng sẽ được quy định nghiêm ngặt theo Luật Đất Đai của Nhà nước.

Theo Điều 19 Nghị định số 43/2014/ NĐ- CP quy định các trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất gồm:

– Một là, tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

– Hai là, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

– Ba là, người thuê, thuê lại đất của người sử dụng, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

– Bốn là, người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

– Năm là, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Sáu là, tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu khí, đường dây truyền tải điện , truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang; nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, đất nghĩa trang, nghĩa địa thuộc phần đất công cộng của Nhà nước, không thu tiền sử dụng đất nên không được cấp sổ đỏ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018;

– Nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất;

– Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.