Mua bán, chuyển nhượng đất đai là giao dịch dân sự phổ biến trong cuộc sống hằng ngày. Vậy những trường hợp nào thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu? Để giải đáp những câu hỏi này, mời bạn theo dõi bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
1. Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đất là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.
Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, giao đất và thu hồi,… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này để giao cho người kia.
Nhiều người quan niệm về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi nào?
2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khi không đáp ứng về mặt hình thức:
– Về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thành lập thành văn bản và được thực hiện thông qua hợp đồng. Người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải làm thủ tục và nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
– Tại Điều 60
– Riêng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
– Khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân đến công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 167 Luật đất đai 2013).
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng về mặt hình thức, nếu không đáp ứng về mặt hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu.
2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo:
Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo là khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác.
Hiện nay, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác, như những trường hợp sau:
+ Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích đảm bảo khoản vay của một giao dịch vay tài sản.
Ví dụ: Vào ngày 17/4/2017 bà Đào Thị N có cho bà Bùi Thị Y vay số tiền là 100 triệu đồng. Để bảo đảm khoản vay này thì ngày 17/04/2017 bà N đã yêu cầu bà Y phải ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho N thửa đất 509, tờ bản đồ số 04, diện tích 183m2 với số tiền là 100 triệu đồng nhằm mục đích bảo đảm khoản vay. Khi nào bà Y trả hết số tiền là 100 triệu đồng thì bà N sẽ trả lại đất cho bà Y. Đến hạn trả nợ, bà Y không thể trả được nợ cho bà N và mảnh đất của N sẽ thuộc về bà Y theo thỏa thuận ban đầu giữa hai người. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà N với bà Y là hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch khác.
+ Thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá thị trường vào thời điểm chuyển nhượng.
Ví dụ: Ông A bán cho ông B với mảnh đất có diện tích là 600m2 với số tiền được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 400 triệu. Tuy nhiên, thực tế ông A bán mảnh đất cho B với giá trị là 1 tỷ. Việc làm của ông A và ông B nhằm mục đích trốn thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sẽ vô hiệu do giả tạo .
2.3. Hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển chuyển giao quyền sử dụng đất và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sẽ phải đáp ứng những yêu cầu được quy định trong
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Đất không có tranh chấp
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu phân bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng hoặc trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó
Ngoài ra, pháp luật cũng có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, được áp dụng đối với đối tượng là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (Quy định tại Khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP); đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được giao theo chính sách hỗ trợ (quy định tại Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (quy định tại Điều 41 nghị định 43/2014/NĐ-CP
Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đáp ứng được những điều kiện vừa nêu trên nhưng vẫn có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng sẽ vô hiệu
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những nội dung gì?
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và pháp về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:
+ Tên, địa chỉ của các bên
+ Quyền, nghĩa vụ giữa các bên
+ Loại đất, hạng đất, diện tích đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất
+ Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn chuyển
+ Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;
+ Giá chuyển nhượng;
+ Phương thức, thời hạn thanh toán;
+ Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
+ Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng sẽ do hai bên tự thỏa thuận nhưng phải căn cứ vào bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành theo khung giá của Chính phủ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hướng dẫn thi hành luật đất đai
