Khi đi thuê nhà thường có một số thắc mắc như: Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không? Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn? Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây:
Mục lục bài viết
1. Có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn không?
Khi cho thuê nhà ở và kí hợp đồng thuê nhà ở theo thỏa thuận thì bên cho thuê nhà ở cũng như bên thuê nhà ở sẽ không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở trước thời hạn theo hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên có một số trường hợp bên cho thuê nhà ở và bên thuê nhà ở sẽ được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê được quy định tại Điều 132
– Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
+ Bên cho thuê nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở 2014
+ Bên thuê nhà ở không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng
+ Bên thuê nhà sử dụng nhà ở không đúng theo mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng giữa hai bên
+ Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê mà không hỏi ý kiến của bên cho thuê
+ Bên thuê tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê và cũng không có quy định trong hợp đồng giữa hai bên
+ Bên thuê nhà ở làm mất trật tự, mất vệ sinh môi trường gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Mặc dù đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không có ý định khắc phục.
+ Ngoài ra trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Khi đó giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo đúng quy định của pháp luật.
– Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
+ Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng
+ Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận của hợp đồng
+ Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn?
Đặt cọc là việc một bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí, đá quý hoặc những vật có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Do đó việc đặt cọc khi thuê nhà không phải là trường hợp bắt buộc. Việc đặt cọc khi thuê nhà chỉ là hành vi bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Ngoài ra khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê, còn nếu không trả lại thì sẽ được trừ luôn vào tiền nhà. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên cho thuê sẽ giữ lại tiền cọc cho đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
Theo đó, việc có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn hay không thì còn phải căn cứ vào hợp đồng cho thuê nhà ở giữa hai bên.
+ Nếu trong hợp đồng đặt cọc, hai bên thỏa thuận sẽ trả lại tiền cọc hoặc không trả lại tiền cọc thì bên cho thuê và bên thuê sẽ thực hiện theo thỏa thuận mà hợp đồng đã quy định
+ Nếu bên thuê nhà từ chối việc ký hợp đồng thuê nhà thì tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê, ngược lại nếu bên cho thuê đã nhận đặt cọc mà từ chối việc ký kết hợp đồng thì phải trả tiền lại cho bên thuê tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị với số tiền đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 328
3. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc thuê nhà tại Toà án:
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp chủ nhà trọ tự ý phá vỡ thỏa thuận thuê nhà cũng như đặt cọc nhà mà không trả lại số tiền đặt cọc cho người thuê nhà. Trong trường hợp này người thuê nhà có thể thực hiện các bước sau đây để đòi lại số tiền cọc
+ Đầu tiên bên thuê sẽ thỏa thuận và yêu cầu bên cho thuê phải thực hiện theo đúng thỏa thuận đặt cọc trước đó. Trong trường hợp không có thỏa thuận thì sẽ thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015
+ Nếu chủ trọ vẫn nhất quyết không trả lại số tiền cọc cho người thuê nhà ở thì lúc này người thuê nhà sẽ tiến hành nộp đơn khởi kiện, khởi kiện ra Tòa án dân sự để giải quyết tranh chấp về việc đặt cọc thuê nhà giữa các bên theo thủ tục được quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:
Bước 1: Người thuê nhà sẽ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm: Đơn khởi kiện, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng đặt cọc thuê nhà hoặc bất kì một loại tài liệu, giấy tờ nào liên quan đến việc thuê nhà, giấy tờ tùy thân của người thuê và người cho thuê
Bước 2: Nộp hồ sơ: Bên cho thuê sẽ nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú. Bên cho thuê có thể nộp đơn bằng đường bưu điện hoặc gửi online qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)
Bước 3: Tòa án sẽ thụ lý vụ án
Bước 4: Tiến hành hòa giải: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2015 Bộ luật tố tụng 2015 quy định thì trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không thể tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 bộ luật dân sự 2015
Bước 5: Khi hoà giải không thành, vụ án sẽ được đưa ra xét xử
Thông thường, thời hạn Tòa án giải quyết vụ án sẽ là từ 02 đến 06 tháng tùy vào mức độ phức tạp của từng vụ.
4. Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
4.1. Yêu cầu về hợp đồng thuê nhà:
Tại Điều 121 Luật nhà ở 2014 quy định hợp đồng thuê nhà sẽ phải lập bằng văn bản. Trong hợp đồng phải ghi đầy đủ các nội dung sau đây:
+ Họ và tên của bên thuê và bên cho thuê
+ Mô tả đặc điểm của nhà cho thuê, đối với hợp đồng cho thuê chung cư thì các bên sẽ phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; nêu rõ diện tích sàn xây dựng căn hộ và mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;
+ Thời hạn cho thuê
+ Quyền và nghĩa vụ của các bên
+ Cam kết của các bên
+ Các thỏa thuận khác
+ Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê nhà ở
+ Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng cho thuê nhà ở
Lưu ý: Đối với phần chữ ký thì phải ký và ghi rõ họ, tên của bên cho thuê và bên thuê, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
4.2. Bồi thường thiệt hại khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Đối với trường hợp một trong hai bên, bên thuê và bên cho thuê vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, gây ra thiệt hại thì sẽ phải bồi thường thiệt hại được quy định tại Khoản 4 Điều 132
+ Về việc bồi thường thiệt hại, trước tiên các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại, thỏa thuận về hình thức bồi thường, có thể bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc nào đó. Hai bên thỏa thuận về phương thức bồi thường theo nhiều lần hoặc một lần.
+ Trường hợp không thỏa thuận được thì bên bị thiệt hại sẽ khởi kiện ra Tòa để yêu cầu bồi thường thiệt hại
+ Về mức bồi thường thiệt hại ta có thể xác định những loại thiệt hại như sau:
Thiệt hại về mặt sức khỏe tinh thần: Căn cứ vào thu nhập thực tế của một trong hai bên bị mất hoặc bị suy giảm do việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Trường hợp không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại.
Thiệt hại về mặt tài sản: Căn cứ vào lợi ích gắn với việc sử dụng, việc khai thác nhà thuê bị mất hoặc bị giảm sút hoặc yêu cầu chi trả chi phí để khắc phục thiệt hại khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Căn cứ pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2015
– Luật nhà ở 2014
