Các lưu ý khi đặt cọc mua nhà dự án để phòng tránh rủi ro

1. Các lưu ý khi đặt cọc mua nhà dự án để phòng tránh rủi ro:

Hiện nay, việc mua căn hộ chung cư của dự án diễn ra thường xuyên, tạo làn sóng phổ biến trong xã hội hiện đại. Sử dụng hình thức mua nhà dự án giúp người mua giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua căn hộ nhiều lần theo tiến độ dự án và giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực mà nhà dự án mang lại thì thời gian qua, tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua khá nhiều xuất phát từ nguyên nhân do tiến độ dự án chậm chạp hoặc dự án không phép, chưa đủ điều kiện để đưa vào hoạt động kinh doanh.

Tâm lý của người mua thường chỉ quan tâm đến vị trí, tiện ích, giá trị, mà quên mất quan tâm nhiều đến tính pháp lý của dự án. Còn đối với phía chủ đầu tư, sàn bất động sản hay công ty hay nhân viên môi giới phần lớn là không công bố, cung cấp hồ sơ pháp lý khi giới thiệu, mở bán căn hộ.

Thực tế tranh chấp cho thấy, nhiều cá nhân khi mua căn hộ dự án chưa biết cách để kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án.

Dưới đây, chúng tôi muốn chia sẻ một số thông tin hữu ích để quý khách hàng lưu ý nhằm hạn chế rủi ro khi mua nhà.

1.1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án:

Quá trình tư vấn cho khách hàng, chúng tôi nhận thấy rằng đa số người mua thường chỉ quan tâm nhiều đến giá mua bán,  thiết kế căn hộ, tiện ích căn hộ, vị trí căn hộ mà quên mất đi tìm hiểu về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp thì mới tá hỏa khi biết được dự án chưa đảm bảo về pháp lý.

Theo quy định hiện nay, đối với một dự án một ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư cần phải có các giấy tờ pháp lý như sau:

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất;

– Phê duyệt đối với quy hoạch chi tiết 1/500;

– Giấy phép xây dựng của chủ đầu tư;

– Văn bản về việc chấp thuận đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phê duyệt;

– Biên bản về việc nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình khi thực hiện mua nhà dự án, căn hộ dự án bạn phải đề nghị chủ đầu tư hoặc bên môi giới dự án cung cấp cho bạn tất cả các giấy tờ pháp lý của dự án để tránh những rủi ro không đáng có.

1.2. Kiểm tra dự án đã được Sở xây dựng xác nhận đủ điều kiện kinh doanh hay chưa?

Trước khi quyết định ký vào Hợp đồng đặt cọc để mua nhà dự án hoặc Hợp đồng mua bán dự án, đối với người mua cần phải kiểm tra xem căn hộ thuộc dự án dự định mua đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện kinh doanh hay chưa?

Theo quy định hiện nay, điều kiện để một dự án căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh, trước tiên chủ đầu tư phải thông báo dự án đủ điều kiện đến Sở Xây dựng và phải được Sở Xây dựng trả lời bằng văn bản xác nhận dự án đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 

Do đó, người mua hoàn toàn được quyền yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới phải cung cấp xác nhận của Sở xây dựng về việc dự án đã đủ điều kiện kinh doanh. Bên cạnh đó, Sở xây dựng 1 số địa phương cũng sẽ công khai thông tin lên trên website, ngoài việc hỏi chủ đầu tư thì người mua cũng có thể chủ động truy cập website của Sở xây dựng để lấy thông tin này.

1.3. Ngân hàng cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay không?

Hiện nay, theo quy định thì chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Việc bảo lãnh phải được lập thành hợp đồng.

Như vậy, Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho người mua trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Trên đây, chúng tôi đã đưa ra những vấn đề cơ bản cần kiểm tra khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, trên thực tế bởi sự thiếu công khai, minh bạch về thông tin của chủ đầu tư, người mua sẽ vướng phải rất nhiều khó khăn vướng mắc khi kiểm tra cũng như đánh giá về tính pháp lý dự án.

2. Một số quy định về việc đặt cọc:

Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể về mức tiền đặt cọc. Do đó, khi thực hiện giao dịch các bên được quyền tự thỏa thuận và quyết định về mức đặt cọc. Tuy nhiên, mặc dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên có thể thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất hoặc hợp đồng mua bán đối với nhà.

Để đánh giá cơ bản về rủi ro hoặc nghĩa vụ của các bên nếu hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được giao kết, thực hiện thì tùy thuộc vào vị trí của từng bên; nếu trường hợp bên nhận đặt cọc vi phạm thì bên đặt cọc sẽ hưởng lợi, ngược lại nếu bên đặt cọc vi phạm thì bên nhận đặt cọc sẽ hưởng lợi.

Căn cứ vào Bộ luật Dân sự 2015 để xác định đối với trường hợp hai bên không thực hiện việc mua đất hoặc bán đất:

Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Nội dung và hình thức hợp đồng đặt cọc mua bán nhà dự án:

Mặc dù hình thức của đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định hiện của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.

Theo đó, nếu phát sinh trường hợp đặt cọc xảy ra thì khi đặt cọc, về hình thức hợp đồng đặt cọc có thể viết tay hoặc đánh máy, tuy nhiên phải có chữ ký của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, đồng thời để đảm bảo an toàn đối với các bên thì nên có người làm chứng hợp đồng đặt cọc.

Đối với nội dung, hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau:

– Thông tin của chủ đầu tư, bên mua. Xác định đúng chủ sở hữu hợp pháp của bên bán.

– Giấy tờ pháp lý của nhà dự án, hiện trạng tài sản, thông tin quy hoạch, tranh chấp, liên quan tới căn nhà dự án.

– Quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm 2 bên trong hợp đồng.

– Tài sản mang ra đặt cọc của bên mua nhà dự án.

– Thời hạn đặt cọc các bên có thể quy định cụ thể mốc thời gian đặt cọc và tiến độ ký kết hợp đồng mua bán chính thức, thời gian thanh toán.

– Các khoản thuế phí mà các bên phải chịu.

– Các khoản ràng buộc liên quan. Ví dụ, nếu đến thời gian thỏa thuận mà bên bán không bàn giao nhà hoặc đất cho bên mua thì sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và 1 khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc hoặc một số tiền lớn hơn có thể gọi là tiền phạt cọc tùy theo thỏa thuận của các bên.

Theo đó hình thức hợp đồng đặt cọc nhà dự án gồm:

Mặc dù, hợp đồng đặt cọc không có quy định rõ ràng nhưng có thể hiểu là một dạng hợp đồng dự bị giữa hai bên có dự định mua đất và dự định bán đất để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có 3 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết thì tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc tài sản đặt cọc sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng mua bán.

Trường hợp 2: Nếu bên mua từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán.

Trường hợp 3: Nếu bên bán từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì bên bán phải trả lại tài sản đặt cọc hoặc số tiền tương đương cho bên mua cộng thêm số phạt cọc (nếu có) theo thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Dân sự 2015.