Tranh chấp đặt cọc, lấy lại tiền cọc khi có dịch bệnh Covid-19

1. Sơ lược về dịch bệnh Covid-19 và Virus SARS-CoV-2 (Corona)

Trong thời gian gần đây, sự xuất hiện của dịch bệnh Covid-19, một bệnh dịch vô cùng nguy hiểm đối với tính mạng con người trên toàn thế giới đang khiến cho tình hình kinh tế, xã hội trên toàn thế giới gặp rất nhiều khó khăn thậm chí còn rơi vào cảnh lao đao vì bệnh dịch. Nước Việt Nam cũng không ngoại lệ, mặc dù Đảng và Nhà nước đang có nhiều hoạt động tích cực để kiểm soát dịch bệnh khỏi sự lây lan chóng mặt.

Một vấn đề khá nổi cộm hiện nay là sự xuất hiện những tranh chấp về đặt cọc, các bên cho rằng tình hình dịch bệnh hiện nay có thể rơi vào trường hợp bất khả kháng và coi đây là lí do để hủy đặt cọc, không tiếp tục giao kết hợp đồng. Vậy tình hình tranh chấp đặt cọc diễn ra thế nào, hướng giải quyết của các bên ra sao, Luật Dương Gia mời bạn tham khảo nội dung trong bài viết sau:

Trước tiên, xin nhắc lại nhanh về đại dịch Covid-19, hay còn gọi là dịch viêm phổi cấp do chủng mới của virus corona hay dịch virus corona Vũ Hán, là một đại dịch truyền nhiễm gây ra bởi virus SARS-CoV-2 đang ảnh hưởng đến hơn 170 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, trong đó có Việt Nam, đại dịch bắt đầu bùng phát từ tháng 12 năm 2019 tại thành phố Vũ hán thuộc tỉnh Hồ Bắc ở miền Trung Trung Quốc. Đại dịch đang ngày một tăng nhanh, lây lan với tốc độ chóng mặt, gây tổn thất nghiêm trọng đến tính mạng con người, tình hình kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội trên toàn thế giới và chưa có dấu hiệu thuyên giảm.

→ Để được tư vấn pháp luật về đặt cọc, tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí, vui lòng gọi cho chúng tôi qua Hotline: 1900.6568.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, chung cư, dự án mới nhất năm 2022

2. Các quy định của pháp luật về đặt cọc

Đặt cọc là một phạm trù thuộc điều chỉnh của Bộ luật dân sự, cụ thể tại Điều 328 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định:

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với khái niệm hợp đồng trong giao dịch dân sự, có thể hiểu hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước, là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể.

Như vậy, pháp luật Việt Nam đã có quy định rất cụ thể về việc đặt cọc. Bên đặt cọc có thể có thể giao cho bên nhận đặt cọc những tài sản, vật có giá trị như: đá quý, tiền, kim khí quý …Pháp luật cũng quy định mở bằng việc không bắt buộc các bên phải đặt cọc bằng tiền mặt. Do vậy, khi muốn đặt cọc để nhằm mục đích giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thể tiến hành thỏa thuận đặt cọc và nhận đặt cọc bằng tiền hay bất kì một vật nào có giá trị.

Những vấn đề cần lưu ý trong quá trình tiến hành đặt cọc, các bên cần chú trọng đến nhưng thỏa thuận về thời hạn đặt cọc, thời gian hai bên tiến hành ký kết thực hiện hợp đồng, trách nhiệm của từng bên nếu như phá vỡ hợp đồng đặt cọc, hủy cọc. Bởi, đặt cọc là một biện pháp nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Mục đích của các bên khi đặt cọc là để đi đến việc ký kết, thực hiện một hợp đồng khác trong tương lai gần. Cũng có thể hiểu việc đặt cọc cũng như một sự cam kết giữa các bên để đặt niềm tin vào những thỏa thuận của họ đối với những hợp đồng mà các bên thật sự muốn giao kết.

Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, có hai trường hợp có thể xảy ra:

Trường hợp thứ nhất là nếu như hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để  thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Trường hợp thứ hai nếu như các bên không giao kết, thực hiện được hợp đồng thì các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết hoặc áp dụng những thỏa thuận đã thể hiện trong hợp đồng đặt cọc trước đó.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 156 Bộ Luật dân sự 2015, pháp luật quy định: Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Thứ ba, một số loại đặt cọc hiện nay: Xuất phát từ việc đặt cọc là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc đảm bảo thực hiện một giao dịch dân sự khác là thực hiện hợp đồng, nên đặt cọc thường xuất hiện ở rất nhiều hoạt động trong đời sống xã hội. Ví dụ đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; đặt cọc để thuê nhà ở; đặt cọc để thuê phòng trọ; đặt cọc để thuê mặt bằng kinh doanh; đặt cọc để mua hàng hóa;…

→ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến miễn phí qua điện thoại: 1900.6568 – Một cuộc gọi, giải quyết mọi vấn đề pháp luật.

Xem thêm: Giấy biên nhận đặt cọc thuê nhà, mua đất mới nhất năm 2022

3. Ví dụ một trường hợp về tranh chấp đặt cọc do dịch bệnh

Trong thời gian đầu tháng 03 năm 2020, Luật Dương Gia có nhận được yêu hỗ trợ giải quyết một trường hợp có liên quan đến tranh chấp về hợp đồng đặt cọc: Cụ thể, Chị Nguyễn Thị X liên hệ với công ty và trình bày sự việc:

Chị đã đặt cọc để thuê mặt bằng kinh doanh tại tại một căn nhà có địa chỉ tại phường Trúc Bạch, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội từ ngày 20 tháng 02 /2020, chị và bên nhận cọc đã kí kết một hợp đồng đặt cọc có đầy đủ chữ ký của hai bên, trong hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận nhận cọc với số tiền là 20 triệu đồng, từ khi đặt cọc đến ngày 07 tháng 03 năm 2020 là thời gian để bên cho thuê hoàn thiện nốt việc nâng cấp, sửa chữa lại mặt bằng, để có đưa công trình đưa vào sử dụng.

Hai bên thỏa thuận đến ngày 07 tháng 03 năm 2020, sẽ tiến hành ký kết hợp đồng thuê mặt bằng với mục đích phục vụ cho hoạt động kinh doanh quán ăn uống, giá trị tiền thuê hàng tháng là 20 triệu/1 tháng. Thời hạn cho thuê là trong vòng 2 năm. Tiền cọc sẽ được hoàn lại khi hai bên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng. Tuy nhiên, đến đúng ngày hai bên tiến hành ký kết hợp đồng như quy định trong hợp đồng đặt cọc, chị X nhận được thông tin trước đó tối 6-3, Hà Nội ghi nhận ca nhiễm COVID-19 tại nhà số 125 trên phố Trúc Bạch (bệnh nhân thứ 17 sau nhiều ngày không có ca nhiễm), sau đó đã ra quyết định phong tỏa một số nhà trên phố này để rà soát những người tiếp xúc với bệnh nhân, phòng ngừa bệnh lây lan.

Nhận thấy tính khả quan của việc thực hiện hợp đồng là không có, cùng với việc cách ly sẽ khiến hoạt động tiếp nhận khách hàng của quán ăn gặp khó khăn và tình hình dịch bệnh kéo dài sẽ gây ảnh hưởng đến hoạt động làm ăn không hiệu quả, chị X đã chủ động liên hệ báo trước với bên cho thuê mặt bằng sẽ làm việc với bên cho thuê về việc hủy bỏ đặt cọc và không tiếp tục giao kết hợp đồng, vì lí do chị X cho rằng đây là trường hợp bất khả kháng nên có mong muốn bên cho thuê hoàn trả lại số tiền đã cọc là 20 triệu đồng, và hai bên trao đổi với nhau qua email do không thể đến trực tiếp.

Với lí lẽ của việc bên thuê không tiếp tục tiến hành việc ký kết hợp đồng và hủy cọc là không có lí do chính đáng và báo đột xuất nên bên cho thuê đã không đồng ý và không chấp nhận việc trả lại số tiền 20 triệu đã nhận cọc này và yêu cầu chị X phải bồi thường thiệt hại do bên cho thuê đã tốn chi phí để tu sửa lại mặt bằng. Dẫn đến việc hai bên xảy ra tranh chấp và không thể hòa giải với nhau. Bên nào cũng có những lí lẽ riêng nhằm bảo vệ quyền lợi của mình.

→ Mọi vấn đề thắc mắc khác về hợp đồng đặt cọc vui lòng liên hệ Hotline: 1900.6568 – Tổng đài tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến trên toàn quốc.

Xem thêm: Đặt cọc là gì? Đặt cọc và phạt cọc theo Bộ luật dân sự 2015?

4. Vậy nếu đã lỡ đặt cọc thì có lấy lại được tiền cọc không? 

Nhiều ý kiến cho rằng có thể lấy lý do “điều kiện bất khả kháng” để yêu cầu thanh toán lại tiền đặt cọc. Vậy điều kiện bất khả kháng này được quy định như thế nào? 

Theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí của con người khiến chúng ta không thể lường trước và khắc phục được mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết, khả năng cho phép

Theo đó, một sự kiện được xem là sự kiện bất khả kháng khi đáp ứng các điều kiện sau:

– Sự kiện xảy ra một cách khách quan hay gọi là sự kiện khách quan, tức sự kiện đó nằm ngoài phạm vi kiểm soát của bên vi phạm hợp đồng;

– Hậu quả của sự kiện không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng cho đến trước thời điểm xảy ra hành vi vi phạm;

– Hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Như vậy, chỉ khi đáp ứng các điều kiện nêu trên thì một sự kiện mới được xem là bất khả kháng và là căn cứ để miễn trách nhiệm đối với bên vi phạm.

Đồng thời cũng cần phải xem trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thuê – cho thuê có ghi nhận và quy định điều khoản về bất khả kháng không? Các trường hợp được miễn trừ trách nhiệm theo hợp đồng được quy định như thế nào? Từ đó mới có thể khẳng định một cách chính xác câu hỏi lớn ở trên! 

→ Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo! Để được hỗ trợ tư vấn pháp luật trực tuyến, lắng nghe ý kiến chính thức từ Luật sư, quý khách hàng vui lòng gọi cho chúng tôi qua Tổng đài Luật sư: 1900.6568