Quy định huy động vốn để xây dựng phát triển nhà ở thương mại 

Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sống của con người ngày càng được nâng cao. Khác với trước kia, hiện nay, cuộc sống của con người luôn hướng tới mục tiêu đảm bảo những tiện ích nhất định. Tại các thành phố lớn, số lượng người dân đổ về sinh sống ngày càng nhiều. Do đó, các dự án nhà ở thương mại được đề ra và chủ trương xây dựng ngày càng nhiều. Dưới đây là bài phân tích về quy định huy động vốn để xây dựng phát triển nhà ở thương mại.

Tổng đài Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7: 1900.6568

1. Khái niệm nhà ở thương mại và các vấn đề liên quan đến xây dựng nhà ở thương mại:

1.1. Nhà ở thương mại là gì?

– Nhà ở thương mại là khái niệm khá quen thuộc đối với chúng ta. Nhắc đến thương mại, người ta thường nhắc đến sự hợp tác kinh doanh nhằm thu về lợi nhuận. Theo quy định của khoản 4 điều 3 Luật nhà ở 2014 Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Vậy nên, về cơ bản, ta có thể hiểu nhà ở thương mại là dự án đầu tư, mà tại đó các nhà đầu tư rót nguồn vốn của mình vào để xây dựng các mô hình nhà ở thương mại, nhằm bán cho người dân để thu về lợi nhuận.

– Xây dựng nhà ở thương mại là việc các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng các mô hình nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu về nhà ở (bao gồm tính thẩm mĩ, hiện đại và vấn đề kinh tế) cho người dân. 

1.2. Lợi ích của việc xây dựng nhà ở thương mại: 

– Hiện nay, các mô hình, dự án nhà ở thương mại được rất nhiều người dân ưa chuộng và hướng tới mua để sử dụng. Bởi lẽ, nhà ở thương mại nó có những lợi ích nhất định:

+ Thứ nhất, nhà ở thương mại được xây dựng dựa trên những thiết kế dựa theo xu hướng, sự ưa chuộng của người dân. Vậy nên, yêu cầu về tính thẩm mĩ và sự hiện đại của các dạng nhà ở thương mại này luôn luôn được bảo đảm.

+ Thứ hai, nhà ở thương mại giúp người dân không phải tiêu tốn công sức xây dựng, thời gian chờ đợi. Khi có nhu cầu về nhà ở, người dân chỉ cần tìm đến trung tâm bất động sản, lựa chọn cho mình nhà ở thương mại phù hợp với sở thích và điều kiện kinh tế của bản thân. Nhiều khi nhà ở thương mại còn trang bị săn sẵn cả trang thiết bị nội thất, người dân chỉ cần dọn đến ở khi có yêu cầu và đảm bảo thanh toán các khoản chi phí. 

1.3. Quy định chung về xây dựng nhà ở thương mại: 

– Khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, các cá nhân, tổ chức, hay gọi tắt là chủ đầu tư phải tiến hành thực hiện theo các trình tự cụ thể. Theo đó, các đối tượng này có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất thông qua các hình thức như: Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán; được nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê; được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai. Đất dùng để xây dựng dự án xây dựng nhà ở thương mại đất thực hiện dự án phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Hay nói cách khác, điều kiện cần để các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là phải đảm bảo tính pháp lý về nguồn đất sử dụng để xây nhà. 

– Cũng như xây dựng nhà ở thông thường, khi tiến hành đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Cơ quan Nhà nước phải ra quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư thì các chủ đầu tư mới có thể bắt tay vào việc thực hiện dự án. Để có thể xin được quyết định cho phép xây dựng, các chủ đầu tư cần lập hồ sơ thủ tục trình Uỷ Ban nhân dân cấp tỉnh để xin quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư tùy thuộc vào quy mô của dự án.

Xem thêm: Thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

2. Quy định huy động vốn để xây dựng phát triển nhà ở thương mại:

2.1. Khái niệm huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:

– Huy động vốn xây dựng nhà ở thương mại là việc các chủ đầu tư thực hiện các biện pháp nhằm tìm nguồn vốn đầu tư, tài trợ cho dự án xây dựng nhà ở thương mại của mình. 

– Xây dựng nhà ở thương mại là việc các nhà đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích bán lại cho người dân. Do đó, hệ thống nhà ở mà họ tiến hành xây dựng tương đối lớn, đòi hỏi nguồn chi phí ở mức cao. Trong nhiều trường hợp, các chủ đầu tư không có đủ nguồn kinh phí để xây dựng, nên họ sẽ tiến hành huy động vốn đầu tư.

– Theo quy định tại  khoản 4 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nguyên tắc huy động vốn xây dựng nhà ở thương mại là tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó. Đồng thời, nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2.2. Hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: 

– Huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực chất là việc các chủ đầu tư tìm kiếm nguồn vốn cho việc xây dựng của mình. Vốn đầu tư này chính là hình thức vay nợ. Do đó, khi tìm được nguồn vốn đầu tư, các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải tiến hành ký hợp đồng huy động vốn nhằm xác lập quyền và lợi ích giữa các bên trong khoản vay này. 

– Khoản 1 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ về hình thức thực hiện hợp đồng huy động vốn đầu tư xây dựng. Theo đó, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được thực hiện thông qua các hình thức nhất định sau đây:

+ Thứ nhất, vốn huy động để xây dựng nhà ở thương mại phải được thực hiện thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

+ Thứ hai, tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Thứ ba, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được thể hiện dưới hình thức vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

2.3. Quy định về việc ký hợp đồng huy động vốn cho xây dựng nhà ở thương mại: 

Huy động vốn được xem là điều kiện đủ để dự án xây dựng nhà ở thương mại được đảm bảo thực hiện. Vậy nên, khi ký kết hợp đồng huy động vốn, các bên phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện nhất định. Cụ thể như sau: 

– Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tiến hành ký hợp đồng huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở. Đồng thời, việc huy động vốn này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Về nguyên tắc, chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án.

– Trong trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở thương mại sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng.

– Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tiến hành vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở, thì phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.