Hiện nay trên thực tế có rất nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng không có sổ đỏ. Vậy giao dịch này có đúng với quy định của pháp luật hay không và mức xử phạt khi mua bán đất không có sổ đỏ là bao nhiêu?
Mục lục bài viết
1. Mức xử phạt khi mua bán đất không có sổ đỏ là bao nhiêu?
1.1. Mức xử phạt chính:
Khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì một trong những điều kiện tiên quyết để giao dịch này trở thành giao dịch hợp pháp đó chính là phần đất chuyển nhượng này phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là “Sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”). Tuy nhiên trên thực tế thì các trường hợp chuyển nhượng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày càng nhiều, bởi lẽ khi chuyển nhượng trong trường hợp này thì giá cả sẽ rẻ hơn so với thị trường. Nhưng hành vi chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có sổ đỏ lại là hành vi vi phạm pháp luật. Cụ thể vi phạm điều kiện về chuyển nhượng đất được quy định tại Điều 188
Theo đóm đối với hành vi chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
– Tại khu vực nông thôn:
+ Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+ Phạt tiền từ 05 – 10 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và một hành vi khác vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013.
– Tại khu vực đô thị:
+ Phạt tiền từ 05 – 10 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
+ Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với hành vi chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và một hành vi khác vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013.
1.2. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Ngoài những mức phạt xử lý vi phạm hành chính đã nêu tại mục trên, đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
– Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải lại đất cho người sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; trừ trường hợp khác mà pháp luật quy định.
– Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
– Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà bên chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tổ chức đã giải thể, phá sản, là cá nhân đã chuyển đi nơi khác được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có sổ đỏ) không xác định được địa chỉ hoặc cá nhân đã chết hoặc được tòa án tuyên bố là đã chết mà không có người thừa kế hợp pháp. Nếu trong trường hợp cá nhân đã chết hoặc được toà án tuyên bố là đã chết mà không có người thửa kế hợp pháp thì trong trường hợp có hành vi vi phạm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có sổ đỏ thì áp dụng biện pháp khắc phục như sau:
+ Hoàn trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thủ trong thời gian sử dụng đất còn lại;
+ Bên chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong thời gian vi phạm. Về cách tính số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định của pháp luật;
+ Thu hồi đất đối với trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo quy định.
2. Điều kiện mua bán đất:
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau :
– Điều kiện 1: Đất chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp (trừ trường hợp khác mà pháp luật quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
– Điều kiện 2: Đất chuyển nhượng không có tranh chấp;
– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất đối với đất chuyển nhượng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Điều kiện 4: Đất chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Điều kiện 5: Những điều kiện được quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013.
Theo đó, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật.
3. Rủi ro khi mua bán đất không có sổ đỏ:
Chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hợp pháp là hành vi vi phạm pháp luật, việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì sẽ đem lại những rủi ro, những hệ quả cho bên nhận chuyển nhượng như sau:
– Bên nhận chuyển nhượng không xác định được tính chất pháp lý của phần đất được chuyển nhượng, rất khó trong việc xác minh chính xác nguồn gốc đất (có từ đâu, từ thời điểm nào, có được sử dụng hợp pháp hay không, có đang bị tranh chấp hay bị kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án hay không,…).
– Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp về mặt pháp lý, cụ thể là về quyền sở hữu đất và thời gian chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Theo quy định của pháp luật, khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký và ghi vào sổ địa chính. Chính vì thế, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không có sổ đỏ thì sẽ không thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và bên nhận chuyển nhượng cũng không có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
– Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ gây ra bất lợi cho bên nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong việc thế chấp để vay tiền.
– Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất (ví dụ như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp…..).
Việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bên nhận rất khó để được cấp phép xây dựng trong quá trình sử dụng đất, bởi lẽ khi làm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, do vậy nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở va: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
