Khởi kiện tranh chấp đất đai khi đã được cấp sổ đỏ. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư! Luật sư cho e xin ý kiến về vấn đề đất đai nhà em. Ngày xưa lúc ông bà còn sống, ông bà đã chia đất và nền nhà cho các dì ai cũng có phần và tách hộ khẩu ra riêng. Chỉ còn gia đình em sống chung với ông bà (chưa được chia). Lúc trước gia đình em ở chung với ông bà thì nền nhà do ông ngoại em đứng tên sổ đỏ, khi ông ngoại em mất thì gia đình biết tin sổ đỏ đã mất. Đến năm 2010 bà ngoại em cùng các dì đến xã để kí tên chuyển quyền sử dụng đất cho mẹ em, các dì đều kí tên lăn tay trên xã, xã đã có thông tin 30 ngày không ai tranh chấp nên đã cấp sổ đỏ cho mẹ em đứng tên. Nay nhà nước làm đường có ngang qua phần đất nhà em, tiền bồi thường được chia làm hai lần lãnh, lần thứ nhất gia đình em đã được nhận( bà ngoại em còn sống) đến lần thứ hai gia đình em chưa được nhận( bà ngoại đã mất) đến nay hơn 8 tháng- Do một trong số các dì em có nộp đơn thưa kiện nói là dì có di chúc viết tay do ông ngoại để lại năm 1993 cho nhà đó cho dì, dì đã nộp đơn lên xã đòi phần tiền bồi thường đất và nhà gia đình em đang sinh sống. Lúc bà em mất các dì cũng lên xã để chia tiền( ngoại em là mẹ thương binh liệt sĩ) trong lúc chia tiền thì các dì cũng có kí tên là giao căn nhà lại cho mẹ em thờ phụng ông bà( vì xưa giờ nhà cửa do ba mẹ em bỏ tiền ra sửa chữa xây dựng). Giấy tờ này kia lên xã có giải quyết di chúc không hợp lệ nhưng dì em đã đưa đơn lên huyện để ra toà xét xử hơn 6 tháng nay mà gia đình em vẫn chưa được nhận kết quả gì. Hôm trên xã đem giấy tờ xuống xem thì hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đầy đủ chữ kí lăn tay của các dì nhưng không có của bà ngoại em( bà em không biết chữ) không biết có sai sót gì không cũng không thấy lăn tay của bà.( đến khi bà mất thì dì em bắt đầu khởi kiện) Luật sư cho e hỏi: giấy tờ đất nhà em có hợp lệ không? Vậy thưa kiện lên toà thì gia đình em sẽ được giải quyết như thế nào? Và tiền bồi thường tuyến đường khi nào được giải quyết? Em xin chân thành cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung tư vấn
Thứ nhất, về di chúc và việc khởi kiện
Theo như bạn trình bày, ông bà bạn đã chia đất và cho các dì của bạn, chỉ còn gia đình bạn cùng chung sống với ông bà. Thời điểm ông bạn mất, không có thông tin nào cho thấy ông bạn có để lại di chúc hay không và sổ đỏ cũng mất. Chúng tôi sẽ chia ra hai trường hợp như sau:
– Trường hợp 1: Ông bạn mất không để lại di chúc
Do ông bạn mất không để lại di chúc nên di sản của ông bạn để lại được chia thừa kế theo pháp luật. Căn cứ theo Điều 676 “
“Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
Theo quy định trên, bà ngoại bạn, mẹ bạn và các dì thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng phần di sản ngang nhau. Nếu mẹ bạn và các dì chấp thuận để cho mẹ bạn hưởng toàn bộ phần di sản thì cần có văn bản từ chối nhận di sản và đồng ý cho mẹ bạn đứng tên trên mảnh đất đất đó. Bà ngoại và các dì đã cùng nhau ra UBND xã ký giấy chuyển quyền sử dụng đất, có lăn tay, đồng thời UBND xã đã có thông tin niêm yết 30 ngày không xảy ra tranh chấp. Như vậy việc sang tên quyền sử dụng đất cho mẹ bạn là hoàn toàn hợp pháp.
– Trường hợp 2: Ông bạn để lại di chúc, di sản thừa kế được chia theo di chúc. Tuy nhiên, theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015” thì thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Nghĩa là khi ông bạn mất thì di chúc của ông bạn phải được công bố và tiến hành mở thủ tục thừa kế. Trong trường hợp di chúc bị thất lạc, hư hại tại thời điểm ông bạn mất thì căn cứ theo Điều 666 “Bộ luật dân sự 2015” quy định như sau:
“Điều 666. Di chúc bị thất lạc, hư hại
1. Kể từ thời điểm mở thừa kế, nếu bản di chúc bị thất lạc hoặc bị hư hại đến mức không thể hiện được đầy đủ ý chí của người lập di chúc và cũng không có bằng chứng nào chứng minh được ý nguyện đích thực của người lập di chúc thì coi như không có di chúc và áp dụng các quy định về thừa kế theo pháp luật.
2. Trong trường hợp di sản chưa chia mà tìm thấy di chúc thì di sản được chia theo di chúc.”
Theo đó, kể từ thời điểm mở thừa kế, dì bạn đã không trình báo được di chúc và đồng ý với việc phân chia di sản theo pháp luật thì coi như không có di chúc và di sản thừa kế đã được phân chia trước thời điểm tìm thấy di chúc. Mặt khác, di chúc là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp nếu có đủ các điều kiện sau:
+ Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
+ Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
Vì vậy, việc UBND xã giải quyết di chúc không hợp lệ có căn cứ và dì bạn không có đủ cơ sở để khởi kiện ra Tòa.
Thứ hai, về tiền bồi thường
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 75
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Về nguyên tắc, điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là hộ gia đình, cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở…hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai sẽ thuộc đối tượng được bồi thường. Ở đây, mẹ bạn là người được cấp và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử đất thì mẹ bạn là người được nhận tiền bồi thường.
