Trên thực tế mọi người hay sử dụng từ đất xen kẹt để chỉ một loại đất nông nghiệp. Vậy, thực chất đất xen kẹt là gì? Quy định mới của pháp luật về chuyển đổi đất xen kẹt?
Mục lục bài viết
1. Quy định của pháp luật về đất xen kẹt:
Theo quy định của pháp luật hiện hành không có bất kỳ một văn bản, tài liệu nào định nghĩa về đất xen kẹt là gì. Tại điều 10 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định rằng căn cứ vào mục đích sử dụng thì đất đai được phân loại thành 03 nhóm là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể theo quy định nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Tuy nhiên, trên thực tế mọi người vẫn thường một loại đất là đất xen kẹt, để định nghĩa được đất xen kẹt là gì thì ta có thể hiểu đất xem kẹt theo mọi người hay gọi là đất vườn, đất nông nghiệp và chưa được công nhận là đất ở, nằm trong các khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Hay nói cách khác dễ hiểu hơn đất xen kẹt được hiểu là đất bao gồm vườn ao (Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch trường hợp chưa có quy hoạch thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư) và đất nông nghiệp xen kẹt khác (đất nằm trong phạm vi khu dân cư có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên).
Đất xen kẹt là phần diện tích được xác định là đất vườn, ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này có diện tích không lớn. Tuy nhiên, các khu đô thị mới phát triển rất mạnh mẽ nên các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Nhiều người dân thắc mắc rằng loại đất xen kẹt này có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ theo quy định của pháp luật hay không. Căn cứ theo quy định tại
Căn cứ theo quy định tại Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và các điều 20, 21, 22, 23, 24 của nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thì ta có thể xác định được các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Trường hợp, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì có thể nộp lại các giấy tờ đó để làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục mà pháp luật đã quy định. Cụ thể là các giấy tờ quy định tại điều 100,luật đất đai 2013.
Trường hợp, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất mà mình đang sử dụng thì cần cung cấp được tài liệu như: Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Như vậy, theo quy định trên mỗi trường hợp sẽ có những điều kiện khác nhau để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện nêu trên.
2. Quy định mới về chuyển đổi đất xen kẹt:
Việc chuyển đổi đất xen kẹt cũng tương tự như quy định về chuyển đổi các loại đất khác. Chuyển đổi đất xen kẹt cũng cần đáp ứng về các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 52 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, để được các cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi đất xen kẹt thì cần đáp ứng được các điều kiện cụ thể như sau:
Một là, việc chuyển đổi đất xen kẹt phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Pháp luật không cấm việc chuyển đổi đất xen kẹt nhưng việc chuyển bao nhiêu m2 và chuyển vào thời điểm nào sẽ do kế hoạch sử dụng đát hàng năm của huyện phê duyệt.
Hai là, khi tiến hành chuyển đổi đất xen kẹt thì phải thể hiện được nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:
Bên cạnh đó, tại điều 57 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rất cụ thể về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Theo đó bao gồm các trường hợp như:
Từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
Từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Đồng thời cần lưu ý rằng khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Như vậy, nếu đất xem kẹt của bạn thuộc vào các trường hợp nêu trên thì khi chuyển đổi đất nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân cấp huyện thì bạn có thể làm đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.
4. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Theo quy định tại điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định thì khi nộp hồ sơ xin chuyển đổi đất xen kẹt bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:
Một là, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số
Hai là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ba là, bản sao chứng minh nhân dân của chủ đất
Bốn là, bản sao sổ hộ khẩu của chủ đất
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đấy đủ, bạn nộp lên bộ phận một cửa hoặc trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai của huyện nơi có đất.
Lúc này, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị các giấy tờ như: Biên bản xác minh thực địa; Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định, văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất; Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 để trình lên trên về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt.
Cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau đó cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn người nộp hồ sơ xin chuyển đổi đất xen kẹt thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; và phải trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Như vậy, từ những căn cứ và lập luận nêu trên có thể xấc định đất xem kẹt theo mọi người hay gọi là đất vườn, đất nông nghiệp và chưa được công nhận là đất ở, nằm trong các khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Việc chuyển đổi đất xen kẹt được thực hiện theo trình tự thủ tục tương tự như các loại đất khác theo quy định của pháp luật.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết:
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
