Một số quy định về thế chấp sổ đỏ? Chấm dứt thế chấp tài sản ở ngân hàng? Ủy quyền nhận sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng khi đáo hạn?
Ngày nay, thế chấp tài sản không còn xa lạ đối với bất kì ai. Khi thực hiện vay tiền, thế chấp tài sản đóng góp vai trò quan trọng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bên vay và quyền lợi của bên cho vay. Đây là một biện pháp mang tính phòng ngừa rủi ro và được áp dụng đối bên vay tiền không đủ uy tín, không đủ điều kiện để cho vay khi mà không có đảm bảo. Đặc biệt, trong quá trình vay vốn ngân hàng, thế chấp sổ đỏ là một trong những biên pháp được sử dụng phổ biến. Pháp luật Việt Nam cũng đã ban hành các quy định cụ thể về thế chấp tài sản. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về uy quyền nhận sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng khi đáo hạn.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
1. Một số quy định về thế chấp sổ đỏ:
1.1. Sổ đỏ là gì? Thế chấp tài sản là gì?
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã đưa ra định nghĩa về sổ đỏ có nội dung như sau:
– Sổ đỏ hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Sổ đỏ là một loại chứng thư có tính pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 317 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản có nội dung như sau:
– Thế chấp tài sản được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
– Cần lưu ý rằng không được thế chấp quyền sử dụng đất hay còn gọi là không được thế chấp sổ đỏ gồm các trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền thế chấp, quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai.
1.2. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp:
Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm vốn vay của ngân hàng bao gồm có các chủ thể:
– Bên thế chấp gồm có khách hàng vay hoặc bên thứ ba là bên bảo lãnh.
– Bên nhận thế chấp là: ngân hàng thương mại (có thể có một hoặc nhiều ngân hàng thương mại cùng tham gia).
1.3. Điều kiện để được thế chấp Sổ đỏ:
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Chủ thể thế chấp sổ đỏ phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trừ hai trường hợp sau đây:
+ Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (khoản 3 Điều 186)
+ Trường hợp 2: Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất được sử dụng để thế chấp không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu Sổ đỏ được dùng để thế chấp không đáp ứng các điều kiện nêu trên thì không được sử dụng Sổ đỏ đó để thế chấp.
Cũng cần lưu ý rằng: Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.4. Các trường hợp không được thế chấp sổ đỏ:
Đất dùng để thế chấp không đủ điều kiện thế chấp:
– Người sử dụng đất không có sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
– Đất đang có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất bị hết thời hạn sử dụng đất.
– Người đang có nghĩa vụ quản lý di sản là quyền sử dụng đất:
Theo điểm b Điều 617
+ Bảo quản di sản.
+ Không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
– Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm các loại tài sản sau đây:
+ Thứ nhất: Tài sản được hình thành từ vốn vay.
+ Thứ hai: Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
+ Thứ ba: Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
+ Thứ tư: Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
– Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư:
Theo khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định nội dung sau đây: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được sử dụng để thế chấp.
– Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng:
Theo khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm các loại đất sau đây:
+ Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.
+ Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.
+ Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.
+ Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.
Ngoài ra, tại khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013 thì tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định pháp luật, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Chấm dứt thế chấp tài sản ở ngân hàng:
Khi đã thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng thì giữa ngân hàng và bên thế chấp sẽ hình thành hợp đồng vay tài sản, trong đó quy định bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Như vậy, bên thế chấp có nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp khi đến han theo nội dung hợp đồng đã thỏa thuận trước đó.
Do bên thế chấp đã dùng sổ đỏ ra làm tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ vay tiền, do vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 về các trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản như sau:
“Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản:
Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
2. Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý.
4. Theo thỏa thuận của các bên.”
Như vậy, pháp luật dân sự đã đưa ra quy định về các giao dịch được bảo đảm. Do đó, để có thể chấm dứt thế chấp tài sản thì các chủ thể có thể trao đổi với ngân hàng về việc sử dụng biện pháp bảo đảm khác, nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt, tài sản thế chấp đã được xử lý hoặc thỏa thuận trực tiếp với ngân hàng giao dịch.
3. Ủy quyền nhận sổ đỏ đã thế chấp tại ngân hàng khi đáo hạn:
Căn cứ vào các quy định của
– Tại khoản 2 Điều 24
“Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng”.
Như vậy, theo quy định pháp luật, vợ có thể ủy quyền cho chồng để thực hiện giao dịch với ngân hàng trong việc xử lý thế chấp sổ đỏ. Cụ thể là vợ hoặc chồng có thể thay người còn lại trả tiền cho ngân hàng và lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền.
– Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 44 Luật công chứng năm 2014 có quy định về địa điểm công chứng đối với người đang thi hành án phạt tù như sau:
“Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.
Căn cứ vào quy định này thì trong trường hợp người bị đang thi hành án phạt tù mà có nhu cầu làm hợp đồng ủy quyền có công chứng thì có thể thuê tổ chức hành nghề công chứng tới nơi người đang bị đang thi hành án phạt tù để công chứng.
Như vậy, trong trường hợp các chủ thể không thể trực tiếp làm việc với ngân hàng thì vợ hoặc chồng có thể thay người còn lại thực hiện giao dịch với ngân hàng bằng hợp đồng ủy quyền và đối với trường hợp người bị đang thi hành án phạt tù mà có nhu cầu làm hợp đồng ủy quyền có công chứng thì có thể thuê tổ chức hành nghề công chứng tới nơi người đang bị đang thi hành án phạt tù để công chứng theo quy định của pháp luật hiện hành.
