Trình tự thủ tục, hồ sơ xin cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Hiện nay, mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng được điều kiện mà luật quy định. Trình tự, thủ tục và hồ sơ thực hiện quá trình này như sau.

Hiện nay không ít những trường hợp các bên chuyển quyền sử dụng đất chỉ thông qua giấy viết tay mà không có công chứng, chứng thực, vì vậy gặp nhiều khó khăn trong quá trình sang tên, xin cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Bài viết dưới đây của Luật Dương Gia sẽ hướng dẫn bạn về quá trình thực hiện thủ tục này.

1. Điều kiện để được cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Hiện nay, những người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho… bằng giấy tờ viết tay có thêm hy vọng khi làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) bởi quy định của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/3/2017 đã mở rộng về thời điểm công nhận việc mua bán đất bằng giấy viết tay.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định (mua bán bằng giấy viết tay) như sau:

Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định trên thì việc sử dụng đất mà có nguồn gốc là do nhận tặng cho, chuyển nhượng bằng giấy tờ mua bán viết tay thì chỉ được công nhận nếu đã thực hiện từ trước ngày 01/01/2008. Như vậy, quy định trên sẽ không công nhận các giấy tờ mua bán, tặng cho đất đai viết tay sau ngày 01/01/2008. Các giao dịch về đất đai sau ngày 01/01/2008 bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai về đất đã phải được cấp sổ đỏ, hợp đồng, văn bản, giấy tờ mua bán phải được công chứng, chứng thực,…

Mục 54, Điều 2 Nghị định 01/2017 quy định về các trường hợp sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận như sau:

“a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, Điều 100 Luật Đất đai 2013 có liệt kê các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ bao gồm:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo quy định trên, thời điểm sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tờ viết tay được kéo dài từ sau ngày 01/01/2008 đến ngày 01/07/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực). Tức là đối với một số trường hợp việc sử dụng đất có nguồn gốc là do nhận chuyển nhượng, tặng cho bằng giấy tờ viết tay mà được thực hiện từ sau 01/01/2008 đến trước 01/7/2014 thì vẫn có thể được pháp luật công nhận.

• Trường hợp mua bán chuyển nhượng, tặng cho đất bằng giấy tờ viết tay được thực hiện từ trước 1/1/2008
• Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho đất bừng giấy tờ viết tay thực hiện từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 thì phải có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100, Luật đất đai 2013
• Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay từ 01/01/2014

Theo quy định tại Khoản 1 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi người sử dụng đất làm thủ tục để cấp sổ đỏ “…thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật…”.

2. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần nộp một bộ hồ sơ tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, bạn cần nộp một bộ hồ sơ tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

3. Trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay

Bước 1: Người có nhu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp Huyện, trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các chủ thể có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có bất động sản cần đăng ký. Trong vòng 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ thì UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ về cho Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp Huyện.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm:

• Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp;
• Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch
• Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong 15 ngày.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;
• Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
• Chuẩn bị hồ sơ để Phòng tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 4: Thời hạn giải quyết

Không quá 30 ngày từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ của người đề nghị đăng ký theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được tăng thêm 15 ngày.

Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.