Tư vấn về việc đòi lại đất đã được cấp sổ đỏ. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
Tư vấn về việc đòi lại đất đã được cấp sổ đỏ. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
Tóm tắt câu hỏi:
Gia đình tôi có mua một mảnh đất từ tháng 8 năm 1993 tại Tiểu khu Lê Hồng Phong, Thị trấn Đu, Phú lương,Thái Nguyên của gia đình Ông A, người đứng ra bán là con dâu cả Ông A (Bà B), giấy tờ mua bán đã được UBND thị trấn xác nhận, có sự cho phép và cam kết của Ông A. Gia đình tôi đã nộp thuế trước bạ, hàng năm vẫn nộp thuế đất, đã kê khai để được cấp quyền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ. Đến nay được biết mảnh đất này đã được con thứ 2 của Ông A (Ông C) kê khai và được cấp GCNQSDĐ năm 1994. Hiện nay Ông A và Ông C đã chết. Vậy gia đình tôi phải làm sao để lấy lại mảnh đất nói trên? GCNQSDĐ của Ông C lại ghi là ở xã Động Đạt trong khi thời điểm đó UBND thị trấn Đu đã thành lập năm 1993?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc trên, chuyên viên Đinh Đắc Dương (máy lẻ 116) đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
– Căn cứ pháp lý:
– Nội dung tư vấn:
Theo như bạn trình bày, gia đình bạn mua đất của ông A vào 8/1993. Tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần II quy định như sau:
"2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2) Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó."
Từ khi nhận chuyển nhượng đất đai, gia đình bạn vẫn sử dụng đất đến nay, có đóng lệ phí đầy đủ. Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn và ông A vẫn có thể xem là hợp pháp. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là tài sản chung của hộ gia đình hay là tài riêng của ông A hay tài sản chung của vợ chồng ông A.
+ Nếu đất này thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của ủy ban nhân dân) thì khi ông A muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả những người trong hộ.
+ Nếu đó là tài sản chung của vợ chồng ông A thì việc mua bán cần phải được cả 2 vợ chồng đồng ý.
+ Nếu chỉ là tài sản riêng của ông A thì ông A mới có thể có toàn quyền định đoạt.
>>> Luật sư tư vấn về việc đòi lại đất đã được cấp sổ đỏ: 1900.6568
Vậy, nếu thuộc trường hợp sở hữu chung mà không có sự đồng ý của những người đồng sở hữu thì giao dịch giữa gia đình bạn và ông A là không có giá trị pháp lý, bạn sẽ không có quyền khởi kiện đòi lại thửa dất. Ngược lại nếu giao dịch hợp pháp thì bạn mới có thể đòi lại mảnh đất này.
Nếu giao dịch giữa bạn và ông A là hợp pháp thì trước tiên bạn thỏa thuận với người đang sử dụng mảnh đất để yêu cầu trả lại đất cho bạn, trong quá trình giải quyết bạn đưa ra căn cứ để chứng minh năm 1993 ông A đã chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn. Nếu người này không đồng ý, bạn làm đơn gửi tới Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất để yêu cầu giải quyết. Nếu không hòa giải được tại xã thì bạn có quyền khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất yêu cầu giải quyết.
Khoản 2 Điều 116 Luật tố tụng hành chính 2015 quy định thời hiệu khởi kiện như sau:
"2. Thời hiệu khởi kiện đối với từng trường hợp được quy định như sau:
a) 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc;
b) 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh;
c) Từ ngày nhận được thông báo kết quả giải quyết khiếu nại của cơ quan lập danh sách cử tri hoặc kết thúc thời hạn giải quyết khiếu nại mà không nhận được thông báo kết quả giải quyết khiếu nại của cơ quan lập danh sách cử tri đến trước ngày bầu cử 05 ngày."
Do không rõ bạn phát hiện ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất vào năm nào nên nếu tính từ thời điểm bạn biết được cho đến nay mà chưa quá 1 năm thì bạn sẽ có quyền khởi kiện quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đang có đất để yêu cầu xác minh nguồn gốc sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông C đã đúng hay chưa?
