Sổ đỏ là tên gọi thường ngày mà người dân hay nói về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là loại giấy tờ có giá trị về mặt pháp lý để chứng nhận về tài sản đó là đất đai cho cá nhân. Cùng bài viết tìm hiểu về sang tên sổ đỏ là gì? Các bước thực hiện sang tên sổ đỏ?
Mục lục bài viết
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là từ ngữ để người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ. Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.
Theo đó thì việc chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là giao dịch dân sự trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và pháp luật về đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự mà không phải đất (quyền sở hữu đất) vì đất là đối tượng của sở hữu toàn dân. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế bởi những điều kiện do nhà nước quy định. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của nhà nước.
Như vậy có thể thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù mà trong đó, người có quyền sử dụng đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất là quyền dân sự đặc thù, vì:
+ Quyền sử dụng đất là quyền tài sản gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai
+ Quyền sử dụng đất được pháp luật quy định về phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế
+ Quyền sử dụng đất được pháp luật quy định về hình thức, thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ.
2. Các bước thực hiện sang tên sổ đỏ:
Căn cứ Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trong thời hạn 30 ngày, Thời gian được tính kể từ ngày chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký).
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
+ Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
+ Chứng minh thư nhân dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
+ Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Thực hiện việc nộp hồ sơ theo quy định tức là người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai cho Văn phòng đăng ký đất đai hay Chi nhánh văn phong đăng ký đất đai nơi có đất để được giải quyết đăng ký biến động theo thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai, đăng kí chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho người sử dụng đất.
Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai và chi nhánh Văn phong đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 4: Nhận kết quả
Ở bước này người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động theo quy định.
3. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:
Theo quy định đưa ra tại Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
” Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Ngoài ra theo quy định tại Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất
4. Nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất:
Pháp luật không quy định cụ thể và chi tiết nội dung hợp đồng quyền sử dụng đất nhưng có quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật dân sự 2015 quy định cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất về cơ bản không khác biệt với các hợp đồng khác mà ở đây các loại hợp đồng chỉ chịu ràng buộc bởi các quy định của Luật đất đai liên quan đến điều kiện chuyển quyền.
Trong hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể ở đây đối tượng của hợp đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Dựa trên những nội dung chúng tôi đã phân tích như trên thì chuyển quyền sử dụng đất nói chung theo quy định đó là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất và giao đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng với hai hậu quả pháp lý khác nhau và tính chất đền bù khác nhau theo quy định của pháp luật. Qua đó có thể thấy pháp luật quy định về trình tự thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Theo đó các cá nhân có thể thực hiện các thủ tục một cách dễ dàng hơn.
Các văn bản pháp luật có liên quan đến bài viết: Luật Đất Đai 2013
