Thuê nhà rồi cho thuê lại có phải đăng ký kinh doanh không?

Ngày nay với nhu cầu sử dụng bất động sản tăng cao và kéo theo nhu cầu kinh doanh bất động sản cũng gia tăng. Hiện nay việc kinh doanh bất động sản không chỉ thể hiện ở việc mua bán bất động sản mà còn thực hiện trên việc cho thuê bất động sản. Với nhu cầu kinh doanh và gia tăng thu nhập, nhiều người đã chọn cách thuê nhà rồi sau đó cho người khác thuê lại với giá cao hơn để thu nhập phần chênh lệch. Việc thuê nhà rồi cho người khác thuê lại được xem là hình thức kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ lẻ. Vậy với việc kinh doanh này thì người thuê nhà rồi cho thuê lại có phải thực hiện đăng ký kinh doanh hay không?

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi bổ sung năm 2020;

– Nghị định số 01/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 04/1/2021 về đăng ký doanh nghiệp;

– Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

 1. Quy định về việc cho thuê nhà tại Việt Nam:

 1.1. Thuê nhà được hiểu là gì?

Thuê nhà ở là một hình thức giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Theo đó, thuê nhà là việc bên cho thuê cho phép bên thuê được quyền sử dụng nhà ở trong một thời gian nhất định với các điều kiện theo hợp đồng thuê nhà ở. Khi hết hạn phải trả lại nhà cho chủ sở hữu- bên cho thuê. Trong trường hợp bên thuê cũng còn nhu cầu sử dụng và thuê lại nhà ở thì tiếp tục gia hạn thêm thời gian thuê.

1.2. Quy định về Hợp đồng thuê nhà ở:

Việc thực hiện thuê nhà ở được thể hiện thông qua Hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà là một dạng của Hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, Hợp đồng thuê nhà ở là văn bản thể hiện sự thoả thuận của các bên, bao gồm bên cho thuê và bên thuê nhà thoả thuận với nhau về quyền hạn, thời hạn sử dụng, tiền thuê nhà và các nghĩa vụ khác có liên quan của các bên.

Hợp đồng thuê nhà mang các đặc điểm sau:

– Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng song vụ. Theo đó, hợp đồng song vụ này sẽ làm phát sinh nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ dân sự đó. Tương ứng với quyền của mỗi bên là nghĩa vụ của bên còn lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê và ngược lại; 

– Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng có đền bù. Hợp đồng có đền bù phát sinh khi bên thuê nhà nhận được quyền sử dụng nhà ở thì phải chuyển giao cho bên cho thuê một lợi ích tương ứng là tiền thuê nhà; 

– Hợp đồng thuê nhà là loại hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Khi thực hiện hợp đồng thuê nhà thì bên cho thuê sẽ chuyển giao quyền sử dụng nhà ở cho bên thuê nhà trong một thời hạn nhất định theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận của các bên nhưng không trái với quy định pháp luật.

2. Pháp luật có cho phép người dân thuê nhà rồi cho thuê lại không?

Khi thuê nhà thì bên thuê và bên cho thuê phải thực hiện theo các điều khoản được quy định trong Hợp đồng thuê nhà ở. Do đó việc người thuê nhà rồi cho thuê lại phải thực hiện theo thoả thuận đã nêu trong hợp đồng và phải có sự đồng ý của chủ sở hữu căn nhà cho thuê đó. Căn cứ theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản (ở đây là nhà ở) mà mình đã thuê nếu có được sự đồng ý của bên cho thuê. Theo đó, bên thuê chỉ được phép cho thuê lại nhà ở khi trong Hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã ký kết hoặc theo thoả thuận của các bên có thể hiện sự đồng ý, cho phép sử dụng nhà của mình để cho người khác thuê lại.

Trong trường hợp nếu chủ sở hữu nhà ở- bên cho thuê nhà ở không đồng ý cho bên thuê cho thuê lại nhà ở nhưng người thuê nhà vẫn cố tình cho người khác thuê lại thì chủ sở hữu căn nhà có thể đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014. Nếu trong hợp đồng có thoả thuận về việc phạm vi phạm hợp đồng thì khi bên thuê nhà tự ý cho người khác thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên thuê sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng gây ra theo thoả thuận của các bên được ghi trong hợp đồng. 

3. Thuê nhà rồi cho thuê lại có phải đăng ký kinh doanh không?

Việc cho thuê nhà rồi cho thuê lại được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản. Thông thường khi kinh doanh thì chủ cơ sở kinh doanh phải đăng ký kinh doanh và thực hiện các nghĩa vụ kê khai và đóng thuế đối với doanh nghiệp đó. Tuy nhiên việc đăng ký kinh doanh chỉ đặt ra khi chủ cơ sở kinh doanh kinh doanh với quy mô lớn và thường xuyên. 

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, được sửa đổi bổ sung năm 2020 thì tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên đối với cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ và không hoạt động thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Do đó việc cho thuê lại nhà tuy là hình thức kinh doanh bất động sản nhưng vì kinh doanh với quy mô nhỏ và không thường xuyên nên không phải đăng ký kinh doanh nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 5 của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP thì các cá nhân cho thuê nhà được xác định là cho thuê với quy mô nhỏ và không thường xuyên bao gồm các đối tượng sau:

– Cho thuê nhà và quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân được thể hiện thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất;

– Cho thuê nhà được xác định là tài sản công;

– Cho thuê nhà do chính cá nhân đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh. Hoạt động đầu tư xây dựng ở đây được xác định là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa và cải tạo công trình theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014.

4. Trình tự, thủ tục đăng ký kinh doanh đối với trường hợp thuê nhà rồi cho thuê lại:

4.1. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký kinh doanh:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 85 và khoản 2 Điều 87 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP thì người đăng ký kinh doanh đối với trường hợp kinh doanh bất động sản với hình thức cho thuê cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đề nghị đăng ký hộ kinh doanh ( cho thuê bất động sản);

– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn của người thuê nhà rồi cho thuê lại;

– Nếu các thành viên trong gia đình quyết định thành lập hộ kinh doanh thì phải có Biên bản họp thành viên hộ gia đình;

– Văn bản uỷ quyền nếu người đi nộp hồ sơ là người được uỷ quyền.

4.2. Nộp hồ sơ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

Theo quy định tại Điều 14 và khoản 1 Điều 87 Nghị định số 01/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký kinh doanh, nhận hồ sơ đăng ký kinh doanh là Phòng Tài chính- Kế hoạch thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Do đó, để đăng ký kinh doanh thì người đi nộp hồ sơ cần thực hiện nộp tại Phòng Tài chính- Kế hoạch của Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi hộ kinh doanh đó đặt trụ sở.

Việc nộp hồ sơ được thực hiện theo 01 trong 03 phương thức sau:

– Nộp trực tiếp tại Phòng Một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp huyện;

– Nộp qua bưu điện gửi đến Phòng Tài chính- Kế hoạch của Uỷ ban nhân dân cấp huyện;

– Nếu hộ kinh doanh có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì bắt buộc nộp thông qua hình thức online tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp.

4.3. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký kinh doanh tiếp nhận hồ sơ, giải quyết và trả kết quả:

Cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ và có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ và hợp pháp của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cơ quan có trách nhiệm thông báo cho người nộp hồ sơ bổ sung, sửa đổi để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền đăng ký tiến hành giải quyết và làm Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh cho hộ gia đình.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 97 nghị định số 02/2021/NĐ-CP, trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ thi Phòng Tài chính- Kế hoạch của Uỷ ban nhân dân cấp huyện sẽ trả kết quả cho người nộp hồ sơ là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.