Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

1. Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chịu hậu quả như thế nào?

Đặt cọc mua bán nhà đất bản chất được hiểu là các bên giao dịch thỏa thuận với nhau việc bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác để đảm bảo giao dịch mua bán nhà đất sau này trong một khoảng thời gian nhất định.

Hệ quả của việc hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự:

– Trường hợp nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất sau này thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

– Trường hợp nếu như bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc thì sẽ phải có trách nhiệm trả cho bên đặt cọc lại tài sản đặt cọc cùng như một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

2. Trường hợp nào hủy hợp đồng đặt cọc mà không phải bồi thường?

Căn cứ Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp hủy bỏ hợp đồng và sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Bên còn lại có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng.

– Bên còn lại vi phạm hợp đồng. Điều khoản vi phạm này chính là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã có thỏa thuận trong hợp đồng.

– Hủy hợp đồng trên cơ sở các quy định khác của pháp luật.

3. Thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất:

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bao giờ cũng ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Nếu như các bên không tự thỏa thuận được thì có sẽ làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc.

Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện:

– Đơn khởi kiện (theo mẫu số 23-DS ban hành kèm Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP).

– Hợp đồng đặt cọc các bên đã ký.

– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền lợi cũng như cơ sở yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện:

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ khởi kiện trên, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc (nếu như các bên không có thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi làm việc, cư trú của nguyên đơn giải quyết).

Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp tỉnh là nơi có thẩm quyền giải quyết.

Bước 3: Tiếp nhận và thụ lý đơn:

Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện trong thời hạn 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận được đơn khởi kiện.

Thẩm phán phải xem xét và giải quyết đơn khởi kiện trong khoảng thời gian 05 ngày làm việc, tính từ ngày được phân công.

Nếu xét thấy thuộc thẩm quyền của mình thì Tòa án sẽ thông báo cho đương sự để đương sự nộp tiền tạm ứng án phí.

Sau đó đương sự phải nộp tiền tạm ứng án phí trong thời gian 07 ngày tính từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tạm ứng án phí. Sau khi nộp, đương sự nộp lại biên lai thu tiền cho Tòa án, tòa án thụ lý việc dân sự hoặc vụ án dân sự kể từ khi nhận được biên lai này.

Thời gian chuẩn bị xét xử của Tòa án là 4 tháng tính từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì tối đa là 06 tháng.

4. Mẫu đơn khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Mẫu số 23-DS (Ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP

ngày 13 tháng 01 năm 2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……(1), ngày….. tháng …… năm…….

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2)………

Người khởi kiện: (3)……………

Địa chỉ: (4) …………..

Số điện thoại: ………(nếu có); số fax: …………(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ……….. (nếu có)

Người bị kiện: (5)………….

Địa chỉ (6) ………….

Số điện thoại: ………(nếu có); số fax: …….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ……… (nếu có)

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)………..

Địa chỉ: (8)…………..

Số điện thoại: ………(nếu có); số fax: ……….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử : ………….(nếu có)

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)………..

Địa chỉ: (10) ……………

Số điện thoại: …………(nếu có); số fax: ………(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ..……… (nếu có)

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)………….

Người làm chứng (nếu có) (12)…………..

Địa chỉ: (13) …………..

Số điện thoại: ………(nếu có); số fax: …….(nếu có)

Địa chỉ thư điện tử: ………… (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có: (14)………..

1………….

2………….

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15) … 

              Người khởi kiện (16)

Hướng dẫn sử dụng mẫu số 23-DS:

(1) Ghi địa điểm làm đơn khởi kiện (ví dụ: Hà Nội, ngày….. tháng….. năm……).

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ án; nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B), nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh, thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện. Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Nguyễn Văn A, cư trú tại thôn B, xã C, huyện M, tỉnh H); nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH Hin Sen có trụ sở: Số 20 phố LTK, quận HK, thành phố H).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại điểm (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Toà án giải quyết.

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: các tài liệu kèm theo đơn gồm có: bản sao hợp đồng mua bán nhà, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …).

(15) Ghi những thông tin mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án (ví dụ: Người khởi kiện thông báo cho Toà án biết khi xảy ra tranh chấp một trong các đương sự đã đi nước ngoài chữa bệnh…).

(16) Nếu người khởi kiện là cá nhân thì phải có chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện đó; trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì người đại diện hợp pháp đó phải ký tên điểm chỉ; trường hợp người khởi kiện, người đại diện hợp pháp không biết chữ, không nhìn được, không tự mình làm đơn khởi kiện, không tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì người có năng lực hành vi tố tụng dân sự đầy đủ làm chứng, ký xác nhận vào đơn khởi kiện. Nếu là cơ quan tổ chức khởi kiện, thì người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện ký tên, ghi rõ họ tên, chức vụ của mình và đóng dấu của cơ quan, tổ chức đó. Trường hợp tổ chức khởi kiện là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu theo quy định của Luật doanh nghiệp. Nếu người khởi kiện không biết chữ thì phải có người làm chứng ký xác nhận theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 189 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật dân sự 2015;

– Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ban hành một số biểu mẫu trong tố tụng dân sự.