Hợp đồng đặt cọc là gì? Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật Sư!
Hiện tại em định mua căn nhà chưa có sổ hồng. Hai bên làm hợp đồng đặt cọc (số tiền 100tr), sau thời hạn 3 tháng bên bán có sổ hổng thì mới sang tên và trả tiền còn lại. Vậy bây giờ tôi muốn hỏi là hợp đồng đặt cọc không có công chứng thì có hợp pháp không? Và nếu tôi muốn công chứng thì có được không? Tôi cần chuẩn bị những thủ tục gì?
Mong nhận được tư vấn từ LS!

Luật sư tư vấn:

 Theo quy định hiện nay thì chưa có quy định nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải có công chứng. Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 hiện hành quy định:

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Theo quy định trên thì chỉ những loại hợp đồng nào mà pháp luật bắt buộc phải công chứng mà chủ thể thực hiện hợp đồng đó lại không thực hiện thủ tục công chứng thì hợp đồng đó mới bị coi là không hợp pháp. Trong trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc không phải là loại hợp đồng mà pháp luật bắt buộc phải có công chứng. Do đó, hợp đồng đặt cọc không có công chứng vẫn hợp pháp.

Tuy không bắt buôc  một số loại hợp đồng phải công chứng nhưng pháp luật vẫn khuyến khích nên thực hiện việc công chứng một số giao dịch nhằm đảm bảo tính chứng cứ và sẽ có những lợi thế nhất định trong trường hợp xảy ra tranh chấp, vì theo quy định của pháp luật thì những sự kiện trong văn bản công chứng không cần phải chứng minh. Do đó bạn hoàn toàn có quyền công chứng hợp đồng đặt cọc trên.

Để thực hiện được thủ tục công chứng, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Công chứng năm 2006 như sau:

1. Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

Xem thêm: Đặt cọc và phạt cọc theo quy định mới nhất của Bộ luật dân sự

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

c) Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Bản sao như nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực.

Khi thực hiện thủ tục công chứng bạn cũng cần mang theo bản chính của các tài liệu để đối chiếu.

Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến miễn phí qua điện thoại

1. Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi đang có dự định mua căn nhà nhưng người bán mới xây dựng xong có giấy phép xây dựng, đã có sổ đất nhưng chưa ra được sổ chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Khi tôi ký hợp đồng đặt cọc cho bên bán trên hợp đồng đặt cọc có người làm chứng thì có tính pháp lý hay không, nếu tôi ra phường để thực hiện hợp đồng đặt cọc giao tiền thì tính pháp lý có cao hơn trường hợp có người làm chứng. Với tính trạng như trên thì hợp đồng đặt cọc này có thể tiến hành ở phòng công chứng hay không? Mong quý anh (chị) tư vấn giúp tôi, Tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì:

“Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Xem thêm: Tranh chấp đặt cọc, lấy lại tiền cọc khi có dịch bệnh Covid-19

Bản chất của việc đặt cọc là một hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, việc đặt cọc của bạn nhằm thực hiện việc chuyển nhượng đất này.

Hình thức của việc đặt cọc phải lập thành văn bản, theo bạn trình bày thì việc đặt cọc của bạn được lập thành hợp đồng, có chữ kí các bên cùng với người làm chứng thì đã bảo đảm về tính chất pháp lý.

Việc diễn ra hợp đồng cọc ở UBND hay văn phòng công chứng hoặc chỉ do sự thảo thuận giữa các bên đều có tính chất pháp lý, khi có tranh chấp thì đểu được coi là căn cứ trước tòa. Hơn nữa, bạn cần lưu ý hình thức của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản phải có công chứng, chứng thực.

2. Giá trị pháp lí của hợp đồng đặt cọc

Tóm tắt câu hỏi:

Cho tôi hỏi, nếu giấy đặt cọc được ký (trên giấy ghi rõ là giấy đặt cọc, không kiêm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng khác), nhưng giấy đặt cọc có thỏa thuận về việc phương thức thanh toán (bao gồm việc sau khi bên B cung cấp giấy tờ liên quan thì bên A sẽ tiến hành thủ tục sang tên, lăn tay, sau đó bên B phải thanh toán số tiền còn lại là…). Giấy đặt cọc có chữ ký hai bên, có người làm chứng, tuy nhiên hai bên chưa làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Vậy thì giấy đặt cọc đó có hiệu lực pháp lý không và phương thức thanh toán trên giấy đặt cọc có giá trị pháp lý không? Đồng thời cụm từ “giấy tờ liên quan” không được chỉ rõ trong giấy đặt cọc thì có thể hiểu là những giấy tờ nào, có bao gồm giấy xác nhận tài khoản ngân hàng hay giấy chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng không?

Luật sư tư vấn:

Theo Bộ luật dân sự 2005  tại khoản 1,2  Điều 358 quy định:

“Điều 358. Đặt cọc

Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, giải quyết các tranh chấp dân sự uy tín

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Căn cứ theo Bộ luật dân sự 2005  tại khoản 1, điểm c, Điều 318 quy định:

“1. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:

c) Đặt cọc;

2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về biện pháp bảo đảm thì người có nghĩa vụ phải thực hiện biện pháp bảo đảm đó.”.

Trong trường hợp này của bạn quan hệ pháp luật đặt cọc ở đây là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tức là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó nếu đặt cọc là để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng, nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc. Do vậy giấy đặt cọc trong trường hợp này có hiệu lực pháp lý. Và có thể hiểu về biện pháp bảo đảm này như sau: Đối tượng của đăt cọc là những vật mà một bên giao trực tiếp cho bên kia. Đối tượng của đặt cọc vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán. Do vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó xác định rõ số tiền đặt cọc hay số tài sản đặt cọc.

Xem thêm: Trình tự tiến hành đặt hàng sản xuất và cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích

–  Khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

+  Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

+  Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền mà các bên xác định là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền đặt trước. Bản chất ở trường hợp của bạn là việc đặt cọc chính là đặt một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hợp đồng dân sự.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Đặt cọc bao gồm đặt cọc đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp của bạn thì nếu khoản tiền bạn đặt cọc là tiền đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nó sẽ đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ ký kết hợp đồng từ phía bạn (là người mua), mà không phải là đảm bảo cho nghĩa vụ ký kết hợp đồng của người bán. Theo quy định của khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 nêu trên thì nếu bạn (là bên đặt cọc) từ chối ký kết hợp đồng, bạn sẽ mất khoản tiền đặt cọc, còn nếu bên bán (là bên nhận đặt cọc) nếu không ký kết hợp đồng, sẽ phải trả cho bên đặc cọc khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì nếu là đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ ký kết hợp đồng, các bên hướng đến việc ký kết hợp đồng, trong trường hợp bên nào vi phạm nghĩa vụ ký kết hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm về tài sản theo quy định xử lý khoản đặt cọc theo quy định nêu trong thỏa thuận và quy định tại khoản 2 Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 đã nêu trên.

Theo như bạn muốn hỏi thì giấy đặt cọc như vậy có hiệu lực pháp lý không thì hiện nay không có quy định về mẫu chung cho mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hay giấy đặt cọc nên như bạn trình bày trong giấy đặt cọc có những nội dung hai bên giao kết, phương thức thanh toán và có chữ ký của hai bên cũng như người làm chứng. Và giấy đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nó ký trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm phát sinh thỏa thuận đặt cọc không những là cùng hoặc sau khi kí kết hợp đồng chính thực được thiết lập, tức là khi các chủ thể đã có quan hệ nghĩa vụ, mà còn có thể phát sinh ngay cả khi giữa các chủ thể chưa có quan hệ nghĩa vụ. Khi thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc  đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu trách nhiệm, chế tài. Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Vì vậy giấy đặt cọc đó có hiệu lực pháp lý và phương thức thanh toán trên giấy đặt cọc có giá trị pháp lý.

Đồng thời bạn hỏi cụm từ “giấy tờ liên quan” không được chỉ rõ trong giấy đặt cọc thì giấy tờ đó có thể hiểu là có bao gồm giấy xác nhận tài khoản ngân hàng, giấy chuyển tiền qua tài khoản ngân hàng và một số giấy tờ khác liên quan đến vấn đề đặt cọc của bạn.

Dịch vụ tham khảo: Công ty luật, văn phòng luật sư tư vấn pháp luật uy tín toàn quốc

3. Vi phạm hợp đồng đặt cọc giải quyết như thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư, công ty em có ký hợp đồng với một cơ sở sản xuất, sau khi đơn vị này nhận tiền cọc 50tr, hoàn toàn ko có kế hoạch sản xuất và cung ứng hàng cho cty, nên cty em đã yêu cầu chấm dứt hợp đồng, biên bản thanh lý hai bên đã ký, nhưng đơn vị đó ko có ý định thanh toán tiền cọc lại, hẹn 5-7 lần và cuối cùng khóa máy ko liên lạc được, bên em đã cho nhân viên sang nhà xưởng để thu hồi nợ, nhiều ngày vẫn ko có kết quả, nhân viên cty đã tự ý khóa cửa với mong muốn hai bên gặp nhau, ko né tránh. Xin hỏi nhân viên bên cty có vi phạm luật hình sự không? đơn vị đó đã liên lạc lại và đưa đơn kiện cty, còn nói cty đã mắc sai lầm, họ đề nghị sẽ rút đơn kiện với điều kiện xóa nợ. Xin hỏi luật sư, về phía cty em phải làm sao?

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 2, 3 Bộ luật hình sự 1999 về cơ sở và nguyên tắc xử lý:

“Điều 2. Cơ sở của trách nhiệm hình sự

Chỉ người nào phạm một tội đã được Bộ luật hình sự quy định mới phải chịu trách nhiệm hình sự.

Điều 3. Nguyên tắc xử lý

1. Mọi hành vi phạm tội phải được phát hiện kịp thời, xử lý nhanh chóng, công minh theo đúng pháp luật.

Xem thêm: Mẫu biên nhận tiền đặt cọc

2. Mọi người phạm tội đều bình đẳng trước pháp luật, không phân biệt nam, nữ, dân tộc, tín ngưỡng, tôn giáo, thành phần, địa vị xã hội.

Nghiêm trị người chủ mưu, cầm đầu, chỉ huy, ngoan cố chống đối, lưu manh, côn đồ, tái phạm nguy hiểm, lợi dụng chức vụ, quyền hạn để phạm tội; người phạm tội dùng thủ đoạn xảo quyệt, có tổ chức, có tính chất chuyên nghiệp, cố ý gây hậu quả nghiêm trọng.

Khoan hồng đối với người tự thú, thành khẩn khai báo, tố giác người đồng phạm, lập công chuộc tội, ăn năn hối cải, tự nguyện sửa chữa hoặc bồi thường thiệt hại  gây ra.

… “

Bộ luật hình sự 1999 hiện hành chỉ điều chỉnh hành vi phạm tội của cá nhân còn chưa truy cứu trách nhiệm hình sự đối với pháp nhân nên sẽ không đặt ra trách nhiệm hình sự trong trường hợp này. Nhân viên công ty hoạt động dưới danh nghĩa công ty, bản thân người nhân viên này không thực hiện việc giao kết hợp đồng dưới danh nghĩa cá nhân nên nếu người này dù có hành vi trốn tránh, không thực hiện việc thanh lý hợp đồng với công ty bạn thì công ty bạn cũng chỉ xử lý với tranh chấp với công ty đối tác. Về việc công ty kia đến thời hạn mà trốn tránh việc thực hiện biên bản thanh lý hợp đồng, không muốn thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì công ty bạn có quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự để tiến hành đòi lại khoản nợ này. Công ty bạn phải gửi hồ sơ khởi kiện tới cơ quan Tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi mà công ty đó có trụ sở chính. Căn cứ quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về quyền khởi kiện vụ án:

“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

Và theo quy định tại Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ:

“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật qua email trả lời chi tiết bằng văn bản

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

2. Thẩm quyền giải quyết việc dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi cư trú, làm việc có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi;

… “

4. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Luật sư Công ty Luật TNHH Dương Gia. Chúng tôi có một vấn đề kính nhờ luật sư tư vấn giúp, cụ thể như sau:

Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất chuẩn

Chúng tôi cho công ty X thuê nhà làm địa điểm kinh doanh. Theo thỏa thuận bên thuê đặt cọc 1 (một) tháng tiền nhà. Bên thuê trả tiền nhà trước theo kỳ hạn ba tháng /lần vào ngày đầu tiên của kỳ thanh toán. Nếu việc trả tiền chậm 7 ngày thì Hợp đồng đương nhiên bị hủy.

Sở dĩ phải đặt vấn đề như vậy là vì (đã một số lần) bên thuê lần lữa hết tháng (hết tiền đặt cọc) rồi tuyên bố hủy hợp đồng vì khó khăn, vì thua lỗ, vì thôi không buôn bán nữa… để lại hậu quả toàn bộ tiền điện, nước, hư đồ, kẻ vẽ lên tường… gia đình phải trả, sửa chữa và “sơn vá” lại. Gia đình nghĩ: Số tiền vài ba triệu đã chi, dẫu đi thưa kiện chắc cũng không được xử, đành thôi.

Nay hợp đồng xác định rõ: “Nếu việc trả tiền chậm 7 ngày thì Hợp đồng đương nhiên bị hủy” nhưng công ty X lại ngang nhiên vi phạm hợp đồng mà chúng tôi không có cách gì để “mời họ ra khỏi nhà”. Gọi điện thoại họ không nhắc máy, nhắn tin đòi tiền họ không trả lời, đến tận nơi thì những người làm việc cho công ty X nói ”Lãnh đạo đi vắng hết, chúng em không có quyền giải quyết, cũng không có quyền trả lời các vấn đề chị hỏi”.

Kính mong luật sư tư vấn cho biết:

Cơ quan nào về mặt chức năng quản lý Nhà nước có thể có quyền, có chức năng giúp chúng tôi thực hiện thỏa thuận trong hợp đồng? Làm thế nào để “mời” bên vi phạm hợp đồng ra khỏi nhà? Kinh phí chi trả cho việc này thế nào nếu không muốn khởi kiện và không có bản án do Tòa án phán quyết?

Luật sư tư vấn:

Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện:

“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

Dịch vụ tham khảo: Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp tại văn phòng và tại nơi khách hàng yêu cầu

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;

c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.

2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:

a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;

b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;

c) Yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;

Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, chung cư, dự án mới nhất năm 2020

d) Yêu cầu về lao động quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này.

3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của công dân Việt Nam hủy việc kết hôn trái pháp luật, giải quyết việc ly hôn, các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng, cha mẹ và con, về nhận cha, mẹ, con, nuôi con nuôi và giám hộ giữa công dân Việt Nam cư trú ở khu vực biên giới với công dân của nước láng giềng cùng cư trú ở khu vực biên giới với Việt Nam theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.”

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:1900.6568

Cơ quan có thẩm quyền có chức năng giúp hợp đồng được thực hiện đúng thỏa thuận là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên thuê nhà thường trú. Cách hợp pháp duy nhất để giải quyết đó là khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết. Trước khi khởi kiện, bạn cần thông báo bằng văn bản về việc chấm dứt hợp đồng và cảnh báo về việc khởi kiện dân sự do vi phạm hợp đồng và có thể tố cáo nếu có đủ dấu hiệu tội xâm phạm chỗ ở của công dân.