Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư chặt chẽ, đúng luật

1. Thủ tục đặt cọc mua căn hộ chung cư chặt chẽ, đúng luật:

1.1. Xác định điều kiện của căn hộ chung cư có được phép mua bán không:

Việc làm đầu tiên mà người chuẩn bị đặt cọc mua căn hộ chung cư nên làm đó chính là xác định xem điều kiện của căn hộ chung cư mình chuẩn bị mua có được phép mua bán hay không. Đây chính là việc thứ yếu giúp cho quy trình mua bán căn hộ chung cư được diễn ra đúng theo pháp luật và bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người mua chung cư.

– Điều kiện của căn hộ chung cư được phép mua bán đó là:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu căn hộ chung cư; đang trong thời hạn sở hữu căn hộ chung cư đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính mà đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

– Điều kiện của căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được phép mua bán đó là:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (không bắt buộc)

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

1.2. Xác định điều kiện của bên mua, bên bán căn hộ chung cư:

Ngoài việc xác định về điều kiện của căn hộ chung cư có được phép mua bán đã nêu trên thì việc xác định điều kiện của bên mua, bên bán căn hộ chung cư cũng rất quan trọng.

– Điều kiện của bên bán căn hộ chung cư:

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về mua bán căn hộ chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

– Điều kiện của bên mua căn hộ chung cư:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về mua căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có căn hộ chung cư được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có căn hộ chung cư được giao dịch;

+ Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trong trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

1.3. Thỏa thuận trước các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, hai bên giao dịch mua bán (bên mua và bên bán) nên thỏa thuận và thống nhất trước với nhau các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư. Nội dung hai bên nên thỏa thuận và thống nhất với nhau có thể bao gồm:

– Đối tượng của hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư: đối tượng của hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư đó chính là số tiền (hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác) mà bên mua căn hộ chung cư đặt cọc cho bên bán để nhận chuyển nhượng căn hộ chung cư (ghi rõ tên, địa chỉ, số giấy chứng nhận của căn hộ chung cư). Bên mua và bên bán căn hộ chung cư nên thỏa thuận về số tiền đặt cọc mua bán căn hộ chung cư sao cho hợp lý;

– Phương thức đặt cọc và thanh toán;

– Thời hạn đặt cọc;

– Thời điểm các bên tiến hành bàn giao, nhận bàn giao căn hộ chung cư và bắt đầu tiến hành thủ tục mua bán căn hộ chung cư đúng theo quy định của pháp luật về mua bán căn hộ chung cư;

– Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng;

– Cam đoan của các bên.

1.4. Tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Tuy quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà sẽ thực hiện theo yêu cầu của các bên (tức hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư có công chứng, chứng thực hay không đều có giá trị pháp lý như nhau), thế nên bước tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư sẽ không phải bắt buộc. Tuy nhiên, để đảm bảo hơn về mặt pháp lý cũng như có căn cứ rõ ràng nếu có tranh chấp thì các bên nên thực hiện thêm bước công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư.

2. Thủ tục sau khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư:

Sau khi đã đặt cọc mua căn hộ chung cư, các bên phải tiến hành làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư đúng theo quy định của pháp luật về Nhà ở theo đúng thời điểm hai bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (hoặc thời điểm khác theo hai bên thỏa thuận). Các bước thực hiện như sau:

2.1. Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở (căn hộ chung cư) thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Thế nên, bước công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là bắt buộc khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư. Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ: các bên chuẩn bị hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Phiếu yêu cầu công chứng. Lưu ý, trong phiếu này phải có họ, tên, địa chỉ bên bán, nội dung công chứng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, danh mục những giấy tờ kèm theo cũng như các thông tin về văn phòng/Phòng công chứng, người tiếp nhận và thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).

– Giấy tờ tuỳ thân của các bên:

+ Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

+ Nếu căn cước công dân của các bên chưa được tích hợp các thông tin và cá nhân thì cần phải có thêm các giấy tờ sau:

++ Giấy tờ chứng minh chỗ ở: giấy xác nhận cư trú;

++ Giấy tờ về tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn (nếu như chung cư là tài sản chung vợ chồng); giấy xác nhận độc thân (nếu như chung cư là tài sản riêng của một người) hoặc bản án/quyết định ly hôn (nếu như bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục tại Toà án…).

– Giấy tờ về căn hộ chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư; biên bản bàn giao (nếu căn hộ chung cư chưa được cấp sổ đỏ); hợp đồng mua bán chung cư giữa nhà đầu tư và bên bán (nếu căn hộ chung cư là dạng tài sản hình thành trong tương lai…);

– Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ thì các bên đến tổ chức hành nghề công chứng nơi căn hộ chung cư tọa lạc để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hoặc đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có căn hộ chung cư để thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

2.2. Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính:

Kê khai và nộp nghĩa vụ tài chính khi mua bán căn hộ chung cư bao gồm có:

– Thuế thu nhập cá nhân:

+ Nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hoàn thành công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nộp hồ sơ khai thuế.

+ Nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư.

– Lệ phí trước bạ: Thời hạn người mua nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sở hữu căn hộ chung cư (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

– Phí thẩm định hồ sơ.

Hồ sơ khai thuế, lệ phí bao gồm có:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

– Tờ khai lệ phí trước bạ;

– Bản chụp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ chung cư và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

2.3. Thủ tục sang tên căn hộ chung cư:

Bước 1: chuẩn bị hồ sơ

– Đơn đăng ký biến động;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (hợp đồng mua bán chung cư giữa nhà đầu tư và bên bán);

– Hợp đồng mua bán đã được công chứng;

– Các giấy tờ khác trong hồ sơ khai và nộp thuế đã nêu trên.

Bước 2: nộp hồ sơ

– Nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa;

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ.

Bước 4. Giải quyết yêu cầu.

Bước 5. Trả kết quả.

Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014.

– Bộ luật Dân sự 2015.