Thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế

Khi được hưởng di sản thừa kế, nhiều người băn khoăn không biết làm thế nào để chuyển quyền sở hữu tài sản đó thành tài sản thuộc sở hữu của mình hay thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế cho người khác cần làm gì? Việc chuyển quyền sở hữu với đối tượng là người thừa kế hay người khác không được hưởng thừa kế thông qua hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, … thì thủ tục sẽ thực hiện khác nhau.

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật công chứng 2014;

– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

– Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Di sản thừa kế là gì?

Trước hết, cần hiểu di sản thừa kế là tài sản mà người chết để lại cho những người còn sống. Cụ thể tại Điều 612 Luật dân sự năm 2015 quy định:

“Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”

Di sản thừa kế là toàn bộ tài sản riêng, tài sản chung với người khác, có thể là bất động sản hoặc động sản gồm tiền, vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc sở hữu của người để lại di sản đó. Như vậy, việc xác định di sản thừa kế có ý nghĩa quan trọng để giải quyết đúng đắn, hợp lý khi chia thừa kế hoặc các tranh chấp nếu có phát sinh.

+ Di sản thừa kế là tài sản riêng của cá nhân: Là những tài sản hợp pháp thuộc sở hữu riêng, không phụ thuộc vào số lượng. Tài sản riêng của cá nhân có thể được hình thành từ lao động sản xuất, kinh doanh, được tặng cho riêng, được thừa kế riêng, … Cá nhân có quyền sở hữu, được chiếm hữu, định đoạt, sử dụng đối với những tài sản thuộc sở hữu riêng của mình.

+ Di sản thừa kế là tài sản chung với các chủ thể khác: Nếu các chủ sở hữu chung không có thỏa thuận về việc sử dụng thì theo quy định tại Điều 217 Bộ luật dân sự năm 2015 thì tài sản chung theo phần, mỗi chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình. Còn với tài sản chung hợp nhất các đồng sở hữu sẽ có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung.

Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung chết mà có người thừa kế thì phần sở hữu của người chết đó được để lại cho người thừa kế đối với tài sản chung theo phần, còn đối với tài sản chung hợp nhất thì có quyền yêu cầu chia tài sản thông qua phương pháp định giá tài sản.

2. Chuyển quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế là gì?

Di sản thừa kế được chia cho những người thừa kế khi người có di sản đã mất. Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 609. Quyền thừa kế

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”

Như vậy, việc chuyển quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế được hiểu là việc chuyển quyền thừa kế di sản của cá nhân, tổ chức từ việc được sở hữu tài sản thông qua việc thừa kế di chúc hoặc thừa kế qua pháp luật chuyển sang cho một tổ chức, cá nhân khác được sở hữu tài sản đó bằng ý chí tự nguyện.

Theo đó, khi cá nhân, tổ chức chuyển quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao (Điều 238 Bộ luật dân sự năm 2015).

3. Thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế:

Đối với di sản thừa kế là bất động sản (nhà, đất, …), để chuyển quyền sử dụng thì chủ thể hợp được thừa kế phải thực hiện:

+ Thủ tục kê khai di sản thừa kế tại văn phòng công chứng.

+ Thủ tục sang tên quyền sử dụng đối với người thừa kế.

3.1. Thủ tục kê khai di sản thừa kế tại văn phòng công chứng:

Bước 1: Tất cả những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật được hưởng di sản thừa kế có thể đến bất kỳ tổ chức hay văn phòng công chứng nào trên địa bàn thành phố, tỉnh nơi có bất động sản. Khi đến cần chuẩn bị hồ sơ thực hiện kê khai di sản thừa kế gồm:

– Bản sao giấy tờ tùy thân của những người thừa kế (CMTND/CCCD, hộ chiếu, …)

– Trường hợp giao dịch thông qua đại diện cần có hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền

– Giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết (sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, …)

– Bản sao giấy chứng tử của người mất.

– Bản sao di chúc (nếu có)

– Giấy chứng minh quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, …)

Bước 2: Sau khi kiểm tra hồ sơ đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật, văn phòng công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú trước đây của người để lại di sản, nếu không xác định được nơi thường trú trước đây của người để lại di sản thì tiến hành niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Nếu không xác định được nơi thường trú hay tạm trú cuối cùng này, thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản cả người để lại di sản đó.

Thời hạn niêm yết công khai là 15 ngày, nếu hết thời hạn mà không nhận được khiếu nại tố cáo liên quan đến việc văn bản khai nhận di sản thừa kế thì cơ quan công chứng thụ lý giải quyết hồ sơ theo quy định pháp luật. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có thể tặng cho toàn quyền hưởng di sản cho người khác.

Bước 3: Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất.

3.2. Thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Sau khi được công chứng, người được chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất tiến hành làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức khác. Mục đích sang tên là để chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và được thực hiện tại phòng đăng ký đất đai – Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Bước 1: Người được chuyển quyền sử dụng đất từ di sản thừa kế cần chuẩn bị và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bao gồm:

– Dự thảo hợp đồng;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

– Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân);

– Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai nơi quản lý đất muốn chuyển nhượng. Hồ sơ bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);

– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);

– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực);

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);

– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);

– Tờ khai đăng ký thuế;

– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).

Bộ hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên. Thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thứ nhất, lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Tiền nộp= diện tích đất × giá đất X 0.5%

Tuy nhiên, đối với các trường hợp Căn cứ khoản 10 điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ- CP về lệ phí trước bạ thì những trường hợp thừa kế đất đai giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn lệ phí trước bạ.

Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân 2% theo chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên căn cứ theo điểm d khoản 1 điều 3 thông tư 04/VBHN- BTC văn bản hợp nhất về thuế thu nhập cá nhân năm 2015 các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân: Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản bao gồm cả nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại Với cháu ngoại; anh chị em ruột thịt với nhau.

Thứ ba, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định căn cứ theo quyết định của địa phương.

Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.