Quy định chung của pháp luật về bất động sản liền kề? Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề?
Trong quá trình thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề sẽ không tránh được nhũng thay đổi phát sinh về việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. Pháp luật dân sự có quy định cụ thể về Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề để các bên có thể thỏa thuận với nhau và hưởng quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật. Vậy cụ thể Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề được thực hiện như thế nào? Dưới đây là thông tin chi tiết về nội dung này.
Cơ sở pháp lý:
Luật sư
1. Quy định chung của pháp luật về bất động sản liền kề
1.1. Bất động sản liền kề là gì?
Hiện nay chúng ta có thể thấy khu bất động sản liền kề ở rất nhiều nơi vì hiện nay với nhu cầu của con người thì bất động sản liền kề này khá phổ biến đây là bất động sản cùng loại, sát kề nhau. Giữa chúng có một ranh giới về địa như cũng như có quy chế pháp lý đối với quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Theo quy định của pháp luật dân sự có quy định về quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình.
1.2. Quyền đối với bất động sản liền kề
Tại Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề Bộ Luật dân sự 2015 quy định:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
Theo như quy định trên có thể đưa ra một vài nhận định về bất đọng sản liền kề như sau:
+ Căn cứ vào các hình thức sở hữu khác nhau mà quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.
+ Hiệu lực đối với bất động sản liền kề đây là quyền đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
+ Cuối cùng đó là việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc quy định trong Điều 248 Bộ luật dân sự 2015, bao gồm:
Nguyên tắc đầu tiên đó chính là cần phải bảo đảm nhu cầu phù hợp nhất của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền theo quy định.
Nguyên tắc thứ hai đó là không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền;
Thứ ba đó là nguyên tắc không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Như vậy, theo quy định của pháp luật đề ra thì đối với các trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải
+ Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa; nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải;
+ Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề; quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác;
+ quyền về lối đi qua; mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác.
Theo đó có thể thấy, việc chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề thực hiện theo quy định tại Điều 256 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể, các trường hợp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề là:
+ Trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người;
+ Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề khi việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền;
+ Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên và các trường hợp khác theo quy định của luật.
Kết luận: Bất động sản liền kề có những quyền như chúng tôi đã nêu ở trên, theo đó mà họ được hưởng quyền theo quy định của pháp luật về bất động sản liền kề của mình.
2. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Tại Điều 249. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
“Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.”
Theo đó, căn cứ dựa trên quy định của pháp luật có thể thấy trong quá trình thực hiện, quyền đối với bất động sản liền kề không phải bất biến mà có thể sẽ có những thay đổi. Ví dụ trong một số trường hợp như: mục đích sử dụng của bất động sản hưởng quyền thay đổi; tài sản trên mảnh đất hưởng quyền thay đổi; chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chuyển nhượng nhà đất cho người khác… Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời gian hợp lý.
Như vậy, Đối với các trường hợp thay đổi quyền đối với bất động sản liền kề thì khi thay đổi cần thông báo ở đây là phải liên quan đến việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền, còn những thay đổi khác không liên quan thì không đặt ra trách nhiệm này. Ví dụ như chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đổi tên, diện tích mảnh đất hưởng quyền có thay đổi sau khi đo đạc lại…
Theo đó mà cần xác định trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền theo quy định. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có trách nhiệm thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời gian hợp lý. Việc đặt ra trách nhiệm thông báo sẽ cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời gian để chuẩn bị về sự thay đổi đó. Trong quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 không có quy định cụ thể về thời gian cụ thể (bao nhiêu ngày, tháng, năm) như ở các quy định khác của luật mà quy định một cách tương đối. Quy định này có thể gây khó khăn trong việc áp dụng luật, song cũng là hợp lí do sự thay đổi trong việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền có thể rất đa dạng nên tùy trường hợp mà một khoảng thời gian thế nào là cần thiết đối với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng sẽ rất khác nhau và điều này cần đến một sự linh hoạt.
Ngoài ra còn phải xác định trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khi thay đổi quyền đối với bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này. Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, cho nên sự thay đổi trong việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề hoàn toàn phụ thuộc vào chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền, chủ sở hữu của bất động sản chịu hưởng quyền không thể can thiệp mà chỉ tạo điều kiện cho họ, tất nhiên những thay đổi này vẫn phải nằm trong giới hạn của nguyên tắc thực hiện quyền đối với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đó là hợp lí với nhu cầu và tránh lạm quyền.
Cuối cùng đó chính là cần xem xét các trường hợp về trách nhiệm nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không thông báo cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Trách nhiệm thông báo trước được đề cập trong Điều 249 là một quy định mới của luật dân sự và yêu cầu đặt ra đối với chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền là phải thông báo trước trong một thời gian hợp lý. Vậy câu hỏi đặt ra nếu chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lại không thông báo trước hoặc thông báo trước với một thời gian không hợp lý thì có phải chịu trách nhiệm gì hay không? Và nếu việc không thông báo đó không gây ra thiệt hại gì cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền và trong trường hợp gây ra thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì họ có phải chịu trách nhiệm gì hay không? Đây là vấn đề mà luật dân sự cần bổ sung để tăng khả năng áp dụng luật trên thực tế đồng thời bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Trên đây là thông tin chúng tôi cung cấp về nội dung Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
