Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định như thế nào? Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác không?
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định như thế nào? Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác không?
Tóm tắt câu hỏi:
Thưa luật sư, theo như bảng vẽ tổng diện tích nhà thì ngoài diện tích sử dụng, nhà tôi vẫn còn đúng 12m theo như bảng vẽ, và hiện nay tôi dùng phần đất trống đó để trồng cây cảnh nhưng cách ranh giới nhà tôi(tính từ phần đất trống nằm ở sau nhau) là 1 đường cống và hộ gia đình đối diện mặt sau nhà tôi nằm sát đường cống có ý định xây 1 cửa phía sau nhà(cửa hậu) đối diện mặt sau nhà tôi nhưng tôi không đồng ý vì nếu mở cửa hậu thì nhà họ đã hết ranh giới rồi trong khi đó họ lại muốn đi lại trên phần đất trống phía sau nhà tôi vì phần đất trống đó có thể thông ra bên đường ngoài, tôi nói không cho phép thì họ nói là lịch sử ngày xưa phần đất trống đó là đất công cộng nhưng thật ra trên giấy tờ đất của tôi có ghi rõ đó là phần đất thuộc sở hữu của gia đình tôi và cũng đã được người đại diện hộ gia đình đó xác nhận là ranh giới của nhà tôi bao gồm phần đất trống đó cách ranh giới nhà họ là 1 đường cống như tôi đã nêu trên. Khi tôi giải thích đây là phần đất của nhà tôi thì họ không nói gì nhưng sau đó họ lại mời một người bên sở địa chính xuống và đòi đo lại diện tích đất nhà tôi nhưng tôi không cho phép, cuối cùng nhân viên sở địa chính đó yêu cầu gia đình tôi phải bít kín cửa sau nhà tôi nếu muốn hộ bên kia không xây cửa hậu bởi vì họ giải thích rằng cửa ra vào phải cách nhà đối diện ít nhất 2m, tôi biết điều đó nhưng mà cửa ra vào phía sau nhà tôi đã được xây từ rất lâu rồi và nó cũng nằm trong khuôn viên phần đất trống của tôi, phần đất trống của tôi rộng khoảng 1,2m, cửa sau của tôi chưa chiếm tới phân nửa của bề rộng phần đất trống, bây giờ họ muốn xử ép gia đình tôi, tôi muốn rào lại phần đất trống thì họ cũng không cho và họ viện cớ là vì phần đất trống sát đường cống nên nếu tôi rào lại mà cống có vấn đề gì thì không thể vào sửa cống được, cánh cửa sau nhà tôi là xây trên phần đất của gia đình tôi nhưng bây giờ họ kêu phường xuống gây áp lực với tôi, họ chỉ đưa ra 2 cách giải quyết 1 là cho hộ gia đình kia mở cửa hậu còn 2 là cả 2 hộ phải bịt kín cửa hậu tức là đồng nghĩa với việc họ ép tôi phải bỏ phần đất trống của nhà tôi vì họ không cho rào và họ cũng không công nhận phần đất đó là của gia đình tôi, tôi đưa giấy tờ ra mà họ không quan tâm mà còn đòi đo lại diện tích nhà tôi mà sau khi đo lại họ lại bảo là phần đất trống đó không phải của nhà tôi, họ chẳng quan tâm tới giấy tờ tôi đưa họ, tôi rất bức xúc với cách cư xử đó, bây giờ tôi không biết phải làm sao nữa, rất mong luật sư tư vấn giúp tôi tìm ra giải pháp giải quyết vấn đề này, mong muốn của tôi là không muốn hộ gia đình kia mở cửa hậu vì họ đã làm hết ranh rồi, giấy tờ của tôi rành rành như thế mà họ lại coi không ra gì, họ bảo tôi hòa giải ngoài phường có nghĩa là chấp nhận cho hộ kia mở cửa hậu, tôi rất buồn rầu, lo lắng, một lần nữa mong luật sư tư vấn giúp tôi, xin cám ơn luật sư chứ nói thật tôi mệt mỏi lắm rồi.?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Giải quyết vấn đề:
Theo quy định tại Điều 265 Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữ các bất động sản:
"1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.
2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách."
Có thể thấy, dù gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm diện tích mà gia đình bạn đang sử dụng cộng với diện tích 12m2 trên bản vẽ là diện tích có ranh giới liền kề với hộ gia đình khác thì phần nằm sát diện tích đất của hộ gia đình kia vẫn sẽ được coi là ranh giới bất động sản liền kề. Và nếu là bất động sản liền kề thì hộ gia đình kia có quyền hạn chế sử dụng đối với bất động sản đó trong một số trường hợp. Theo quy định tại Điều 266 Bộ luật dân sự 2005 về quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản:
"1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
2. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình."
Do hai gia đình không xác định rõ về mốc ranh giới và cũng không lập mốc ranh giới nên việc có tranh chấp thì sẽ phải xử lý theo thỏa thuận, nếu hai bên không thỏa thuận được thì tranh chấp này sẽ được UBND tiến hành xử lý. Căn cứ quy định tại Điều 271, Điều 273 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
"Điều 271. Hạn chế quyền trổ cửa
1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."
"Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác."
>>> Luật sư tư vấn pháp luật tranh chấp ranh giới: 1900.6568
Nếu hộ gia đình kia có căn cứ cho rằng việc mở cửa hậu của họ để đảm bảo cho gia đình họ có lỗi đi và họ không có lỗi đi nào khác thì bạn phải đáp ứng yêu cầu này bởi vì đây là nhu cầu thiết yếu và không thể làm khác còn nếu không phải vì nguyên nhân trên thì bạn hoàn toàn có quyền từ chối yêu cầu này. Việc gia đình bạn bị UBND buộc phải cho phép gia đình kia trổ cửa hoặc lấp lại cửa sau mà gia đình bạn đã xây từ trước đó là không có căn cứ. Thứ nhất là việc diện tích đó thuộc quyền sử dụng của bạn được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn có quyền quyết định đối với diện tích đất này; thứ hai là nếu không có căn cứ gì mà gia đình sử dụng đất liền kề đòi trổ cửa hậu và sử dụng lối đi qua diện tích đất của bạn thì bạn có quyền từ chối. Nếu không đồng ý với quyết định này của UBND phường, bạn hoàn toàn có thể khiếu nại tới cơ quan UBND cấp trên trực tiếp để yêu cầu họ xử lý vụ việc.
