Điều kiện “không được bán” khi tặng cho nhà đất? Thuật ngữ tiếng Anh? Tặng cho có điều kiện là gì? Tặng cho nhà đất có điều kiện không được bán được không?
Tặng cho nhà đất có thể được một phía quyết định hoặc do thỏa thuận. Trong đó, có bên tặng cho và bên nhận tài sản tặng cho. Quan hệ dân sự này được pháp luật điều chỉnh, chỉ ra các quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng của các bên. Theo đó, việc tặng cho nhà đất phải được lập thành văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng. Tặng cho kèm điều kiện diễn ra tương đối phổ biến trên thực tế, tuy nhiên với điều kiện không được bán lại gây ra nhiều luồng quan điểm. Vậy tặng cho nhà đất kèm điều kiện không được bán có được không? Cùng trả lời câu hỏi này thông qua các quy định pháp luật dưới đây.
Căn cứ pháp lý:
Mục lục bài viết
1. Điều kiện “không được bán” khi tặng cho nhà đất:
Trong khoa học pháp lý cũng có nhiều cách hiểu khác nhau về cụm từ “không được bán”. Khi đó, các quan điểm về sự phù hợp của điều kiện này cũng được nhìn nhận ở hai phương diện khác nhau.
Theo cách hiểu thứ nhất:
Điều kiện “không được bán” trong tặng cho nhà đất là chấp nhận được. Vì không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đây là trường hợp tặng cho có điều kiện trong quy định của luật Dân sự.
Sau khi nhận được tài sản tặng cho, bên nhận tặng cho có quyền định đoạt đối với tài sản. Tuy nhiên quyền này lại bị hạn chế do thỏa thuận trước đó.
Theo cách hiểu thứ hai:
Điều kiện “không được bán” trong tặng cho nhà đất là ảnh hưởng đến quyền định đoạt theo khoản 1 Điều 196 BLDS năm 2015. Khi đó, các quyền của bên sở hữu tài sản không được trao một cách đầy đủ theo quyền pháp luật thừa nhận. Bởi vì theo quy định tại Điều 457 BLDS hiện hành, hợp đồng tặng cho tài sản là hợp đồng “chuyển quyền sở hữu”. Thật vô lý nếu quyền sở hữu không bao gồm quyền định đoạt đối với tài sản.
Quan điểm này chỉ ra sự không thống nhất trong quyền lợi, nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Hợp đồng tặng cho nhà đất bắt buộc phải được công chứng, đăng ký, giao nhận. Khi đó, bên được tặng cho đã có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Các quyền của cá nhân về nguyên tắc cũng không bi hạn chế.
Nhận xét:
Tuy nhiên trên đây chỉ là các quan điểm đề nhận xét, đánh giá mức độ phù hợp của các quy định pháp luật trên thực tiễn. Còn thực tế phải xét nội hàm, ý nghĩa quy định pháp luật. Bởi các chủ thể trong quan hệ dân sự có thể tự do thỏa thuận, xác lập hợp đồng nếu luật không cấm.
Hợp đồng tặng cho có điều kiện cũng là một phương án được pháp luật cho phép các bên thực hiện. Điều kiện “không được bán” tài sản tặng cho cũng không được cấm ở bất cứ quy định pháp luật nào. Cho nên, cùng tìm hiểu tính hợp lý của điều kiện này trên thực tế thông qua các nội dung bên dưới.
2. Thuật ngữ tiếng Anh:
Tặng cho nhà đất kèm điều kiện không được bán tiếng Anh là Giving away real estate with the condition that it is not sold.
3. Tặng cho có điều kiện là gì?
Căn cứ quy định tại Điều 462 – Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Tặng cho tài sản có điều kiện là việc bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.”
Mở rộng ra cách hiểu này cũng được sử dụng trong trường hợp tặng cho nhà đất có điều kiện. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật; không trái đạo đức xã hội. Khi đó, việc yêu cầu không được bán tài sản là hoàn toàn phù hợp nhu cầu, thỏa thuận và thực tế áp dụng.
Tại Điều 462
“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”
Phân tích quy định pháp luật:
Các nghĩa vụ, các điều kiện này có thể được áp dụng trước hoặc sau khi tặng cho. Gắn với thực tế, bên tặng cho có thể yêu cầu bên nhận tặng cho không được bán nhà đất sau khi nhận được tài sản hợp pháp.
Do đó, từ căn cứ trên việc tặng cho nhà đất kèm theo điều kiện không được bán là phù hợp với quy định của pháp luật. Họ có thể đưa ra các ý nghĩa, các mục đích để thuyết phục và yêu cầu bên nhận tặng cho thực hiện điều kiện này. Khi đó, có thể không thống nhất khoảng thời gian áp dụng điều kiện là bao lâu.
Thời điểm phát sinh, thực hiện điều kiện:
– Điều kiện ở đây là bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ. Miễn là các điều kiện đưa ra phù hợp quy định pháp luật, phù hợp các chuẩn mực trong cộng đồng. Thời điểm phát sinh là trước hoặc sau khi tặng cho, cụ thể:
+ Điều kiện phát sinh trước khi tặng cho. Theo đó, bên được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ trước, để đáp ứng được kết quả hoặc việc làm mà bên tặng cho mong muốn. Sau đó thì hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực.
+ Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực, bên được tặng cho thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho. Trong trường hợp thực hiện điều kiện “không được bán” nhà đất rơi vào trường hợp này. Để hợp đồng tiếp tục có hiệu lực theo thỏa thuận, bên tặng cho phải thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình.
Do đó, có thể kết luận như sau:
– Đất cho tặng có được bán nếu không có điều kiện ràng buộc cụ thể theo thỏa thuận. Vì khi tặng cho tài sản là bên tặng cho đã chuyển toàn bộ quyền về tài sản đó cho bên nhận tặng cho.
– Nếu rơi vào trường hợp, bên tặng cho tặng cho đất với điều kiện là bên nhận tặng cho không được bán thì các bên phải tuân thủ.
Tuy thỏa thuận này không trái với đạo đức xã hội hay quy định của pháp luật nhưng khó thực hiện trong thực tế. Bởi vì:
+ Nếu điều kiện này chỉ được thỏa thuận bằng miệng, rất khó chứng minh để được pháp luật bảo vệ quyền lợi.
+ Chỉ người tặng cho mới có quyền đòi lại nhà đất nếu bên kia không tuân thủ điều kiện thỏa thuận. Khi bên tặng cho chết, nhà đất có thể được bán đi mà không ai ngăn cản được. Khi đó, các tâm nguyện của người tặng cho không được thực hiện như mục đích ban đầu.
– Khi tiến hành Công chứng thì các Công chứng viên sẽ cũng hướng dẫn bên tặng cho, bên được tặng cho về vấn đề này. Để đảm bảo các mục đích có thể thực hiện hiệu quả nhất. Cũng như để điều kiện có hiệu lực pháp luật.
4. Tặng cho nhà đất có điều kiện không được bán được không?
– Điều kiện này phải được ghi trong hợp đồng tặng cho (căn cứ khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015):
Nhà đất là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, cho nên các bên khi tặng cho phải công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho hay văn bản thỏa thuận.
Trường hợp tặng cho nhà đất có điều kiện không được bán, điều kiện này có hiệu lực nếu giữa hai bên có thành lập văn bản thỏa thuận hoặc trong nội dung hợp đồng tặng cho (có công chứng, chứng thực) có quy định thêm điều khoản bắt buộc người nhận tài sản không được bán tài sản.
Thời hạn thực hiện điều kiện “không được bán”: Các bên có thể thỏa thuận thực hiện điều kiện trong một thời hạn nhất định hoặc không xác định thời hạn. Khi đó người nhận tài sản tặng cho phải tuân thủ điều kiện theo thỏa thuận.
– Trong trường hợp điều kiện được thỏa thuận bằng miệng:
Trường hợp thỏa thuận tặng cho có lập hợp đồng tặng cho, tuy nhiên trong hợp đồng không có điều kiện không được bán mà việc thỏa thuận bằng lời nói (căn cứ khoản 1 Điều 119 BLDS 2015) thì người nhận tặng cho cũng phải tuân thủ. Bởi điều kiện này đi kèm để đảm bảo giao dịch tặng cho được thực hiện.
Nếu làm trái thỏa thuận người tặng cho có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho (căn cứ khoản 3 Điều 462 nêu trên). Thỏa thuận bằng lời nói đối với điều kiện kèm theo này có thể thực hiện mà vẫn được pháp luật công nhận, bảo vệ.
Tuy nhiên, lời nói gió bay. Trên thực tế, việc chứng minh thỏa thuận bằng lời nói rất khó. Người tặng cho tài sản phải chứng minh được có giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói là sự thật và có chứng cứ xác thực thì mới đòi lại được tài sản. Bởi vậy để đảm bảo được điều kiện kèm theo, bên tặng cho nhà đất phải chủ động thêm điều kiện này vào hợp đồng.
– Chỉ người tặng cho mới có quyền đòi lại nhà đất khi vi phạm điều kiện tặng cho:
Theo quy định tại Bộ luật dân sự nêu rõ, chỉ người tặng cho mới có quyền đòi lại tài sản. Chính chủ thể này đặt ra điều kiện, họ là chủ sở hữu trước đó của các tài sản tặng cho là nhà đất. Cho nên họ vẫn có quyền giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của bên nhận tài sản tặng cho.
Cho nên điều kiện “không được bán” chỉ cần áp dụng trong khoảng thời gian người tặng cho còn sống. Những người liên quan như anh, chị, em … trong gia đình không có quyền đồi lại tài sản, hay cấm cản. Vì vật mà thực tế tâm nguyện của người tặng cho khó được thực hiện sau khi họ qua đời. Không đạt được các mong muốn, nhu cầu và ý nghĩa của điều kiện không có thời hạn này.
– Việc tặng cho nhà đất có hiệu lực từ:
– Đối với bất động sản: Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản (khoản 2 Điều 459).
Như vậy trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho nhà đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu.
Nếu làm trái thỏa thuận thì người tặng cho có quyền đòi lại nhà đất. Quyền này được áp dụng để đảm bảo các điều kiện mà bên tặng cho nhà đất đưa ra được bên kia tuân thủ.
