Những trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất?

1. Những trường hợp được đòi lại tiền đặt cọc mua nhà đất?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hay nói cách khác thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự.

Vì vậy, trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Nếu việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất hoặc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất hoặc cả hai mục đích vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện  hoặc không được giao kết hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.

Trường hợp 2: Nếu việc đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất và trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất mới mới phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu hoặc có sự vi phạm và điều này làm cho hợp đồng mua bán đất không được thực hiện thì không bị phạt cọc. Trong trường hợp này sẽ xử lý hợp đồng vô hiệu hoặc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng theo thủ tục chung.

Trường hợp 3: Nếu bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng mua bán nhà đất cũng bị vô hiệu, theo đó hợp đồng mua bán đất sẽ đương nhiên bị vô hiệu khi hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà đất. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe máy để đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất kèm theo điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà đất được giao kết và thực hiện thì chiếc xe máy đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà đất và nếu A không nhận được chiếc xe máy đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi tiến hành thực hiện hợp đồng thì A mới phát hiện chiếc xe máy là của ông C (chú của B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe máy đó trừ vào tiền mua nhà đất, đồng nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu vì vậy trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu theo.

Trường hợp 4: Trong các trường hợp 1 và trường hợp 3 nếu cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan dẫn đến hợp đồng khong thể giao kết hoặc thực hiện thì không bị phạt cọc.

2. Các quyền và nghĩa vụ của các bên hợp đồng đặt cọc mua nhà đất:

2.1. Các quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc:

Căn cứ khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ của bên đặt cọc bao gồm:

– Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng, khai thác hoặc tiến hành thực hiện hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; giữ gìn, bảo quản để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc hao mòn giá trị;

– Thay thế, trao đổi tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác nếu được bên nhận đặt cọc  đồng ý;

– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc một khoản  chi phí hợp lý cho việc giữ gìn, bảo quản tài sản đặt cọc,  .

Trong đó, chi phí hợp lý là khoản chi thực tế hợp pháp và cần thiết tại thời điểm chi trả ở trong điều kiện bình thường mà bên nhận đặt cọc  phải chi trả để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hư hỏng, bị hủy hoại;

– Tiến hành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc có thể sở hữu tài sản đặt cọc được  quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 BLDS;

– Các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên hoặc theo pháp luật quy định.

2.2. Các quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc:

Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên nhận đặt cọc bao gồm:

– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt ngay khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc mà đã thực hiện việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc;

– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc ;

– Khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc không được tự ý xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc;

– Các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên hoặc theo pháp luật quy định.

3. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất:

– Chủ thể của đặt cọc: việc đặt cọc đặt cọc được tiến hành theo thỏa thuận giữa hai bên chủ thể là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.Vì quan hệ đặt cọc có thể được xác lập trước khi quan hệ nghĩa vụ giữa hai bên được hình thành (trong trường hợp này chưa thể xác định được bên nào là bên có nghĩa vụ) cho nên không thể xác định được bên đặt cọc chính là bên có nghĩa vụ như đối với các biện pháp bảo đảm khác.

 Nếu đặt cọc với mục đích là bảo đảm giao kết tìm bên nào cũng có nghĩa vụ phải thực hiện việc giao kết hợp đồng. Nếu đặt cọc với mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng thì bên nào cũng có nghĩa vụ  phải thực hiện hợp đồng đó.

Vì vậy, tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nắm giữ tài sản là nhà đất sẽ trở thành bên nhận đặt cọc. Ngược lại bên không nắm giữ tài sản là nhà đất sẽ là bên đặt cọc.

– Đối tượng của hợp đồng đặt cọc: Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì tài sản đặt cọc là các tài sản mang giá trị thanh toán cao bao gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặ các tài sản có giá trị khác.Đối với các tài sản là quyền tài sản, bất động sản thì không thể trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc. Như vậy, so với các biện pháp bảo đảm khác ví dụ: cầm cố, thế chấp thì đối tượng của cầm cố thế chấp có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc chỉ có thể là tiền hoặc vật.

– Mục đích của đặt cọc: Nếu các biện pháp bảo đảm khác thì chỉ có một mục đích duy nhất là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng thì biện pháp đặt cọc hướng tới hai mục đích là bảo đảm giao kết và bảo đảm thực hiện hợp đồng. Tùy từng trường hợp cụ thể hợp đồng đặt cọc có thể chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc vừa nhằm mục đích giao đảm bảo việc giao kết hợp đồng và vừa đảm bảo việc thực hiện hợp đồng.

– Hình thức của hợp đồng đặt cọc: Bộ luật dân sự 2015 hiện nay không quy định rõ hình thức của hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải được lập thành văn bản hay không mà sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau.

– Thời điểm xác lập: thời điểm xác lập đối với một số biện pháp bảo đảm như cầm cố hoặc thế chấp thì sẽ được xác lập cùng với ít nhất là một hợp đồng được bảo đảm. Tuy nhiên, biện pháp đặt cọc ngay cả khi chưa có một hợp đồng chính được xác lập thì các bên đã có thể xác lập thỏa thuận sau đó.

– Tính bảo đảm: Từ nội dung và đặc điểm về chủ thể của biện pháp đặt cọc có thể thấy khi biện pháp này được đặt ra thì cả hai bên, bên có quyền và bên có nghĩa vụ đều được bảo đảm, bởi nếu một trong hai bên bên nào không thực hiện đúng mục đích bảo đảm, bên đó sẽ phải chịu hậu quả của đặt cọc. Như vậy, có thể nói rằng nếu như các biện pháp bảo đảm khác chỉ bảo đảm một bên được có lợi thì biện pháp đặt cọc để bảo đảm quyền lợi của cả hai bên.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết

– Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;

– Luật Dân sự năm 2015.