Làm gì để sang tên đất khi bên bán bị kiện vay nợ chưa trả?

1. Làm gì để sang tên đất khi bên bán bị kiện vay nợ chưa trả?

Hiện nay có rất nhiều trường, sau khi ký hợp đồng mua bán nhà đất và chuẩn bị thực hiện thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng bên bán bất ngờ và bị kiện vì một khoản nợ vay chưa trả với một chủ thể khác. Thông thường thì việc sang tên trong trường hợp này tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bị tạm dừng do đang có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cấm thay đổi hiện trạng và cấm chuyển dịch về quyền tài sản đối với các loại tài sản đang tranh chấp, hoặc mảnh đất đó được coi là tài sản duy nhất để đảm bảo thi hành án cho khoản nợ tại tòa án. Đây là những nguyên nhân khiến cho người dân không thể thực hiện được thủ tục sang tên đất khi bên bán bị khởi kiện vay nợ chưa trả lại. Trong trường hợp này, có thể lựa chọn và cân nhắc những cách thức dưới đây:

Thứ nhất, đợi đến khi thời gian áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hết hiệu lực pháp luật. Khi hết thời hạn áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì hoàn toàn có thể sang tên đất theo thủ tục thông thường. Căn cứ theo quy định tại Điều 75 của Luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định, hiệu lực của quyết định áp dụng hoặc thay đổi hoặc hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời như sau:

– Quyết định áp dụng thay đổi hoặc hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ có hiệu lực ngay tại thời điểm ban hành;

– Tòa án phải cấp hoặc gửi ngay quyết định hủy bỏ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đến đường sự và viện kiểm sát cùng cấp, gửi quyết định này đến các cơ quan thi hành án dân sự cung cấp theo quy định của pháp luật.

Như vậy thì chúng ta hoàn toàn có thể đợi quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hết hiệu lực, khi có quyết định thay đổi hoặc hủy bỏ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đó của tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền, thì bên mua hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục sang tên đất theo quy định của pháp luật. 

Thứ hai, thỏa thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký trước đó. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải được tiến hành thủ tục công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng vẫn có thể bị hủy bỏ, sao cho phù hợp với nguyện vọng của các bên. Căn cứ theo quy định tại Điều 51 của Luật công chứng năm 2018 có quy định về vấn đề sửa đổi hoặc bổ sung, hủy bỏ hợp đồng đã công chứng. Theo đó thì việc công chứng sửa đổi, hủy bỏ hoặc bổ sung hợp đồng và giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi đạt được sự thỏa thuận của các bên, các bên tiến hành hoạt động cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia vào giao dịch và hợp đồng đó. Như vậy, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký trước đó cần phải đáp ứng được những điều kiện sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng bị hủy khi đạt được sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, các bên cam kết bằng văn bản về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó;

– Việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện được công chứng trước đó và phải do công chứng viên tiến hành theo quy định của pháp luật. 

Thứ ba, có thể đề nghị tham gia vụ án dân sự với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Nếu như bên bán bị khởi kiện trong một vụ án vay nợ, thì bên mua với tư cách là người mua bán bất động sản, sẽ có quyền lợi liên quan trong vụ án này khi bất động sản đó đem ra để thi hành án. Vì vậy hoàn toàn có quyền gửi đơn đề nghị tham gia bụng án dân sự với tư cách là người có quyền lợi liên quan. Căn cứ theo quy định tại Điều 68 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự. Đây được xác định là người tuy không được đơn khởi kiện và không bị kiện, tuy nhiên quá trình giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi trực tiếp của họ, vì vậy họ hoàn toàn có quyền tự mình đề nghị hoặc được các đương sự khác đề nghị và được tòa án chấp nhận đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến vụ án. Để đảm bảo quyền lợi cho những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập đối với nguyên đơn hoặc bị đơn căn cứ theo Điều 201 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó bên mua hoàn toàn có thể nộp đơn yêu cầu độc lập, khi đáp ứng được các điều kiện sau:

– Việc giải quyết vụ án có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của họ;

– Yêu cầu độc lập của họ có liên quan đến vụ án đang được giải quyết;

– Yêu cầu độc lập của họ được giải quyết trong cùng một vụ án sẽ làm cho vụ án được chính xác và nhanh hơn.

Như vậy, bạn hoàn toàn có thể xem xét và cân nhắc lựa chọn một trong những cách thức trên đây để xử lý tình huống khi bên bán đất bị kiện vay nợ chưa trả.

2. Bên bán bị kiện vay nợ chưa trả, có sang tên đất được không? 

Theo phân tích ở trên, thông thường trong những vụ án tranh chấp nợ vay, các tài sản của người bị kiện trong đó có bất động sản, sẽ trở thành tài sản bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, ngưng toàn bộ các giao dịch liên quan đến các tài sản này để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của bị đơn. Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013, có quy định về điều kiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không thuộc một trong những trường hợp sau đây:

– Đất đang bị tranh chấp và chưa có quyết định cuối cùng của toà án;

– Đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật;

– Đất đã hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật.

Vì vậy trong trường hợp bên bán bị kiện vay nợ chưa trả ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì bất động sản này thuộc trường hợp bị tạm ngừng hoạt động sang tên, phải đợi quyết định chính thức của tòa án. Nếu người mua rơi vào trường hợp này, thì cần phải đợi thêm thời gian hoặc lựa chọn một trong những hình thức xử lý theo như phân tích ở trên.

3. Quy định về hủy bỏ việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: 

Trên thực tế, cũng có thể phát sinh trường hợp Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhưng không đúng quy định pháp luật. Có nghĩa rằng, việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời giữ nguyên hiện trạng hoặc cấm dịch chuyển quyền đối với tài sản của Tòa án là không đúng quy định pháp luật (không đúng có thể là tòa ra quyết định không phải là tòa án có thẩm quyền; hoặc căn cứ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không còn; Hoặc tài sản đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không phải là tài sản đang tranh chấp …)

Căn cứ Điều 138 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về hủy áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Theo đó, tòa án ra ngay quyết định hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời đã được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đề nghị hủy bỏ;

– Người phải thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nộp tài sản hoặc có người khác thực hiện biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ đối với bên có yêu cầu;

– Nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ chấm dứt theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015;

– Việc giải quyết vụ án được đình chỉ theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;

– Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng theo quy định của Bộ luật này;

– Căn cứ của việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không còn;

– Vụ việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật;

– Các trường hợp tòa án trả lại đơn khởi kiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Như vậy, khi biện pháp khẩn cấp tạm thời bị hủy bỏ thì người mua hoàn toàn có thể tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.