Trình tự thủ tục, hồ sơ, thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất: Trình tự thủ tục, hồ sơ, lệ phí, các khoản thuế mới nhất. Thực hiện chuyển nhượng đất như thế nào? Trình tự thủ tục, hồ sơ, thuế và lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất?

---

Nhà đất là tài sản lớn đối với cá nhân, vì vậy trước khi mua bán nhà đất chúng ta cần tìm hiểu kĩ quy định pháp luật về mua bán nhà đất. Bài viết sau đây Luật Dương Gia sẽ cung cấp cho các bạn các thông tin liên quan về điều kiện, hồ sơ, thủ tục, trình tự, lệ phí thuế phải nộp khi mua bán nhà đất.

1. Điều kiện thực hiện giao dịch mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng.

2. Hồ sơ thực hiện mua bán nhà đất

– Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên

3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất

Bước 1: Hai bên ký vào bản hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng cấp quận/huyện nơi có đất.

Hồ sơ chuẩn bị gồm có:

– Giấy chứng nhận chủ quyền và các giấy tờ liên quan khác.

– Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn của bên mua và bên bán đất.

– Giấy ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Người cần mua nhà đất nộp hồ sơ kê khai và đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bước 3: Bên mua hoặc bên bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. Trường hợp, nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thì trong hồ sơ có gửi kèm bản vẽ sơ đồ diện tích đất, nhà ở đã được thẩm tra bởi UBND cấp tỉnh.

Bước 4: Căn cứ vào hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, họ sẽ tiến hành kiểm tra, so sánh với thực tế và gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bước 5: Khi nhận được thông tin từ cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình.

Bước 6: Bước cuối cùng trong thủ tục mua bán nhà đất là người nắm quyền chủ sở hữu mảnh đất phải nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

4. Lệ phí, thuế phải nộp khi mua bán nhà đất

Thẩm quyền thu: Cơ quan thuế

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Lệ phí: 

+ Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

+ Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

5. Quy định của pháp luật về mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất là những giao dịch có giá trị lớn, được pháp luật quy định rõ ràng và cụ thể trong các văn bản khác nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, các hành vi lừa đảo trong mua bán nhà đất vẫn đang là một vấn đề nổi cộm và đáng lo ngại. Để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng trong khi mua bán nhà đất, Công ty  LUẬT DƯƠNG GIAchúng tôi xin tư vấn một số vấn đề pháp lý sau:

Hình thức hợp đồng:

6. Mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay có rủi ro không?

Tóm tắt câu hỏi:

Tôi muốn mua một mảnh đất, nhưng chủ sở hữu quyền sử dụng mảnh đất nói anh ta đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng nên sẽ chỉ làm hợp đồng viết tay. Nếu tôi mua mảnh đất đó liệu có rủi ro gì không? Hợp đồng viết tay thì có giá trị hay không?

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi được thế chấp thì phải có sự đồng ý của bên thứ ba nhận thế chấp. Tức là để giao dịch giữa chị và bên chủ sở hữu quyền sở dụng đất có thể xảy ra thì cần có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu ngân hàng đồng ý cho bên chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị, thì các bên, bao gồm bên bán, bên mua và bên nhận thế chấp có thể tiến hành thỏa thuận các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng như nghĩa vụ thanh toán nợ cho ngân hàng, thanh toán giá trị quyền sử dụng đất, thủ tục sang tên chuyển nhượng…

Thứ hai, về vấn đề hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất thì theo quy định của pháp luật dân sự hiện nay thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng. Do vậy, nếu các bên chỉ làm hợp đồng viết tay mà không công chứng thì hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lí.

7. Mua bán nhà đất không công chứng có hợp pháp không?

Tóm tắt câu hỏi:

Năm 2006, tôi có mua của bố mẹ tôi 1 thửa đất có diện tích 500 m2 với giá 50 cây vàng. Việc mua bán trên có lập thành hợp đồng mua bán đất đai nhưng chưa công chứng, chứng thực. Hiện nay, bố mẹ tôi đều đã mất, vậy việc mua bán đất đai trên của tôi có hợp pháp không?

Luật sư tư vấn:

Hợp đồng mua bán đất đai giữa bạn và bố mẹ bạn là vô hiệu, tức là không có giá trị pháp luật.

Bởi vì, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 thì Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa bố mẹ bạn và bạn là vô hiệu. Hai bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận khi giao kết hợp đồng.

Trong trường hợp này, vì bố mẹ đã mất nên những người thừa kế di sản mà bố mẹ bạn để lại sẽ phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người người chết để lại. Như vậy, bạn có thể yêu cầu những người thừa kế đó phải hoàn trả lại số tài sản mà bạn trả cho bố mẹ bạn khi giao kết hợp đồng mua bán đất.

8. Giải quyết thắc mắc khi mua bán nhà đất

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư! Tôi muốn mua một miếng đất, tuy nhiên, người chủ cũ đã bán cho 2 người nhưng chỉ có giấy viết tay. Hiện tại sổ đỏ mang tên chủ cũ. Nếu tôi mua mảnh đất này, chủ cũ sẵn sàng phối hợp làm mọi thủ tục để có thể công chứng được. Ngoài ra, trên sổ đỏ chỉ ghi diện tích đất nhưng không ghi nhà, mặc dù trên đó có căn nhà cấp 4. Và diện tích hiện tại của miếng đất nhỏ hơn trong sổ đỏ. Vậy trường hợp này tôi nên làm thế nào? Cảm ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Người chủ cũ đã bán cho 2 người nhưng chỉ có giấy viết tay:

Khoản 2 Điều 689 Bộ Luật dân sự 2005 quy định:

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản, công trình gắn liền trên đất chỉ được coi là hợp pháp khi được công chứng bởi văn phòng công chứng có thẩm quyền.

Trường hợp người bán mảnh đất này cho bạn, nếu chỉ có giấy viết tay với 2 người khác, về nguyên tắc, hợp đồng này vô hiệu vì không áp dụng đúng quy định hình thức giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 134 Bộ Luật dân sự 2005:

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu rõ xem, giữa người bán và những người mua đã thực hiện giao dịch dân sự gì chưa? Nếu người bán đã nhận tiền thì phải trả lại cho những người kia, tránh trường hợp xảy ra tranh chấp.

Nếu không có tranh chấp hoặc vấn đề giải quyết tranh chấp đã xong xuôi, bạn và người bán có thể tiến hành giao dịch mua bán này.

Trên sổ đỏ chỉ ghi diện tích đất nhưng không ghi nhà:

Có thể hiểu rằng, ngôi nhà này chưa được đăng ký quyền sở hữu nên trên Giấy chứng nhận không thể hiện các tài sản này.

Cần xác định là bạn có ý định mua toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này hay không? Hay chỉ có ý định mua mảnh đất này. Vì bạn cung cấp thông tin không đầy đủ nên chúng tôi đưa ra một số hướng giải quyết như sau:

Trường hợp bạn muốn mua toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này, bạn cần kiểm tra lại thông tin về tài sản trên đất đã được hợp thức hóa chưa? Tài sản trên đất có giấy phép xây dựng không? Nếu đã có giấy phép xây dựng, phải tiến hành thủ tục kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được mua bán chuyển nhượng.

Khoản 1 , Khoản 2, Khoản 5 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp bạn chỉ muốn mua đất, cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn, người bán có thể làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà trên đất đó. Tuy nhiên, nếu bạn không muốn mua ngôi nhà đó, người bán vẫn tiếp tục sử dụng ngôi nhà này, thì 2 bên phải thương lượng với nhau về việc sẽ thuê lại quyền sử dụng đất đó hay thuê lại ngôi nhà này.

Diện tích hiện tại của miếng đất nhỏ hơn trong sổ đỏ

Trường hợp này, người bán phải làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp theo quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện đúng diện tích so với thực tế, cần nộp sổ đỏ cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính.

Ngoài ra, có thể yêu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

9. Khởi kiện đòi tiền mua bán nhà đất

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào Công ty Luật sư Tôi xin Luật sư tư vấn cho tôi trong trường hợp như sau: Tôi có mua 1 mảnh đất và có nhà ở gắn liền với đất, mua từ năm 2010 nhưng đến nay tôi mới làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên. Tuy nhiên, đến nay bên bán mới chỉ có người chồng ký vào hợp đồng công chứng, còn vợ (đứng tên trong giấy tờ sổ đỏ) thì lại không chịu ký. Bên mua đã giao đầy đủ tiền, bên bán đã giao lại cho tôi sổ đỏ, ký vào hợp đồng dân sự viết tay ký giữa 2 bên mà không có chứng thực của UBND phường, ký giấy biên nhận tiền (150 triệu). Xin cho hỏi, tôi bây giờ có thể làm đơn kiện bên bán lên tòa án dân sự có được không, bên mua và bên bán phải chịu những trách nhiệm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn Luật sư đã tư vấn.?

Luật sư tư vấn:

Theo Điều 693 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, quyền và nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật dân sự 2005 như sau:

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

+ Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

+ Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

+ Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.

Như vậy, bên bán phải có trách nhiệm chuyển giao đủ diện tích đất, hạng đất, giấy tờ cho bên mua. Tuy nhiên hợp đồng của anh không được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai miễn phí qua tổng đài điện thoại:1900.6568

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng của anh phải được công chứng, chức thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã và phải có chữ ký của những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó hợp đồng của anh sẽ bị vô hiệu toàn phần do vi phạm hình thức và không có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên sẽ hoàn trả lại mọi thứ như ban đầu. Bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa để đòi lại số tiền bạn đã đưa cho bên bán.