Hỏi về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án. Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.
Hỏi về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc dự án. Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật Sư! Tôi mua một lô đất rộng 67m2 thuộc dự án của công ty Bất Động Sản nhưng Công ty Bất Động Sản đã liên kết với Chủ đầu tư làm cầu nối giữa em với Chủ đầu tư làm hợp đồng chuyển nhượng vì đứng tên trong Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Sử Dụng Nhà Ở và Tài Sản Gắn Liền Với Đất (Gọi tắt là Giấy Chứng Nhận) là tên của Chủ đầu tư. Và hiện tại em đã nhận được Giấy Chứng Nhận nhưng em vẫn còn thắc mắc một số vần đề muốn Luật Sư giải đáp giúp em:
1. Khi giao tiền bằng hợp đồng viết tay do công ty Bất Động Sản lập thì giá cao hơn với giá mua trong hợp đồng công chứng. Vậy khi đã làm hợp đồng công chứng lăn tay tại phòng công chứng và đã nhận Giấy Chứng Nhận thì hợp đồng viết tay còn có giá trị pháp lý không?
2. Hợp đồng viết tay do công ty Bất Động Sản lập và khi giao 10% số tiền còn lại để lấy Giấy Chứng Nhận thì họ đã thu hồi lại Hợp đồng viết tay do công ty Bất Động Sản Lập và 10% số tiền còn lại họ không ghi biên lai cho em và cũng không ký vào hợp đồng thu 10% của họ lập. Hiện Tại em đã có Giấy Chứng Nhận Mang tên em vậy họ có quyền đòi 10% số tiền còn lại họ không ghi biên lai cho em không? Vì hiện tại những biên lai giấy tờ đóng tiền theo Hợp đồng viết tay do công ty Bất Động Sản lập đã thu về hết nên em không có giấy tờ gì làm chứng đã đóng tiền đầy đủ cả.
3. Những giấy tờ photo như Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân khi làm thủ tục công chứng có trả về theo Giấy Chứng Nhận không mà sao em không thấy mà chỉ có Giấy Chứng Nhận và mấy giấy tờ khai báo thuế và lệ phí trước bạ thôi.
Cảm ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Về hợp đồng viết tay có hiệu lực không?
Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
"1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4. Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản.Như vậy, từ các quy định trên, đối với hợp đồng mua, bán nhà ở là căn hộ chung cư thì bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở”
Như vậy, giấy tờ viết tay của hai bên không có giá trị pháp lý, đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng phải được công chứng mới có giá trị pháp lý.
Việc chủ đầu tư và bạn ký giấy viết tay, giá trị mua bán trong giấy viết tay cao hơn giá trị mua trong hợp đồng mua bán, đây có thể hiểu nhằm "trốn" thuế thu nhập cá nhân của chủ đầu tư. Có thể hiểu đây là giao dịch dân sự được xác lập bởi sự giả tạo theo quy định theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2005, hợp đồng mua bán giữa bạn và chủ đầu tư sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo.
2. Về việc công ty bất động sản thu 10% số tiền còn lại: Bạn phải xem rõ trong hợp đồng mua bán của hai bên có ghi nhận điều khoản liên quan đến 10% này hay không? Bởi thông thường, việc thanh toán tiền sẽ được thực hiện theo từng bước nhất định.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
Bản thân bạn muốn khởi kiện lấy lại số tiền 10% trên thì bạn phải đưa ra căn cứ bạn đã nộp thêm cho chủ đầu tư 10% và chứng minh việc thu thêm đó không phải là sự thỏa thuận của hai bên thì có thể lấy lại được số tiền này.
Như đã phân tích ở trên, hợp đồng giữa bạn và công ty bất động sản ký kết sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2005. Bạn, chủ đầu tư hoặc người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đều có quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận, bạn trả lại đất, chủ đầu tư trả lại tiền.
Do đó nếu bạn vẫn muốn sở hữu mảnh đất này thì bạn không nên phát giác hành vi này ra bên ngoài.
3. Các giấy tờ trả về khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn như sau:
"1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.[…]”
Trong trường hợp của bạn, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng bạn phải cung cấp bản sao giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu gia đình, nếu chưa lập gia đình bạn cung cấp thêm giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân do đó sau khi công chứng xong, Văn phòng công chứng/Phòng công chứng sẽ giữ lại để lưu hồ sơ công chứng theo quy định tại Điều 64 Luật công chứng 2014. Khi bạn làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận thì bạn cũng nộp 01 bộ hồ sơ gồm: đơn xin cấp giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính, bản sao Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; sau khi sang tên xong cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) sẽ giữ lại hồ sơ để lưu hồ sơ do đó chỉ trả lại cho bạn Giấy chứng nhận đã sang tên và các biên lai thu thuế liên quan.
