Mức xử phạt khi chậm nộp tiền thuế chuyển nhượng nhà đất

1. Trường hợp nào phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp phải nộp một khoản tiền từ việc chuyển nhượng này. Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi bổ sung năm năm 2013 và năm 2014 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012 cũng quy định việc nộp tiền thuế chuyển nhượng nhà đất là nghĩa vụ của mọi cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cá nhân được miễn thuế chuyển nhượng tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012. Cụ thể như sau:

– Trường hợp đất chuyển nhượng được xác định đây là phần đất duy nhất của cá nhân đó tại thời điểm chuyển nhượng;

– Trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có mối quan hệ được xác định là mối quan hệ gần gũi nhau: quan hệ vợ chồng, quan hệ cha mẹ con nói chung, quan hệ ông bà cháu ( bao gồm cả nội và ngoại) và quan hệ giữa anh chị em ruột với nhau.

2. Tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất được xác định thế nào?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng nhà đất thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng, bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và một số chi phí khác.

Thứ nhất, tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất:

Thuế thu nhập cá nhân = Thu nhập chịu thuế x Thuế suất

Trong đó:

– Thu nhập chịu thuế được xác định là giá hai bên đã thoả thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trường hợp chuyển nhượng đất đối với doanh nghiệp thì thu nhập chịu thuế cũng được xác định là giá hai bên đã thoả thuận với nhau trong hợp đồng chuyển nhượng nhưng phải trừ đi giá vốn ban đầu của đất được chuyển nhượng và một số các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP.

Trường hợp các bên chuyển nhượng không thoả thuận được với nhau về giá chuyển nhượng hoặc đã thoả thuận nhưng giá đó thấp hơn quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì khi này thu nhập chịu thuế được xác định theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

– Thuế suất được tính như sau:

+ Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân thì mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng nhà đất được xác định là 2% trên thu nhập được tính thuế.

+ Theo quy định tại Điều 10 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2013 và theo Nghị định số 218/2013/NĐ-CP thì mức thuế suất được áp dụng để tính thuế chuyển nhượng đối với doanh nghiệp là 22%. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/1/2016 thì mức thuế này được giảm xuống còn 20%, trừ một số trường hợp đặc thù doanh nghiệp thuộc đối tượng được ưu đãi về mức thuế suất theo quy định.

Thứ hai, tiền lệ phí trước bạ phải đóng. Công thức tính lệ phí trước bạ được xác định bằng 0,5% của giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP. Công thức được khái quát như sau:

Thuế trước bạ nhà/đất = Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà/đất x 0,5%

Trong đó:

– 0,5% được xác định là mức thu thuế trước bạ đối với nhà/ đất;

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà = Giá của 1 m2 nhà x Diện tích nhà x Tỷ lệ % chất lượng còn lại của ngôi nhà

+ Giá 1m2 của nhà là giá thực tế khi xây mới đối với mỗi m2 sàn nhà;

+ Diện tích nhà là toàn bộ diện tích mặt sàn, trong đó có bao gồm cả công trình phụ đi kèm;

+ Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà được xác định theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh của từng địa phương, nơi có ngôi nhà đó.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất = Tổng diện tích đất (m2) x Giá 1m2 đất

+ Tổng diện tích đất là toàn bộ diện tích thửa đất mà cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp đăng ký quyền sử dụng;

+ Giá 1m2 đất được xác định dựa theo bảng giá đất được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế trước bạ.

Thứ ba, một số khoản phí khác: Đây được xác định là phí làm thủ tục công chứng.

3. Thời gian nộp tiền thuế chuyển nhượng nhà đất

Theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 16 của Thông tư số 156/2013/TT-BTC thì thời hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được xác định là thời hạn được ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan quản lý thuế. Theo đó, người thực hiện nghĩa vụ nộp thuế phải thực hiện đóng thuế theo đúng thời gian được ghi trên thông báo.

4. Chậm nộp tiền thuế chuyển nhượng nhà đất bị xử phạt như thế nào?

Khi cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân phục vụ cho mục đích chuyển nhượng nhà đất phải thực hiện nộp thuế ngay theo đúng quy định được ghi trong thông báo. Hành vi chậm nộp thuế chuyển nhượng nhà đất là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý vi phạm hành chính. Việc chậm nộp tiền thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 1 Điều 42 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

– Cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp chậm nộp tiền thuế phục vụ mục đích chuyển nhượng nhà đất sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hóa đơn thì bị tính tiền chậm nộp tiền phạt theo mức 0,05%/ngày tính trên số tiền phạt chậm nộp. Quy định này được khái quát lên thành công thức sau:

Số tiền chậm nộp của 01 ngày = 0,05% x Số tiền chậm nộp

– Số ngày chậm nộp tiền phạt xử phạt vi phạm hành chính được tính bao gồm cả ngày lễ, ngày nghỉ theo chế độ quy định và được tính từ ngày kế tiếp ngày hết thời hạn nộp tiền phạt đến ngày liền kề trước ngày cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp nộp tiền phạt vào ngân sách nhà nước.

Một số lưu ý:

– Việc chậm nộp tiền thuế chuyển nhượng nhà đất không tính trong các trường hợp sau:

+ Trong thời gian xem xét, quyết định miễn tiền phạt cho cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp;

+ Trong thời gian được hoãn thi hành quyết định phạt tiền;

+ Số tiền phạt chưa đến hạn nộp trong trường hợp được nộp tiền phạt nhiều lần.

– Đối với trường hợp cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp không tự giác nộp tiền phạt, tiền chậm nộp phạt vào ngân sách nhà nước thì cơ quan thuế quản lý trực tiếp đối với cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp đó có trách nhiệm thông báo, đôn đốc tổ chức, cá nhân nộp tiền phạt, tiền chậm nộp phạt theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, đối với lệ phí trước bạ chậm nộp sẽ được xác định theo Nghị định số 140/2016/NĐ-CP. Căn cứ theo điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì tiền thuế trước bạ cần phải được nộp trong khoảng thời gian không quá 30 ngày kể từ khi người sử dụng nhà, đất nhận được thông báo nộp lệ phí từ Cơ quan Thuế. Nếu quá hạn mà người đó vẫn chưa nộp thuế trước bạ sẽ bị phạt tiền nộp chậm theo ngày. Tiền phạt sẽ được tính bằng 0,03%/ngày/số tiền thuế chậm nộp.

Căn cứ pháp lý:

– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi và bổ sung năm 2012;

– Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi và bổ sung năm 2013 và năm 2014;

– Nghị định số 218/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp;

– Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế;

– Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;

– Nghị định số 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế, hoá đơn.