Luật sư tư vấn khách hàng về vấn đề chia tài sản chung khi quá thời hiện thừa kế
Tóm tắt câu hỏi:
Kính chào các anh chị Công ty tư vấn luật Dương Gia. Qua tìm hiểu trên mạng em đã biết đến Công ty luật Dương Gia với những cam kết từ các anh chị khiến em cảm thấy rất yên tâm khi phải nhờ đến sự từ vấn từ các anh chị. Hiện tại gia đình em có vướng mắc một số vấn đề liên quan tới đất đai. Rất mong nhận được sự giúp đỡ nhiệt thành từ các anh chị.
Nội dung vấn đề thứ 1: Ông bà nội em sinh được 4 người con .Trong đó 01 nữ (chị cả) và 03 em trai (bố em là thứ 2 và cũng đồng nghĩa là con trưởng). Ông bà nội em được thừa kế từ các cụ 360 m2 đất thổ cư và 448 m2 đất ao (nay là đất vườn: 16 m chiều rộng mặt đường; 28 m chiều sâu). Năm 1973 bá em lập gia đình và ở riêng cùng chồng con. Năm 1978 chú thứ 2 (người con thứ 3 của ông bà) lập gia đình và ở riêng cùng gia đình vợ. Năm 1989 được nhà nước cấp đất (300m2) và đã làm nhà ở trên đất này từ thời điểm đó đến nay. Năm 1982 bố em lập gia đình. Năm 1983 bố mẹ em có xin đất ở chỗ khác để làm nhà ở (1080m2) và định cư ở đó. Tháng 9 năm 1991 chú thứ 3 (người con thứ 4 của ông bà) lập gia đình. Sau khi chú thứ 4 lập gia đình, do bố em là con trưởng và cũng là trưởng họ nên tháng 10 năm 1991 gia đình em lại chuyển về đất cũ (đất ông bà nội ở) và định cư trên đất này đến thời điểm hiện tại (2015). Còn gia đình chú em (chú thứ 4) chuyển về đất bố e xin được (1080m2) ở từ năm 1991 đến thời điểm hiện tại. Từ đó đất của ông bà gồm có đất thổ cư (360m) và đất ao, nay là đất vườn (448m) mang tên chủ hộ là bố em. Năm Tháng 8 năm 1989 ông nội em mất . Năm Tháng 11 năm 1991 bà nội e mất. Vấn đề là ông bà mất nhưng không để lại di chúc phân chia tài sản (có thể do thời điểm đó chẳng ai nghĩ viết để làm gì vì việc xin đất cũng không phải là khó). Về đất thổ cư không có tránh chấp. Tuy nhiên phần đất ao nay là đất vườn thì lại xảy ra tranh chấp chú thứ 2 (người con thứ 3 của ông bà) bảo với bố e đất thổ cư của chú nhỏ nhất chú sẽ lấy một nửa đất vườn (8m mặt đường và 28m chiếu sâu), chú thứ 3 (người con thứ 4 của ông bà) bảo do đất này của ông cha để lại. Vì vậy vẫn phải chia cho chú nữa. Thế là 8 m còn lại lại chia đôi. Gia đình chú 4 m ,bố em 4 m. Vậy theo quy định của pháp luật thì gia đình em sẽ được hưởng bao nhiêu mét vuông trong tổng số 448m2 đất vườn ông bà nội em để lại ?
Nội dung vấn đề thứ 2: Sau khi các chú tự phân chia theo nội dung trên. Gia đình em chỉ còn 4m mặt đường và 28m chiều sâu. Sau đó bố em có bảo em tạm thời ra đó ở và đã xây nhà từ năm 2009 tới thời điểm hiện tại. Do gia đình chú em (chú thứ 2 ,người con thứ 3 của ông bà) trục trặc nên đã ở ly thân từ năm 2010. Từ năm 2010 chú chuyển ra đất vườn ở cho đến thời điểm hiện tại. Công việc của chú thất thường, hay chơi lô đề dẫn đến kinh tế của chú tương đối yếu phải vay mượn nhiều. Cuối năm 2014 do chú không có tiền để trả nợ, mua sắm tết, bị vợ con hắt hủi. Chú có bảo bán lại cho em 28m đất với giá 70 triệu. Tuy nhiên lại bị vợ con phản đối thế là chú lại bảo chú không bán nữa mà chuyển sang danh nghĩa chú cho cháu 28m và cháu cho chú 70triệu. Giấy tờ cũng viết theo danh nghĩa chú cho cháu 28 m và cháu cảm ơn cho chú 70 triêu (70 triệu em đã giao đầy đủ cho chú). Trước khi đồng ý với chú em đã yêu cầu chú phải nói rõ ràng với vợ con về việc để cho em 28m đất. Chú đã đồng ý. Nhưng chú lại dấu vợ con không nó. Sau khi vợ con chú biết đã bảo em lừa chú để lấy đất và họ không đồng ý bán đất và sẽ không đồng ý trả lại tiền cho em. Em cũng nghe thấy mọi người bảo việc chú dựng chuyện bán, cho đất là để lừa em. Hiện tại em cũng không biết nên xử sự thế nào trước chú và gia đình chú nữa. Với vấn đề trên em cần phải làm gì. Theo quy định của pháp luật, quyền lợi của em sẽ được bảo vệ thể nào. Rất mong nhận được sự giúp đỡ, tư vấn và phản hồi trong thời gian sớm nhất có thể từ các anh chị. Cảm ơn các anh chị rất nhiều!
Luật sư tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Vấn đề thứ nhất:
Bạn đã thông tin khá chi tiết về mảnh đất từ năm 1991 tới nay bao gồm: 360m2 đất ở và 448m2 đất ao. Tuy nhiên với những thông tin đó, mảnh đất trước năm 1991 đã không được xác định cụ thể. Mảnh đất đó do cụ anh để lại cho ông bà nội bạn, trước năm 1991, mảnh đất đó có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đứng tên cá nhân ông nội bạn hay là tài sản chung của hộ gia đình với ông nội bạn là chủ hộ.
Bạn có thể đến UBND xã yêu cầu được xem bản đồ Gia Long, Sổ mục kê và bản đồ địa chính địa phương để xác nhận điều này.
Trường hợp thứ nhất: nếu mảnh đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân là ông nội anh. Khi đó ông nội mất mà không có di chúc về việc chia tài sản, tài sản là mảnh đất đó được chia theo các quy định pháp luật về thừa kế theo pháp luật. Tuy nhiên thời hiệu về vụ việc thừa kế là 10 năm đến nay đã hết hạn, bạn có thể áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để giải quyết như sau:
“Trường hợp thời hạn 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thủa thuận của họ”.
Đối chiếu với trường hợp thực tế đã có sự thỏa thuận chia phần tranh chấp. Nếu bạn không đồng ý về thỏa thuận chia đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu chia tài sản chung và gia đình.
Trường hợp thứ hai: mảnh đất đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hộ gia đình với ông nội bạn là chủ hộ. Như vậy, phải xác định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình có bao nhiêu nhân khẩu. Vì với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình sẽ thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Tới năm 1991 trở đi, mảnh đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình với chủ hộ là bố bạn. Cũng như trên, phải xác định trong sổ hộ khẩu lúc này có bao nhiêu nhân khẩu để xác định có bao nhiêu chủ hữu chung đối với mảnh đấy này. Thời điểm hiện tại đang có tranh chấp, vì vậy việc phân chia tài sản chung này được quy định trong “Bộ luật dân sự 2015” như sau:
“1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sử hữu chung đã thỏa thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền đề chia.
2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán”.
Sau khi xác định được nhân khẩu trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án thực hiện việc chia tài sản chung để quyết định gia đình bạn được bao nhiêu m2. Nếu gia đình bạn đồng ý với sự thỏa thuận đó thì thực hiện theo thỏa thuận để phân chia trên thực tế.
>>> Luật sư
Vấn đề thứ 2:
Theo những thông tin bạn đã cung cấp, trên thực tế đã xảy ra những sự việc như sau:
Bạn và chú bạn đã viết giấy tờ thể hiện việc bạn cho chú 70 triệu để cảm ơn việc chú bạn cho bạn mảnh đất 28m đó.
Chú bạn đã nhận số tiền 70 triệu đó và hiện tại vợ chú không đồng ý cho và cũng không đồng ý trả lại 70 triệu cho bạn mặc dù bạn đã yêu cầu chú thông báo việc cho mảnh đất với vợ mình.
Với những thông tin bạn cung cấp, công ty chưa hiểu được mảnh đất 28m đó thuộc sở hữu riêng của chú bạn hay sở hữu chung của vợ chồng. Nếu đó là tài sản riêng của cá nhân chú bạn, chú bạn có toàn quyền định đoạt việc tặng cho tài sản cho bạn. Nếu đây là tài sản chung của vợ chồng chú thì cá nhân chú bạn không thể có quyền định đoạt việc tặng cho mảnh đất đó mà cần có sự đồng thuận của vợ chú. Khi đó giao dịch dân sự mà cụ thể là hợp đồng tặng cho sẽ vô hiệu một phần, nếu không có sự đồng ý của vợ chú bạn.
Ngoài ra, với những thông tin bạn cung cấp về giấy tờ giữa 2 người, công ty cũng chưa hiểu được giấy tờ đó là giấy tờ thể hiện nội dung gì. Công ty giả định rằng đây là giao dịch dân sự có điều kiện. Tức là việc bạn cảm ơn chú bằng 70 triệu khi chú cho bạn mảnh đất là 2 việc cần thực hiện song song với nhau và giao dịch này muốn hoàn thành thì 2 việc đó cần phải thực hiện trong thời gian 2 người đã định và theo “Bộ luật dân sự 2015” quy định về những giao dịch dân sự có liên quan đến bất động sản, phải được lập bằng văn bản và có công chứng chứng thực.
Cụ thể: Điều 134 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức như sau:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiêu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn này mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”
“Điều 137 Bộ luật dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
1.Giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận”
Như vậy với trường hợp của bạn, nếu giao dịch này của bạn với chú anh có những tình tiết khiến giao dịch này vô hiệu thì chú bạn phải hoàn trả cho bạn 70 đã nhận ban đầu đó.
Lưu ý: Bạn cần chú ý rằng, hợp đồng tặng cho tài sản không yêu cầu đền bù. Vì vậy, việc bạn tự nguyện đưa cho chú của bạn 70 triệu để cảm ơn và chú bạn tặng cho mảnh đất nhưng lại nhận số tiền bạn đưa là không phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho tài sản.
Điều 465 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về hợp đồng tặng cho tài sản: “hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên tặng cho đồng ý nhận”
Như vậy, khi bạn muốn kiện đòi số tiền 70 triệu đồng, bạn cần chứng minh đó là số tiền thực chất nhằm thực hiện của
