Đòi tiền cọc từ chủ đầu tư hay từ bên môi giới mua bán nhà?

1. Đòi tiền cọc từ chủ đầu tư hay từ bên môi giới mua bán nhà?

Hiện nay nhiều người đặt ra câu hỏi: Đòi tiền cọc từ chủ đầu tư hay từ bên môi giới mua bán nhà đất? Để trả lời được câu hỏi này thì cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật, về việc quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc thuộc về bên chủ đầu tư hay bên môi giới mua bán nhà đất. Trước hết, pháp luật hiện nay có quy định cụ thể về nội dung môi giới bất động sản. Theo đó thì bên môi giới trong quá trình thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản thì chỉ được thực hiện những hoạt động mà pháp luật quy định. Căn cứ theo quy định tại Điều 63 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có ghi nhận về các nội dung môi giới bất động sản mà bên môi giới có thể thực hiện bao gồm:

– Tìm kiếm đối tác đáp ứng đầy đủ các điều kiện của khách hàng để có thể tham gia hoạt động đàm phán và ký kết hợp đồng với bên chủ đầu tư;

– Đại diện theo ủy quyền phù hợp với quy định của pháp luật để thực hiện các công việc có liên quan đến thủ tục mua bán hoặc chuyển nhượng, liên quan đến thủ tục cho thuê và cho thuê lại hoặc cho thuê mua các loại bất động sản;

– Cung cấp các thông tin và tiến hành hoạt động cần thiết để hỗ trợ cho các bên trong quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản.

Ngoài ra, quyền của doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng được pháp luật quy định một cách cụ thể. Căn cứ theo quy định tại Điều 66 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về quyền của doanh nghiệp và cá nhân trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

– Yêu cầu khách hàng cung cấp các giấy tờ và hồ sơ liên quan đến thông tin của bất động sản;

– Hưởng thù lao và hoa hồng môi giới trong quá trình thực hiện dịch vụ kinh doanh môi giới bất động sản theo thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng đã ký kết với khách hàng;

– Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và các cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác để thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã được ký kết với khách hàng, tuy nhiên trong quá trình thuê phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả của hoạt động môi giới;

– Các quyền khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Bên cạnh đó, pháp luật hiện nay cũng có những quy định cụ thể về nghĩa vụ của doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Theo đó căn cứ tại Điều 67 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định về nghĩa vụ của các doanh nghiệp và cá nhân trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

– Thực hiện đúng và đầy đủ nội dung được ký kết trong hợp đồng với khách hàng;

– Cung cấp hồ sơ và thông tin liên quan đến bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp cho khách hàng;

– Hỗ trợ cho các bên trong quá trình tiến hành thủ tục đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng, ký kết hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản;

– Thực hiện chế độ báo cáo phù hợp với quy định của pháp luật và đặt dưới sự kiểm tra thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tiến hành hoạt động bồi thường thiệt hại xuất phát từ những thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

– Thực hiện nghĩa vụ về thuế với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

– Thực hiện những nghĩa vụ khác được ghi nhận trong hợp đồng.

Từ những phân tích trên thì có thể thấy, bên môi giới trong hoạt động mua bán nhà chỉ được phép tiến hành hoạt động cung cấp thông tin và hỗ trợ cho các bên trong quá trình đàm phán và ký kết hợp đồng, hoặc làm đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chứ không được phép trực tiếp ký kết giao dịch đặt cọc và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Bởi theo quy định của pháp luật hiện nay, thì hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản là hợp đồng đảm bảo cho việc mua bán bất động sản đó được diễn ra trên thực tế, vì vậy chủ thể ký kết và bên nhận đặt cọc chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đối với bất động sản đó. Bên môi giới chỉ được xác định là chủ thể thứ ba, và không có quyền định đoạt với bất động sản đó cho nên không có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc, bên môi giới mua bán nhà sẽ không được coi là bên nhận đặt cọc. Vì vậy khi có bất cứ một xích mích, bên mua sẽ tiến hành hoạt động đòi tiền đặt cọc từ chủ đầu tư, chứ không phải là từ bên môi giới mua bán nhà.

2. Một số nguyên nhân đòi lại tiền đặt cọc mua bán nhà đất: 

Hiện nay, hầu hết người dân khi muốn mua bán nhà đất không thể làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư mà phải thông qua các đơn vị trung gian như sàn bất động sản và các công ty môi giới. Để thuyết phục khách hàng đầu tư vào các dự án thì công ty môi giới thường cử những nhân viên tư vấn rất nhiệt tình về quy mô và triển vọng, cùng với các tiện ích mà căn nhà đó đáp ứng, tuy nhiên các đối tượng này sẽ không cung cấp đầy đủ các thông tin về tính chất pháp lý cũng như các thỏa thuận mà khách hàng sẽ phải chấp nhận khi làm việc với chủ đầu tư sau này. Để ràng buộc khách hàng thì thông thường các đơn vị trung gian sẽ yêu cầu khách hàng tiến hành thủ tục đặt cọc để có thể đảm bảo được quyền lợi mua được căn nhà đó thuộc dự án mà mình đang phân phối. Tuy nhiên sau khi thực hiện hoạt động đặt cọc thì nhiều khách hàng không có nhu cầu chuyển qua ký kết hợp đồng chính thức với chủ đầu tư vì một trong những lý do sau:

– Khách hàng không có nhu cầu hoặc không đủ khả năng về mặt tài chính để tiếp tục đầu tư vào dự án đó;

– Dự án chậm tiến độ trên thực tế cho nên khách hàng không muốn tiếp tục đầu tư do nghi ngờ vào độ uy tín;

– Khách hàng không thể đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư do hầu hết các hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn thảo và đưa ra các điều khoản luôn luôn bất lợi cho khách hàng, một khi đó không thể thống nhất với nhau về các nội dung được ghi nhận trong hợp đồng, thì điều tất yếu là khách hàng sẽ không thể tiến hành hoạt động ký kết hợp đồng đó và trở thành bên vi phạm dẫn đến hiện tượng mất cọc;

– Do bên trung gian không cung cấp đầy đủ thông tin về dự án và thông tin có sự sai lệch nên khi làm việc với chủ đầu tư, khách hàng cảm thấy không có nhu cầu để tiếp tục đầu tư vào những dự án đó.

Ngoài ra còn có nhiều lý do khác khiến cho khách hàng từ bỏ dự án đầu tư ban đầu của mình. Hiện nay pháp luật đã quy định cụ thể về vấn đề đặt cọc. Căn cứ theo quy định Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

– Đặt cọc làm việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cho quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng của các bên;

– Trong trường hợp hợp đồng được giao kết trên thực tế và phù hợp với sự thỏa thuận của các bên thì tài sản đặt cọc đó sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc để trừ vào nghĩa vụ trả tiền cần phải thực hiện, nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định của pháp luật, nếu như bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận của các bên thì phải trả lại cho bên đặt cọc khoản tiền đặt cọc đó, và kèm theo một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy có thể nói, khi các bên khách hàng đặt cọc để đảm bảo cho quá trình giao kết hợp đồng nhưng không thực hiện thì có thể bị xem là phá vỡ thỏa thuận đặt cọc và phải chịu phạt trên thực tế. Tuy nhiên trong thực tiễn không phải lúc nào khách hàng cũng được xác định là bên có lỗi, vì vậy phải tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể khác nhau nếu có căn cứ và phương án xử lý phù hợp thì vẫn có thể lấy lại được khoản tiền đặt cọc đã đưa cho bên chủ đầu tư. Vì vậy trong trường hợp có cơ sở thì người dân hoàn toàn có thể cung cấp các bằng chứng chứng cứ để chứng minh việc chấm dứt thỏa thuận đặt cọc là hợp pháp để đòi lại số tiền đặt cọc đó tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Hướng xử lý đòi lại tiền đặt cọc mua bán nhà đất: 

Thứ nhất, thương lượng giữa các bên. Thương lượng từ trước đến nay luôn luôn được xem là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tự ngồi lại để thỏa thuận và bàn bạc với nhau, qua đó tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần đến sự trợ giúp của bất kỳ bên thứ ba nào. Đây là phương thức nhanh gọn giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên tranh chấp. Vì vậy các bên hoàn toàn có thể ngồi thỏa thuận với nhau về việc hoàn trả lại số tiền đặt cọc theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, hoà giải. Hòa giải là phương thức được thực hiện sau khi các bên thương lượng nhưng không đạt kết quả. Các bên hoàn toàn có thể hòa giải thông qua hòa giải viên để đi đến thống nhất về phương án giải quyết bất đồng giữa các bên tranh chấp.

Thứ ba, khởi kiện. Sau khi tiến hành hòa giải mà các bên tranh chấp vẫn không thể thống nhất được phương thức lấy lại tiền đặt cọc thì khách hàng hoàn toàn có thể khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020.