Hợp đồng đặt cọc là gì? Đặc điểm pháp lý, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc? Vi phạm hợp đồng đặt cọc có bị phạt không?
Hiện nay có thể nói loại hợp đồng đặt cọc là một hình thức hợp đồng khá phổ biến và được nhiều người quan tâm, Hình thức này là sự thỏa thuận giữa các bên với nhau giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc với loại tài sản đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Vậy hợp đồng đặt cọc có Đặc điểm pháp lý, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc như thế nào? pháp luật quy định về Đặc điểm pháp lý, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc cụ thể ra sao? Dưới đây là thông tin chi tiết về nội dung này.
Cơ sở pháp lý:
Luật sư
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Đặc điểm pháp lý, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc
2.1. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng đặt cọc
+ Đặt cọc thực hiện hai chức năng bảo đảm: đặt cọc có thể được giao kết nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; cũng có thể nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng; hoặc nhằm cả hai mục đích trên. Đây là điểm tạo ra sự khác biệt giữa biện pháp đặt cọc và các biện pháp bảo đảm khác. Thông thường các biện pháp bảo đảm khác chủ yếu bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng nhưng biện pháp đặt cọc được giao kế trước hợp đồng chính thức lại nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, tránh sự bội tín trong giao kết hợp đồng.
+ Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc. Nhưng thông thường thì bên nào nắm giữ phần tài sản có sẵn như bên có nhà để bán, cho thuê hay bên nào sẽ phải đầu tư công sức tiền bạc để thực hiện công việc nhất định thì sẽ trở thành bên nhận đặt cọc.
+ Đặt cọc là hợp đồng thực tế. Hay nói cách khác, hợp đồng đặt cọc chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên đã chuyển giao cho nhau tài sản đặt cọc.
+ Tài sản đặt cọc mang tính thanh toán cao. Nếu như tài sản cầm cố, thế chấp là bất kỳ tài sản nào đáp ứng được các yêu cầu luật định thì tài sản đặt cọc chỉ giới hạn trong phạm vi hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các vật có giá trị khác. Như vậy, tài sản như quyền tài sản, bất động sản không trở thành đối tượng của đặt cọc.
+ Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản (khoản 1 Điều 358): Cần có sự phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước: trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tiền này được coi như tiền trả trước.
2.2. Nội dung của hợp đồng đặt cọc
Nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định tại Điều 398
”Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.”
Với nhiều loại đối tượng khác nhau của hợp đồng chính cũng như giá trị, cách thức thực hiện hợp đồng chính mà có quyết định đến nội dung của hợp đồng đặt cọc nhưng khái quát về hợp đồng đặt cọc thông qua chức năng và đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng đặt cọc có những nội dung chính sau đây:
– Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trả về cho bên đặt hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt đọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Do đó phạt cọc được hiểu là, bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập, thì ngoài việc phải trả lại đúng tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, họ còn phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản mà bên kia đặt cọc, thậm chí các đương sự có thể thoả thuận tiền phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc. Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền, chứ không phải là các loại tài sản khác.
Hậu quả như trên sẽ được áp dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Hiện nay pháp luật không quy định tỷ lệ tối đa giữa giá trị tài sản đặt cọc và giá trị của hợp đồng giao kết, thực hiện. Như vậy, các bên được quyền thỏa thuận về giá trị tài sản đặt cọc, thông thường không vượt quá 50% giá trị của hợp đồng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận giá trị tài sản đặt cọc cao hơn và thỏa thuận mức phạt cao hơn so với quy định nêu trên của pháp luật thì vẫn được chấp nhận.
2.3. Hình thức của hợ đồng đặt cọc
Tại Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hình thức của giao dịch dân sự như sau:
‘‘Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Thực tế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc thì không đề cập tới việc hình thức của hợp đồng đặt cọc như thế nào, chỉ cần đảm bảo đúng mục đích và nội dung đã thỏa thuận. Do đó, nếu có lập thành văn bản mà không có công chứng, chứng thực, hoặc không có người làm chứng thì vẫn hợp pháp. Tuy nhiên, dựa theo nguyên tắc đặt cọc để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ, phòng trừ trường hợp nếu có tranh chấp xảy ra thì pháp luật cũng khuyến khích các bên nên có những hình thức xác lập để pháp luật dễ nhận biết và dễ dàng xử lý.
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm được Bộ luật dân sự quy định và thừa nhận nhằm mục đích ràng buộc giữa bên bán và bên mua (hoặc hai bên trong hợp đồng song vụ) khi chưa ký kết hợp đồng dân sự. Trên thực tế, có rất nhiều hợp đồng đặt cọc được ký kết dưới nhiều hình thức khác nhau và để đảm bảo thực hiện nhiều loại hợp đồng khác nhau
3. Vi phạm hợp đồng đặt cọc có bị phạt không?
Với yếu tố cốt lõi là hợp đồng dân sự, nên việc vi phạm hợp đồng được xử lý ra sao thì sẽ do hai bên thống nhất thỏa thuận, nếu không thỏa thuận hoặc dẫn chiếu đến quy định pháp luật thì phải đảm bảo nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.
”Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng:
– Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
– Cá nhân, pháp nhân có quyền dân sự bị xâm phạm được bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
– Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho
Trên đây là nội dung chúng tôi cung cấp thông tin về vấn đề Đặc điểm pháp lý, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc và các thông tin pháp lý khác dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.
