Chuyển nhượng đất khi người bán đất mất

Có thực hiện được thủ tục chuyển nhượng đất khi người bán đất mất? Chia thừa kế đất của hộ gia đình khi một thành viên chết không để lại di chúc.

Tóm tắt câu hỏi:

Luật Dương Gia cho em hỏi: Em đang mua một thửa đất nông nghiệp của ông A, sổ đỏ mang tên Hộ ông, ông A có một người con đã có vợ, vào thời điểm cấp giấy chứng nhận Hộ ông A gồm 4 người ( ông A, vợ ông A, con ông A và con dâu ông A trong sổ hộ khẩu). Nay em muốn mua thửa đất trên nhưng ông A đã chết vào 2 tháng trước không ký hợp đồng sang nhượng được. Vậy Luật Dương Gia cho em hỏi: Em phải làm thủ tục sang nhượng như thế nào để sang tên cho em. Em xin chân thành cảm ơn!?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

1. Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai 2013;

– Bộ luật Dân sự 2015;

2. Giải quyết vấn đề:

Theo như bạn trình bày thì thửa đất nông nghiệp của ông A là của hộ ông A gồm 4 người: ông A, vợ ông A, con ông A và con dâu ông A trong sổ hộ khẩu. Điều này có nghĩa là thửa đất nông nghiệp mà bạn định mua thuộc sở hữu của 4 người trong hộ gia đình ông A. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Và theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. 

Bạn có nêu tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong sổ hộ khẩu nhà ông A gồm 4 người là ông A, vợ ông A, con ông A và con dâu ông A. Do đó, việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên. 

>>> Luật sư tư vấn pháp luật về việc mua bán đất khi người bán chết: 1900.6568

Mặt khác, ông A đã chết vào 2 tháng trước. Trong trường hợp này, bạn vẫn muốn mua thửa đất nông nghiệp nhà ông A thì giữa bạn và những người đồng thừa kế phải có sự thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ này của người chết để lại, tiếp tục thực hiện giao dịch này. Những người đồng thừa kế trong trường hợp này có thể được xác nhận theo di chúc mà người chết để lại, nếu không có di chúc thì được xác định là những người thừa kế theo các hàng thừa kế mà Bộ luật dân sự 2015 quy định. Cụ thể:

– Trường hợp 1: ông A mất để lại di chúc hợp pháp thì người được ông A chỉ định trong di chúc sẽ là người thừa kế phần di sản của ông A. Trường hợp ông A để lại toàn bộ phần di sản cho một người khác không phải là vợ ông A thì vợ ông A vẫn sẽ được hưởng một phần thừa kế theo quy định tại Điều 644 Bộ luật dân sự 2015 về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc như sau:

"1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động."

Theo quy định trên, vợ ông A vẫn sẽ được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật. 

– Trường hợp 2: Di chúc ông A để lại không hợp pháp hoăc ông A không để lại di chúc thì phần di sản của ông A sẽ chia theo pháp luật. Chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Theo đó, người thừa kế theo pháp luật của ông A gồm vợ ông A, con ông A.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn muốn mua đất của ông A thì phải có sự đồng ý của người thừa kế di sản của ông A, vợ ông A, con ông A cũng như con dâu của ông A. Việc đồng ý được thể hiện bằng việc các thành viên đó cùng có mặt và ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm công chứng hợp đồng. Hoặc những người thừa kế có thể cử một người đại diện để thực hiện giao dịch, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó bạn mới có thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất được.