Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra phổ biến trong cuộc sống hiện nay. Việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu ngày nay được thực hiện như thế nào? Cấp sổ đỏ ông bà sang cháu ruột mất thuế, phí bao nhiêu?
Mục lục bài viết
1. Những khoản chi phí cần thực hiện khi sang tên sổ đỏ:
Sổ đỏ là tên gọi tắt của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây và hiện nay được thay thế bằng sổ hồng- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại chứng thư pháp lý để Nhà nước có căn cứ, cơ sở để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo quy định của pháp
– Thứ nhất, lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ. Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP thì nhà đất được xác định là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ. Cũng theo quy định tại Điều 8 Nghị định này thì mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất được áp dụng tại thời điểm hiện tại là 0,5%;
– Thứ hai, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Thuế thu nhập cá nhân được đặt ra khi xác định việc sang tên sổ đỏ là thu nhập mà cá nhân nhận được từ việc:
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
+ Thu nhập nhận được khi góp vốn bằng bất động sản để thành thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp;
+ Các khoản thu nhập khác được xác định hình thành từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư số
– Thứ ba, phí thẩm định sổ đỏ. Phí thẩm định sổ đỏ khi sang tên từ người này qua người khác trên sổ đỏ là chi phí bắt buộc đối với việc thẩm định hồ sơ, là điều kiện cần và đủ để bảo đảm việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấy, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Thông tư số 85/2019/TT-BTC thì mức phí thẩm định sổ đỏ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành phù hợp với điều kiện cũng như tình hình cụ thể của địa phương nơi có đất;
– Thứ tư, một số lệ phí khác:
Ngoài việc thực hiện những khoản chi phí nêu trên thì khi sang tên sổ đỏ, cá nhân, tổ chức có liên quan còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với một số chi phí khác như:
+ Lệ phí công chứng: Khi sang tên sổ đỏ từ người này qua người khác thì dù sang tên dưới hình thức nào thì liên quan đến bất động sản vẫn phải thực hiện lập thành hợp đồng công chứng. Theo đó, khi sang tên sổ đỏ, người có yêu cầu sẽ phải thực hiện thanh toán phí công chứng theo quy định tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/TT-BTC , được sửa đổi bởi Điều 1 Thông tư số 111/2017/TT-BTC.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là mức lệ phí cấp sổ đỏ đứng tên chủ sở hữu mới sau khi thực hiện thủ tục sang tên. Theo đó mức thu lệ phí sẽ áp dụng theo quy định cụ thể của từng địa phương.
2. Cấp sổ đỏ ông bà sang cháu ruột mất thuế, phí bao nhiêu?
Như đã phân tích tại mục 1 của bài viết này thì khi sang tên sổ đỏ từ người này sang người khác thì cá nhân, tổ chức có liên quan phải thực hiện các khoản thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật. Vậy khi cấp sổ đỏ từ ông bà sang cháu ruột thì tiền thuế và lệ phí phải đóng là bao nhiêu?
Hiện nay, pháp luật đã quy định một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn những khoản lệ phí khác. Vậy khi sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháy ruột có thuộc trường hợp được miễn các khoản thuế, lêh phí nêu trên không? Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các trường hợp sau được miễn thuế, lệ phí khi thực hiện sang tên trên sổ đỏ:
2.1. Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ theo quy định tại Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 và khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC thì các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên trên sổ đỏ:
– Sang tên trên sổ đỏ giữa những người có mối quan hệ sau: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;
– Đất do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế;
– Thu nhập từ chuyển nhượng mà người sang tên chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
– Đât đai được sở hữu từ việc nhận thừa kế, quà tặng giữa những người có mối quan hệ như: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Như vậy, trong trường hợp sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu ruột sẽ không mất thuế thu nhập cá nhân.
2.2. Những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP thì những trường hợp sau đây được miễn thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ:
– Vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh, chị, em ruột với nhau.
Theo đó, khi sang tên trên sổ đỏ từ ông bà sang cho cháu thì được miễn nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ.
Trên đây là hai khoản thuế và lệ phí mà người sử dụng đất được miễn thực hiện khi cấp sổ đỏ từ ông bà sang cho cháu ruột. Ngoài ra, các cá nhân có liên quan khi chuyển quyền sở hữu nhà, đất từ ông bà sang cho cháu vẫn phải thực hiện việc nộp phí công chứng và những khoản chi phí khác có liên quan. Tuy nhiên, nếu ông bà, cháu là đối tượng hộ nghò, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng, đồng bào dân tộc thiểu số thuộc khu vực các xã có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư số 85/2019/TT-BTC thì sẽ được miễn, giảm phí, lệ phí liên quan đến thẩm định hồ sơ, phí làm sổ theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
3. Điều kiện để được sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu ruột:
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì khi ông bà muốn sang tên sổ đỏ cho cháu ruột thì phải đáp ứng được đầy đủ 04 điều kiện sau:
– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Đất không đang xảy ra tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu đất đáp ứng đầy đủ 04 điều kiện trên thì ông bà hoàn toàn có thể thực hiện việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cháu ruột của mình mà không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như lệ phí trước bạ.
4. Thủ tục sang tên trên sổ đỏ từ ông bà sang cho cháu ruột:
Theo uy định tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì khi nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ông bà sang cháu ruột thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định chuyển nhượng/ tặng cho thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Để thực hiện thủ tục này thì người sử dụng đất phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
– Hợp đồng tặng cho của ông bà cho cháu ruột có công chứng;
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp;
– Giấy tờ chứng minh quan hệ ông bà và cháu ruột để làm căn cứ miễn thuế và lệ phí.
Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu trên thì người sử dụng đất sẽ thực hiện nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký biến động đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu người sử dụng đất có nhu cầu.
Theo đó, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, nếu hồ sơ hợp lệ thì sẽ tiến hành tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người sử dụng đất đã nộp hồ sơ. Nếu người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì Uỷ ban nhân dân cấp xã phải có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký biến động đất đai cấp huyện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Giấy chứng nhận về Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết hồ sơ.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15/1/2022 Quy định về lệ phí trước bạ;
– Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 15/3/2013 Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và
– Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 11/11/2016 Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên;
– Thông tư số 111/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 20/10/2017 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11 tháng 11 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên.
