Thẩm quyền cấp sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 103, Luật Đất đai năm 2013 thì thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) bao gồm:

– UBND cấp tỉnh cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp sổ đỏ.

– UBND cấp huyện cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy ta có thể chia thành các trường hợp như sau:

– Đối với địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài Nguyên và Môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

– Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cấp sẽ như sau:

• Sở Tài nguyên và môi trường cấp sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
• Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp sổ đỏ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

Nếu như trước đây, mọi sự đăng ký cấp sổ đỏ của người sử dụng đất là đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc phục vụ cho việc tính toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, điều 37 Nghị định 43/2014 ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13. Cụ thể:

Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo đó, đối với địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Sở tài nguyên và môi trường là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai, thì Sở tài nguyên và môi trường là cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đối tượng là  tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; UBND cấp huyện là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho đối tượng là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Như vậy, dựa vào Luật đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của luật đất đai; thì có ba cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ, đó là:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
• Ủy ban nhân dân cấp huyện;
• Sở tài nguyên và môi trường;

2. Thẩm quyền xin cấp lại sổ đỏ bị mất, cũ, rách, hỏng:

Bạn đã từng được cấp sổ đỏ nhưng có thể bị mất, thất lạc, hỏng, cháy, rách hoặc cũ nát không nhìn rõ, không sử dụng được thì các bạn có quyền được yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp lại. Tuy nhiên, cơ quan nào sẽ có thẩm quyền cấp lại cho các bạn? Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. Cụ thể:

Cấp đổi, cấp lại sổ đỏ, sổ hồng, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

“+ Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

+ Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

Vậy, việc cấp sổ do thành phố cấp hay UBND huyện cấp thì vẫn đúng thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật tuỳ vào đối tượng yêu cầu. Vấn đề thẩm quyền cấp sau này sẽ ảnh hưởng đến thẩm quyền thu hồi, thẩm quyền bồi thường, cho thuê,… nên việc xác định việc đúng thẩm quyền sẽ quyết định đến tính chất đúng sai của sổ đỏ bạn được cấp.

3. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trường hợp, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có Giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cần chuẩn bị một bộ hồ sơ Theo khoản 1 Điều 8

1.Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

2.Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất  quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020  được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

3.Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:

– Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

4. Trình tự thủ tục thực hiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Trình tự thực hiện Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Hộ gia đình, cá nhân đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai năm 2020

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

1.Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

2.Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất  quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP  được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

3.Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:

– Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Bước 3. Thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận

– Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến  Ủy ban nhân dân  xã để lấy ý kiến xác nhận về Hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký và Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất.

– Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;

– Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

– Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;

– Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;