Một số đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề? Các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề? Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề?
Các quy định về quyền đối với bất động sản liền kề có những vai trò và ý nghĩa rất quan trọng đối với hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới nói chung cũng như pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng. Quyền đối với bất động sản liền kề là một trong số những chế định được pháp luật ghi nhận từ rất sớm, ngay từ thời La Mã cổ đại. Đến nay, quyền đối với bất động sản liền kề đã có những bước tiến dài về việc áp dụng trong thực tiễn và đem đến cho nhân loại những tác động to lớn. Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ thể vẫn chưa hiểu rõ về quyền đối với bất động sản liền kề dẫn đến những thiệt hại và bất lợi cho chính bản thân mình. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về căn cứ xác lập, hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568
1. Một số đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề:
Quyền đối với bất động sản liền kề có những đặc điểm cơ bản sau đây:
– Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề cần phải gắn liền với hai bất động sản liền kề nhau, một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu hưởng quyền.
Hiểu một cách đơn giản thì bất động sản hưởng quyền là bất động sản của các cá nhân, tổ chức có những hạn chế hay bất tiện cho chủ sở hữu trong việc sử dụng bất động sản đó, chính bởi vì thế mà pháp luật quy định bất động sản chịu hưởng quyền cần tạo điều kiện thuận lợi cho bất động sản hưởng quyền.
– Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề sẽ gắn với bất động sản chứ không phải gắn với chủ sở hữu bất động sản đó.
Trên thực tế, khi bất động sản đổi chủ thông qua các giao dịch dân sự thì chủ mới sẽ là người được hưởng các quyền đối với bất động sản liền kề và chủ cũ cũng chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật.
– Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề không có giá trị kinh tế, không hướng đến việc khai thác giá trị của bất động sản đó cho mục đích lợi nhuận.
Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được xác lập với mục đích chính yếu là tạo điều kiện cho sinh hoạt bình thường của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chứ không phải là để các chủ thể đó kiếm lợi từ quyền của mình với bất động sản liền kề. Tất nhiên người này cũng sẽ có những lợi ích nhất định tuy nhiên giá trị kinh tế và lợi nhuận không phải là mục tiêu chính mà việc hưởng quyền hướng đến.
2. Các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề:
Theo quy định tại Điều 246
– Thứ nhất, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên.
Một trong những đặc điểm của địa thế tự nhiên dễ thấy nhất ở nước ta cũng như bất cứ một quốc gia nào đó là nước ở chỗ đất cao sẽ phải chảy qua vùng đất thấp hơn.
Đối với một bất động sản nằm trên sườn núi thì sẽ bị vây bọc bởi bốn bất động sản khác ở xung quanh thông qua các phía trên, dưới, trái, phải và bất động sản này cũng sẽ bị vây bọc. Chính bởi vì thế mà thông thường bất động sản ở giữa không có đường thoát nước. Do đó mà pháp luật quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong việc để thoát nước ra là vô cùng hợp lý nếu quyền đó được xác lập với chủ sở hữu của bất động sản nằm ở dưới vì thuận theo địa thế tự nhiên của dòng chảy là từ cao xuống thấp. Việc quy định như vậy sẽ đảm bảo được bất động sản ở giữa vẫn có đường thoát nước, bảo vệ quyền lợi của chủ bất động sản đó.
– Thứ hai, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật.
Việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không dựa theo sự thỏa thuận của các chủ thể mà tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 247
“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao.”
Như vậy, theo quy định pháp luật thì khi một bất động sản được chuyển giao mà chủ cũ đang có quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đó sẽ được chuyển giao sang chủ mới cùng với sự chuyển giao của bất động sản đó. Quyền đối với bất động sản liền kề của chủ đất mới là quyền được xác lập trực tiếp từ quy định của pháp luật. Chủ cũ sẽ hết quyền đối với bất động sản đó và quyền đối với bất động sản liền kề.
– Thứ ba, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận.
Pháp luật dân sự Việt Nam luôn tôn trọng sự tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của các bên tham gia các giao dịch dân sự. Đây là một nguyên tắc cơ bản của pháp luật nước ta. Nguyên tắc này được thiết lập đã cho phép các chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng của mình để xác lập các quyền, nghĩa vụ dân sự.
Dựa trên nhu cầu của các cá nhân mà các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể khác, sự thỏa thuận này phải dựa trên cơ sở tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề thì chủ nhà, người sử dụng đất mới có thể tiến hành các hoạt động cần thiết trong việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề.
Còn đối với trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận cần thiết về quyền đối với bất động sản liền kề thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, ta nhận thấy, bởi vì nhu cầu cá nhân, các chủ thể có thể thỏa thuận với nhau về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề cho một bên chủ thể. Sự thỏa thuận này phải là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội và các chủ thể có liên quan cũng sẽ vì nhiều nguyên nhân khác nhau mà phải thỏa thuận về việc xác lập một quyền đối với bất động sản liền kề.
– Thứ tư, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc.
Di chúc là một văn bản quan trọng, thể hiện ý chí, nguyện vọng của người lập di chúc.
Khi một người có quyền đối với bất động sản liền kề thì chủ thể này hoàn toàn có thể truyền lại quyền đó cho người thừa kế mảnh đất của mình để người thừa kế đó thuận tiện trong việc sử dụng đất sau này, tránh những tranh chấp có thể xảy ra với chủ sở hữu bất động sản liền kề khi người đó chết.
Vì vậy, sự định đoạt của người lập di chúc thể hiện trong nội dung của di chúc là một trong những căn cứ được sử dụng nhằm để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cho một chủ thể khác, chủ thể có được quyền này thông qua việc lập di chúc có thể là người thừa kế nhưng cũng có thể không với tư cách là người thừa kế.
Đây là một căn cứ có ý nghĩa rất quan trọng bởi vì di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Di chúc theo quy định của điều luật là của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Khi chủ sở hữu đối với bất động sản đó chết có để lại di chúc hợp pháp, ý chí của chủ thể đó dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc được hưởng quyền đối với bất động sản của mình thì sẽ được pháp luật và những cá nhân, tổ chức liên quan tôn trọng và thực hiện.
3. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề:
Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định quan trọng của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo Điều 247 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định nội dung sau đây:
“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”
Ta nhận thấy, theo quy định của pháp luật thì quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa hoặc khi các bất động sản nhập làm một hoặc khi nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền đối với bất động sản liền kề mới mất đi.
Cũng chính bởi vì thế mà trong thực tế, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó.
Do quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao nên nó cần đáp ứng hai yếu tố sau đây:
– Thứ nhất: Chủ mới của bất động sản sẽ không cần phải có thêm những thỏa thuận, thương lượng với chủ sở hữu bất động sản liền kề mà sẽ mặc nhiên có quyền đối với bất động sản liền kề đó nếu như nó đã được xác lập trước đó giữa chủ cũ của mảnh đất và chủ sở hữu bất động sản liền kề.
– Thứ hai: Việc quyền đối với bất động sản liền kề được chuyển giao từ chủ cũ sang chủ mới là khách quan, chủ sở hữu bất động sản liền kề không thể can thiệp vào, trừ khi các bên có thỏa thuận khác không được trái với quy định của pháp luật hiện hành.
Cũng theo quy định của pháp luật thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Bởi quyền đối với bất động sản liền kề ra đời có nguồn gốc xuất phát từ đặc tính tự nhiên của hai mảnh đất, không phụ thuộc chủ sở hữu của bất động sản đó.
Chính do vậy mà mọi cá nhân, pháp nhân với tư cách là người sử dụng đất đều có thể là những người có quyền yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc được yêu cầu về việc phải tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề để các chủ thể này thực hiện một hoạt động nào đó trong việc sử dụng đất.
