Sang nhượng đất là gì? Quy định thủ tục và thuế khi sang nhượng nhà đất?

1. Sang nhượng đất là gì?

“Sang nhượng đất” chỉ là nhóm từ theo cách gọi của một địa phương nhất định không phải là thuật ngữ pháp lý về đất đai. Theo quy định của luật đất đai thì trường hợp người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác – bản chất là bán được gọi là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Sang nhượng đất tiếng Anh là “To transfer land”.

2. Điều kiện sang nhượng đất:

Điều kiện của bên bán, tặng cho

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thông thường sang tên khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế chỉ cần có đủ 04 điều kiện trên. Tuy nhiên, trong một số trường hợp phải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho.

Điều kiện bên mua, tặng cho

Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

3. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

4. Trình tự thực hiện sang nhượng đất:

Bước 1: Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

5. Các chi phí khi sang nhượng đất:

5.1. Các loại thuế người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân, khoản thu nhập mà cá nhân có được từ việc chuyển nhượng tài sản của mình là quyền sử dụng đối với nhà đất được xác định là một trong những khoản thu phải chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

+ Nhà ở

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.

+ Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

+ Thu nhập từ thừa kế khi nhận thừa kế là bất động sản

Đối với kỳ tính thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất được xác định phát sinh theo từng lần chuyển nhượng và thu nhập chịu thuế cũng được xác định là giá chuyển nhượng từng lần, cụ thể như sau:

– Theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng đối với quyền sử dụng nhà đất được thể hiện trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

+ Nếu các bên không ghi giá hoặc giá nhà đất được chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân của tỉnh nơi có đất đó thì sẽ áp dụng giá đất theo bảng giá đất của tỉnh quy định tại thời điểm hai bên thực hiện việc chuyển nhượng để tính thuế.

+ Riêng trong trường hợp tài sản được chuyển nhượng bao gồm cả nhà ở gắn với đất thì phần giá trị của nhà và công trình gắn liền sẽ được xác định dựa trên giá tính lệ phí trước bạ mà Ủy ban nhân dân của tỉnh nơi có đất đã quy định. Nếu không có quy định về điều này thì việc xác định giá trị của tài sản để tỉnh thuế phải được căn cứ vào các quy định trong lĩnh vực xây dựng để xác định.

Nếu tài sản được chuyển nhượng là nhà ở hình thành trong tương lai thì căn cứ để tính giá trị chuyển nhượng phải dựa vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có tài sản quy định hoặc phải áp dụng thuế suất vốn đầu tư xây dựng nếu trường hợp Ủy ban Nhân dân tỉnh không có quy định.

– Về thời điểm tính thuế khi thực hiện chuyển nhượng đối với tài sản là quyền sử dụng nhà đất được xác định là thời điểm hợp đồng mà hai bên giao kết với nhau có hiệu lực. Trường hợp nếu giữa hai bên có thỏa thuận với nhau để bên mua nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng thì thời điểm này sẽ được xác định tại thời điểm bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng nhà đất.

– Đối với mức thuế suất khi các bên thực hiện chuyển nhượng về quyền sử dụng nhà đất được xác định là 2% trên giá chuyển nhượng. ( Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP )

5.2. Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi thực hiện quyền sử dụng đất:

Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp, nhưng đã có thỏa thuận bạn sẽ là người chịu tiền thuế này. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phát sinh những chi phí về thuế và lệ phí như sau:

– Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng chỉ có một căn nhà duy nhất thì khi chuyển nhượng sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

– 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.

– Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ

Mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Lệ phí công chứng

Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí phải nộp là 0,1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

5.3. Những trường hợp được miễn thuế khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

– Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.

– Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

Như vậy, với những trường hợp như trên, khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với nhà nước.

Căn cứ pháp lý sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013

– Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007

– Nghị định số 65/2013/NĐ-CP