Chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở có phải xin phép không? Chế tài xử phạt khi chuyển từ đất vườn sang đất ở mà không xin phép với cơ quan quản lý nhà nước. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hiện nay, thủ tục chuyển từ đất vườn sang đất ở. Chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở là nhu cầu phổ biến của người dân.và khi chuyển mục đích sử dụng thì mảnh đất sẽ có giá trị cao hơn. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được chuyển mục đích sử dụng nếu không nắm rõ thủ tục. Tuy nhiên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở có phải xin phép hay không hãy cùng luật Dương Gia tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ; Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Mục lục bài viết
- 1 1. Khái niệm đất vườn
- 2 2. Điều kiện để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
- 3 3. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
- 4 4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì có phải xin phép hay không ?
- 5 5. Chế tài xử phạt khi chuyển từ đất vườn sang đất ở mà không xin phép với cơ quan quản lý nhà nước
- 6 6. Thành phần hồ sơ chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
- 7 7. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- 8 8. Phí khi thực hiện chuyển đổi đất từ đất vườn sang đất ở
- 9 9. Mức phạt tiền khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở mà không xin phép
1. Khái niệm đất vườn
Trước tiên chúng ta cần hiểu thế nào là đất vườn, đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất:
Đất vườn là loại hình đất được sử dụng để trồng cây lâu năm hay trồng hoa màu. Đất vườn có thể nằm liền kề hoặc nằm cùng một thửa đất với đất thổ cư (đất ở). Trên đất vườn bạn sẽ không thể xây nhà ở hay xây dựng các công trình mang tính chất khác ngoài việc canh tác, trồng trọt.
Đất ở hay còn gọi đất thổ cư là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
-Theo quy định tại Luật đất đai 2013
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Điều kiện để chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
Điều kiện 1: Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Điều kiện 2: Có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều kiện 3: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013
3. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không.
4. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì có phải xin phép hay không ?
– Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 nhóm đất nông nghiệp gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất…
Như vậy, pháp luật đất đai chưa có quy định đất nào là đất vườn. Vì thế căn cứ vào mục đích sử dụng đất vườn có thể thuộc loại đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Mặt khác cũng theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Như vậy, trong trường này, để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân cần phải xin phép và phải được sự đồng ý của của UBND cấp huyện nơi có đất thì mới được chuyển mục đích sử dụng đất đai. nếu không sẽ phải chịu xử phạt
5. Chế tài xử phạt khi chuyển từ đất vườn sang đất ở mà không xin phép với cơ quan quản lý nhà nước
– Theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
+ Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
+ Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
+ Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với ở nông thôn.
6. Thành phần hồ sơ chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Bản sao công chứng sổ hộ khẩu
– Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân
Số lượng 01 bộ
7. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ vào Điều 69
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thẩm quyền giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp quy định theo Điều 69
8. Phí khi thực hiện chuyển đổi đất từ đất vườn sang đất ở
- Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo điểm a Khoản 2 Điều 5
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
- Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
– Nếu đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được tính theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
– Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:
– Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
9. Mức phạt tiền khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở mà không xin phép
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu tự ý chuyển mục đích sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Căn cứ: Các Điều 9, 10, 11, 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất với từng trường hợp như sau:
- Sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép trong trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:
| STT | Diện tích | Mức phạt tiền | |||
| Khu vực nông thôn | Khu vực đô thị | ||||
| 1 | Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn | ||||
| Dưới 0,01 héc ta | Từ 03 – 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn | |||
| Từ 0,01 đến dưới 0,02 héc ta | Từ 5 – 10 triệu đồng | ||||
| Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta | Từ 10 – 15 triệu đồng | ||||
| Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta | Từ 15 – 30 triệu đồng | ||||
| Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta | Từ 30 – 50 triệu đồng | ||||
| Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta | Từ 50 – 80 triệu đồng | ||||
| Từ 01 đến dưới 03 héc ta | Từ 80 – 120 triệu đồng | ||||
| Từ 03 héc ta trở lên | Từ 120 – 250 triệu đồng | ||||
| Biện pháp khắc phục hậu quả: – Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; – Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. | |||||
| 2 | Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn | ||||
| Dưới 0,02 héc ta | Từ 03 – 05 triệu đồng | Phạt bằng 02 lần mức phạt đối với từng hành vi tương ứng tại khu vực nông thôn | |||
| Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta | Từ 05 – 08 triệu đồng | ||||
| Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta | Từ 08 – 15 triệu đồng | ||||
| Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta | Từ 15 – 30 triệu đồng | ||||
| Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta | Từ 30 – 50 triệu đồng | ||||
| Từ 01 đến dưới 03 héc ta | Từ 50 – 100 triệu đồng | ||||
| Từ 03 héc ta trở lên | Từ 100 – 200 triệu đồng | ||||
Biện pháp khắc phục hậu quả:
– Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Trong đó:
Khu vực nông thôn và đô thị:
Đô thị gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn (theo khoản 1 Điều 3
Nông thôn là khu vực còn lại.
Đơn vị tính: 01 héc ta = 10.000m2 (0,1 héc ta = 1.000m2, 0,01 héc ta = 100m2).
Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính (theo Điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
Mức phạt tiền tại các bảng dưới đây là mức phạt áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức gấp 02 lần (gấp đôi).
Các nhân gồm: Hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tổ chức gồm: Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cơ sở tôn giáo.
