Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Mục lục bài viết
- 1 1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 1.1 1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan:
- 1.2 1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở kế thừa các quy định còn phù hợp, khắc phục hạn chế, bất cập và bổ sung, phát triển những quy định mới phù hợp yêu cầu của thực tiễn
- 1.3 1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án
- 1.4 1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
- 2 2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 3 3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 3.1 3.1. Nâng cao nhận thức và ý thức thượng tôn pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 3.2 3.2. Thực hiện có hiệu quả công tác theo dõi thi hành pháp luật, kiểm tra việc thi hành pháp luật và xử lý văn bản quy phạm pháp luật liên đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 3.3 3.3. Nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra gắn với xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 3.4 3.4. Phát huy có hiệu quả cơ chế công khai, minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
- 3.5 3.5. Đơn giản hóa và nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cho thấy: Pháp luật hiện hành đã tạo ra hành lang pháp lý cơ bản đầy đủ và toàn diện để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần tạo nên sự ổn định trong các giao dịch về chuyển nhượng. Tuy nhiên, như phân tích ở trên, bên cạnh những ưu điểm, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng còn những hạn chế, bất cập nhất định cần được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện.
Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 và Kết luận số 01-KL/TW ngày 04/4/2016 của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị xác định mục tiêu:
“Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch, trọng tâm là hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân; …; phát huy vai trò và hiệu lực của pháp luật để góp phần quản lý xã hội, giữ vững ổn định chính trị, phát triển kinh tế, hội nhập quốc tế,…”
Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Khóa XII tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng cũng chỉ rõ: “Xây dựng hệ thống pháp luật đầy đủ, kịp thời, đồng bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch, ổn định, lấy quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, doanh nghiệp làm trọng tâm thúc đẩy đổi mới sáng tạo, bảo đảm yêu cầu phát triển nhanh, bền vững.
Vì vậy, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng cần quán triệt tinh thần nêu trên và thực hiện theo những định hướng sau:
1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan:
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động không chỉ chịu sự điều chỉnh của Luật KDBĐS 2014, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, mà còn chịu sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về: Đầu tư, doanh nghiệp, dân sự, đất đai…Vì vậy, nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với việc làm sáng tỏ và đặt trong mối liên hệ với các vấn đề cụ thể sau:
Thứ nhất, xác định và giải quyết mối quan hệ giữa những quy phạm, những chế định pháp luật, trong đó có chế định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật KDBĐS 2014 với nhau bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ, khả thi, hiệu lực, hiệu quả.
Thứ hai, xác định và giải quyết mối quan hệ giữa những quy định của Luật KDBĐS 2014, đặc biệt là chế định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với các quy định liên quan được quy định tại BLDS 2015, Luật ĐT 2020, Luật TM 2005, Luật ĐĐ 2013. Cụ thể là giải quyết mối quan hệ giữa: (i) Các nguyên tắc được quy định trong BLDS 2015, Luật TM 2005 với các nguyên tắc được quy định tại Luật KDBĐS 2014; (ii) Giải quyết mâu thuẫn về hợp đồng về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa Luật KDBĐS 2014 và Luật ĐĐ 2013; (iii) Xác định rõ thẩm quyền, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 4, Điều 37, Luật ĐT 2020.
Thứ ba, dự án bất động sản là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 4, Luật ĐĐ 2013). Ngoài ra, để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải được chấp thuận của cơ quan, người có thẩm quyền về mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải gắn với yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng dự án.
Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan là điều quan trọng và cần thiết. Điều này, là cơ sở để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản riêng trong mối quan hệ với các quy phạm, các chế định và các lĩnh vực pháp luật với nhau. Qua đó, nâng cao hiệu quả, hiệu lực điều chỉnh của pháp luật đối với các quan hệ xã hội phát sinh trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở kế thừa các quy định còn phù hợp, khắc phục hạn chế, bất cập và bổ sung, phát triển những quy định mới phù hợp yêu cầu của thực tiễn
Ý thức pháp luật là một hình thái ý thức xã hội, phản ánh tồn tại xã hội. Trong mối quan hệ này, tồn tại xã hội quyết định ý thức pháp luật, nhưng ý thức pháp luật cũng có tính độc lập tương đối tác động trở lại tồn tại xã hội. Một trong những khía cạnh thể hiện tính độc lập tương đối của ý thức pháp luật là: Ý thức pháp luật thường lạc hậu, nhưng cũng có khi ý thức pháp luật thể hiện tư tưởng vượt trước so với tồn tại xã hội. Vì vậy, nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ngoài việc kế thừa những nhân tố, quy định còn phù hợp phản ánh sự tương thích giữa yêu cầu của thực tiễn với quy định pháp luật hiện hành, còn phải bãi bỏ, sửa đổi những quy định không còn phù hợp.
Ngoài ra, song hành với sự phát triển kinh tế, đặc biệt là trong giai đoạn Đảng và nhà nước chủ trương xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa theo hướng hội nhập, xác định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng của nền kinh tế, thì các quan hệ kinh tế nói chung, các quan hệ liên quan đến giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động được mở rộng, đa dạng, phong phú hơn. Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, không chỉ thể hiện tính kế thừa, mà còn có sự phát triển các quy định mới phù hợp với quy luật phát triển và có tính dự báo để bảo đảm sự ổn định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để thực hiện được những điều trên, cần phải có sự đầu tư nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hiện hành so với thực tế về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản. Qua đó, chỉ ra những kết quả đạt được, tồn tại hạn chế, nguyên nhân, từ đó có giải pháp phù hợp để kế thừa, sửa đổi, bổ sung, phát triển quy định phù hợp với yêu cầu của thực tiễn, kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản, nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý, hiệu quả kinh tế, bảo đảm ổn định chính trị xã hội.
1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án
Một trong những chức năng của pháp luật là chức năng điều chỉnh. Theo đó, pháp luật định hướng cho các quan hệ xã hội phát sinh, thay đổi và chấm dứt theo một trật tự nhất định bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào các quan hệ pháp luật, nhưng không xâm phạm đến lợi ích xã hội, lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.
Đối tượng chịu sự điều chỉnh của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, cơ quan, người có thẩm quyền và các chủ thể có liên quan khác phái sinh từ dự án như chủ thể có quyền, lợi ích thông quan giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại với chủ đầu tư dự án. Vì vậy, khi hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải hướng đến việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và các chủ thể có liên quan khi các giao dịch chuyển nhượng dự án được thực hiện trong thực tiễn. Vì việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ thể này là cơ sở để bảo đảm an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, bảo đảm sự ổn định và thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như thị trường bất động sản ngày càng phát triển.
1.4. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Không phải bất cứ chủ thể nào cũng có quyền kinh doanh bất động sản, mà chỉ các doanh nghiệp, hợp tác xã có đăng ký kinh doanh bất động sản mới được quyền thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là tạo lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải bảo đảm năng lực tài chính, phải cam kết thực hiện dự án đúng mục tiêu, quy mô, nội dung, tiến độ của dự án đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt. Bên cạnh đó, để đưa sản phẩm, hàng hóa bất động sản vào kinh doanh, giao dịch trên thị trường, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện nhất định và chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ công khai, minh bạch theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh bất động sản. Để thực hiện hoạt động này, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, dự án, phần dự án chuyển nhượng cũng phải đáp ứng các điều kiện và phải được sự chấp thuận, cho phép của cơ quan, người có thẩm quyền. Bên cạnh đó, như trình bày và đề cập, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có tác động ảnh hưởng đến nhiều chủ thể, không chỉ là các bên chuyển nhượng, bên có liên quan, mà còn ảnh hưởng tới lợi ích chung của xã hội và có thể ảnh hưởng đến mục tiêu, nội dung, tiến độ của dự án đã được cơ quan, người có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường gắn liền với quyền sử dụng đất, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, cho nên cần phải có cơ chế kiểm soát phù hợp để bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.
Từ những trình bày ở trên cho thấy, quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất cần thiết và quan trọng. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động phải gắn với yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước để việc chuyển nhượng không chỉ bảo đảm lợi ích của các bên giao dịch, bên có liên quan, mà còn bảo đảm lợi ích chung của xã hội, của nhà nước, không làm ảnh hưởng đến chủ thể khác.
Nói tóm lại, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là yêu cầu cần thiết và quan trọng. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả trong công tác hoàn thiện pháp luật, cần phải quán triệt và thực hiện có hiệu quả theo các định hướng nhất định. Trong đó, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải gắn với hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan; hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản trên quan điểm kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung, thay thế những quy định không còn phù hợp; hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản trên cơ sở bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ chuyển nhượng, các bên có liên quan, bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản phục vụ cho yêu cầu phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Như đã phân tích và đề cập, pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bên cạnh những ưu điểm, cũng còn có những hạn chế, bất cập gây khó khăn, cản trở cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là những vấn đề pháp lý cần phải được nghiên cứu, đánh giá, qua đó có giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật. Một số vấn đề pháp lý còn hạn chế, bất cập cần có giải pháp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm:
Thứ nhất, quy định khái niệm về kinh doanh bất động sản bảo đảm phản ánh đúng bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản và phân biệt với khái niệm kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, khái niệm kinh doanh bất động sản có thể được sửa đổi theo hướng sau: Kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để đầu tư xây dựng công trình, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Sự phân biệt rõ hành vi kinh doanh bất động sản và hành vi kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ là cơ sở để xây dựng cơ chế pháp lý điều chỉnh phù hợp với từng đối tượng, từng hoạt động kinh doanh cụ thể, trách được tình trạng những hiện tượng, những hoạt động có bản chất, tính chất khác nhau, nhưng lại được điều chỉnh cùng một cơ chế pháp lý. Điều này sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực, hiệu quả và tính khả thi của pháp luật trong thực tiễn.
Thứ hai, quy định cụ thể các tiêu chí xác định phần dự án bất động sản được phép giao dịch chuyển nhượng dự án.
Pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chưa quy định tiêu chí xác định như thế nào là một phần dự án bất động sản. Vì vậy, trong thực tiễn có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau, có thể dẫn đến sự tùy tiện trong thực hiện pháp luật, có thể là mầm mống tiêu cực trong hoạt động chuyển nhượng dự án. Do đó, để các quy định pháp luật được tường minh, rõ ràng, phòng ngừa, ngăn chặn tiêu cực, cũng như sự tùy tiện trong thực hiện pháp luật, cần phải có tiêu chí rõ ràng xác định thế nào là một phần dự án bất động sản được phép chuyển nhượng.
Liên quan đến vấn đề này, Khoản 2, Điều 50, Luật XD 2014 (được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Khoản 9, Điều 1, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
Thứ ba, sửa đổi lại cách quy định về nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Khi xây dựng các quy định về nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, cũng như nguyên tắc trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản riêng, chỉ nên quy định những nguyên tắc mang tính đặc thù trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cũng như nguyên tắc đặc thù trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Còn đối với các nguyên tắc chung trong hoạt động kinh doanh, thương mại thì nên dẫn chiếu tới các quy định hiện hành đã được ban hành để bảo đảm ngắn gọn, xúc tích và tính khoa học trong xây dựng văn bản quy phạm pháp luật.
Thứ tư, đối với nguyên tắc việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh bất động sản quy định tại Khoản 3, Điều 48, Luật KDBĐS 2014, ngoài việc cần phải sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án, cần phải bổ sung quy định về sự chấp thuận của người có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án để bảo đảm bao quát và phù hợp với quy định tại Điều 50, Luật KDBĐS 2014.
Thứ năm, quy định rõ ràng, minh thị trường hợp áp dụng Luật ĐT 2020 trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 50, Luật KDBĐS 2014 (được sửa đổi bổ sung theo quy định tại Điểm b, Khoản Khoản 2, Điều 75, Luật ĐT 2020): “Đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
Đối với dự án chấp thuận nhà đầu tư, Luật ĐT 2020 đã quy định rõ. Tuy nhiên, đối với dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, theo quy định của Luật ĐT 2020 có hai trường hợp được cấp giấy chứng nhận đầu tư đó là: (1) Bắt buộc phải được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài và dự án đầu tư của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 1, Điều 23, Luật ĐT 2020; (2) Cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư theo nhu cầu của nhà đầu tư (không bắt buộc) đối với dự án của nhà đầu tư trong nước, tổ chức có vốn đầu tư ngoài theo Khoản 2, Điều 23, Luật ĐT 2020.
Việc Luật KDBĐS 2014 quy định, đối với dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhưng không xác định rõ dự án bắt buộc phải được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hay dự án mà nhà đầu tư có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc đối tượng áp dụng Luật ĐT 2020, cho nên dễ gây hiểu lầm và có thể có nhiều cách hiểu khác nhau, gây khó khăn trong thực tiễn thực hiện pháp luật. Vì vậy, đối với nội dung này, cần phải được quy định rõ ràng, minh thị hơn để bảo đảm thực hiện pháp luật được thống nhất trong thực tiễn.
Thứ sáu, sửa đổi Mẫu số 13 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ để bảo đảm phù hợp với thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định tại Điểm a, Khoản 2, Điều 50, Luật KDBĐS 2014. Ngoài ra, bổ sung biểu mẫu quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ để bảo thuận lợi trong hoạt động thực tiễn.
Thứ bảy, cần phải có sự quy định thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản giữa quy định tại Khoản 3, Điều 17 Luật KDBĐS 2014 và Khoản 3, Điều 188 Luật ĐĐ 2013 để bảo đảm thuận lợi trong thực tiễn thực hiện pháp luật. Về giải pháp, đối với việc giải quyết mâu thuẫn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, cần quy định theo hướng phù hợp với quy định của Luật ĐĐ 2013 để bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời, đối với nội dung: “Hợp đồng chuyển nhượng dự án, phần dự án đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm” được quy định tại Khoản 3, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, bên cạnh quy định trường hợp “thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm”, cần bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì hợp đồng chuyển nhượng dự án cũng không đồng thời là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc phải sửa đổi Luật ĐĐ 2013 theo hướng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để phù hợp với quy định của Luật KDBĐS 2014. Vì theo quy định Luật ĐĐ 2013 hiện hành thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không phải là chủ thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ tám, hoàn thiện và giải quyết mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng với tổ chức, các nhân có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng phù hợp với quy định của BLDS 2015.
Như trên đã phân tích, một trong những đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản là việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với chuyển giao quyền, nghĩa vụ, lợi ích từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ, lợi ích có liên quan phát sinh từ dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng. Theo quy định của BLDS 2015, đối với việc chuyển giao quyền thì hoàn toàn thuận lợi và không gặp khó khăn. Tuy nhiên, đối với việc chuyển giao nghĩa vụ, thì nghĩa vụ chỉ được chuyển giao khi được bên có quyền chấp thuận (Khoản 1, Điều 370, BLDS 2015). Nghĩa là nếu bên có quyền trong mối quan hệ với bên chuyển nhượng không chấp nhận việc chuyển giao nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng phải thực hiện đối với bên có quyền thì bên chuyển nhượng sẽ không được chuyển giao phần nghĩa vụ này từ cho bên nhận chuyển nhượng.
Trong khi, Khoản 4, 5, Điều 11, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định: Sau khi ký hợp đồng và ít nhất 15 ngày trước ngày bàn giao dự án bên chuyển nhượng dự án phải
Do vậy, về quy trình chuyển nhượng, pháp luật cần quy định theo hướng trước khi được cơ quan người có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, thì bên chuyển nhượng đã phải thông báo và giải quyết các vấn đề liên đến tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan đến dự án để bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể này và phù hợp với quy định của BLDS 2015.
Thứ chín, hoàn thiện các quy định pháp luật về công khai, minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, cũng như công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo hướng việc công khai, minh bạch phải xác định cụ thể các vấn đến sau: Ai có trách nhiệm công khai, nội dung công khai, hình thức công khai, thời điểm công khai, thời hạn công khai, xử lý vi phạm về công khai. Mục đích xác định rõ ràng, cụ thể, đầy đủ các quy định về công khai, minh bạch nhằm tránh tình trạng vận dụng, áp dụng tùy tiện trong việc công khai, tránh nảy sinh tiêu cực trong việc thực hiện pháp luật và bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước trong việc thực hiện các quy định pháp luật về công khai, minh bạch.
3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật là mục tiêu hướng tới khi ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật trong thực tiễn. Cùng với hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam theo tinh thần Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 và Kết luận số 01-KL/TW ngày 04/4/2016 của Bộ Chính trị về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 của Bộ Chính trị Khóa X về Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật cũng được đề cập trong chiến lược hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam (Mục 2, Phần III, Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005).
Ngoài ra, Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương tại Đại hội Khóa XIII cũng xác định:
“Gắn kết chặt chẽ giữa xây dựng pháp luật với tổ chức thi hành pháp luật. Tập trung chỉ đạo quyết liệt, đầu tư hợp lý nguồn lực và các điều kiện để thực hiện tốt các nhiệm vụ nâng cao hiệu lực, hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật, thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật; cải cách thủ tục hành chính; kiện toàn tổ chức, tinh giản hợp lý đầu mối, bỏ cấp trung gian, tinh giảm biên chế. Thúc đẩy xây dựng chính quyền điện tử, tăng cường kết nối, trao đổi thông tin thường xuyên giữa chính quyền các cấp, giữa chính quyền, người dân với doanh nghiệp.”
Như vậy, theo tinh thần nêu trên, xây dựng và hoàn thiện pháp luật, trong đó có pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải gắn liền với nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong thực tiễn. Để thực hiện được điều này, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:
3.1. Nâng cao nhận thức và ý thức thượng tôn pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Nâng cao nhận thức pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là một trong những giải pháp trước tiên và quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Điều này xuất phát từ việc, hành vi thực hiện pháp luật của các chủ thể phụ thuộc vào nhận thức của họ. Nhận thức pháp luật đúng thì thực hiện pháp luật mới bảo đảm đúng được và chỉ khi nhận thức và thực hiện pháp luật đúng thì hiệu quả điều chỉnh của pháp luật mới được bảo đảm theo quy định.
Để nâng cao nhận thức pháp luật, cơ quan, người có thẩm quyền cần phải thực hiện có hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho cán bộ, công chức và nhân dân, đặc biệt là tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản với nội dung và hình thức phù hợp với từng loại đối tượng cụ thể. Đây chính là cơ sở để định hướng cho hành vi, xử sự của các chủ thể này khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cũng như giám sát, kiểm soát việc thực hiện pháp luật của các chủ thể có liên quan. Các hoạt động để nâng cao nhận thức pháp luật về chuyển nhượng dự án gồm:
Thứ nhất, tổ chức tập huấn pháp luật cho cán bộ, công chức, đặc biệt là cán bộ, công chức trực tiếp thực thi pháp luật về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. Nội dung tập huấn tập trung vào các quy trình, nghiệp vụ cụ thể, gắn với xác định rõ phạm vi, nội dung, trách nhiệm trong việc phân công phối hợp trong thực hiện nhiệm vụ, công vụ có liên quan đến giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, tổ chức tuyên truyền pháp luật cho các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, liên quan đến giao dịch về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong đó, đối với các doanh nghiệp, hợp tác xã đầu tư kinh doanh bất động sản, ngoài việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung, cần phải tập trung vào các quy định pháp luật liên quan đến giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án và các quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa các doanh nghiệp hợp tác xã kinh doanh bất động sản với nhau. Đối với, các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ngoài việc tập trung tuyên truyền các nội dung quy định về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ thể này, cần tập trung vào các quy định liên quan đến chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo quy định của BLDS 2015, các quy định về công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án để các chủ thể này chủ động trong việc tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Thứ ba, nâng cao chất lượng giáo dục, đào tạo trong các cơ sở đào tạo về luật theo hướng khai phóng tư duy, gợi mở phương pháp tiếp cận, phương pháp tư duy pháp lý, trú trọng kiến thức nền tảng, kiến thức kỹ năng về thực hành pháp luật cho người học, người nghiên cứu. Đặc biệt là đề cao tinh thần trách nhiệm, sứ mệnh xã hội của những người được đào tạo về luật.
Ngoài việc nâng cao nhận thức pháp luật, hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật cần phải hướng đến giáo dục ý thức thượng tôn pháp luật cho các tầng lớp nhân dân, đặc biệt là các đối tượng chịu sự điều chỉnh trực tiếp của pháp luật về kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Để thực hiện được điều này, cần phải tuyên truyền để các chủ thể nhận thức được: (1) Hành vi vi phạm pháp luật, hậu quả và trách nhiệm pháp lý của hành vi vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; (2) Xây dựng thói quen “Sống và làm việc theo Hiến pháp và pháp luật”; (3) Ngoài ra, việc xử lý hành vi vi phạm pháp luật cần phải có một chế tài đủ mạnh, đủ sức răn đe và việc xử lý vi phạm phải được thực hiện nghiêm minh, công bằng, công khai và không có ngoại lệ.
3.2. Thực hiện có hiệu quả công tác theo dõi thi hành pháp luật, kiểm tra việc thi hành pháp luật và xử lý văn bản quy phạm pháp luật liên đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Nâng cao nhận thức và ý thức thượng tôn pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là nền tảng, cơ sở để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong thực tiễn. Nhưng để bảo đảm hiệu quả điều chỉnh của pháp luật, ngoài việc nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật, còn phải có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ và khả thi. Đặc biệt là quá trình thực hiện pháp luật cần phải được theo dõi, kiểm tra một cách có hiệu quả và xử lý kịp thời văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để bảo đảm điều kiện cần thiết cho việc thực hiện pháp luật trong thực tiễn.
Thực hiện có hiệu quả công tác theo dõi thi hành pháp luật, kiểm tra việc thi hành pháp luật và xử lý văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì thông qua các hoạt động này, giúp cơ quan, người có thẩm quyền thu thập, kiểm tra và đánh giá các thông tin về việc bảo đảm các điều kiện cho việc thi hành pháp luật như: Việc ban hành văn bản quy định chi tiết liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật, việc sắp xếp, bố trí nhân lực, kinh phí, cơ sở vật chất cho việc thi hành pháp luật..; tình hình tuân thủ pháp luật của cơ quan, người có thẩm quyền về bảo đảm các điều kiện cho việc thi hành pháp luật.
Trên cơ sở thu thập và đánh giá thông tin về thực trạng thi hành pháp luật và tình hình tuân thủ pháp luật phục vụ cho việc thực hiện có hiệu quả pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giúp cơ quan, người có thẩm quyền phát hiện ra những: Mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập, hạn chế, những quy định còn thiếu hoàn thiện trong các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; phát hiện ra những khó khăn, tồn tại, hạn chế trong việc tổ chức thực hiện pháp luật và việc tuân thủ pháp luật của cơ quan, người có thẩm quyền trong việc bảo đảm các điều kiện cho việc thi hành pháp luật trong thực tiễn để từ đó có giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để thực hiện có hiệu quả việc theo dõi thi hành pháp luật, kiểm tra việc thi hành pháp luật và xử lý văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cơ quan, người có thẩm quyền cần phải: (1) Thực hiện tốt việc thu thập thông tin về tình hình thi hành pháp luật và tuân thủ pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; (2) Trên cơ sở kết quả thu thập thông tin, xây dựng kế hoạch theo dõi thi hành pháp luật, kiểm tra thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; (3) Tổ chức thực hiện kế hoạch theo dõi, kiểm tra việc thi hành pháp luật; (4) Tổng hợp kết quả theo dõi, kiểm tra việc thi hành pháp luật; (5) Trên cở sở kết quả theo dõi, kiểm tra việc thi hành pháp luật, có giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc kiến nghị cơ quan, người có thẩm quyền xử lý theo quy định.
3.3. Nâng cao hiệu quả thanh tra, kiểm tra gắn với xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là những nội dung rất quan trọng trong thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là những hoạt động thể hiện sự tác động có tổ chức, có định hướng của cơ quan, người có thẩm quyền trong việc thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm các quy định của pháp luật được thực hiện nghiêm trong thực tiễn đời sống. Vì vậy, đây cũng được coi là một giải pháp rất quan trọng và có ý nghĩa trong việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để thực hiện có hiệu hoạt động thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cơ quan, người có thẩm quyền cần trú trọng các giải pháp sau: (1) Trước khi ban hành chương trình, kế hoạch thanh tra, kiểm tra hàng năm, cần phải thực hiện thu thập thông tin, khảo sát, nắm tình hình thực hiện các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là những khiếu nại, tố cáo, kiến nghị phản ảnh liên quan đến việc thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. (2) Trước khi triển khai thực hiện thanh tra, kiểm tra cần thực hiện tốt công tác chuẩn bị cho cuộc thanh tra, kiểm tra bảo đảm: (i) Các thành viên đoàn nắm rõ quy trình tiến hành đoàn thanh tra, kiểm tra; (ii) nắm rõ các nghiệp vụ về thu thập, xử lý, phân tích đánh giá thông tin, tài liệu trong quá trình thanh tra; (iii) nắm rõ các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của từng thành viên trong đoàn thanh tra, kiểm tra; (iv) nắm rõ các quy định pháp luật về nội dung pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nắm rõ nguyên tắc áp dụng pháp luật và quy trình áp dụng pháp luật để xử lý tình huống pháp lý trong hoạt động thanh tra, kiểm tra. (3) Cần có cơ chế bảo đảm tính độc lập, trung thực và khách quan trong hoạt động thanh tra, kiểm tra, có cơ chế kiểm soát hành vi nhũng nhiễu, tiêu cực trong hoạt động thanh tra, kiểm tra. (4) Bảo đảm các kết luận, kiến nghị về thanh tra, kiểm tra phải được thực hiện một cách nghiêm minh, mọi vi phạm vi phạm pháp luật được phát hiện phải được xử lý kịp thời, đúng quy định của pháp luật.
3.4. Phát huy có hiệu quả cơ chế công khai, minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như đã đề cập là hoạt động không chỉ tác động, ảnh hưởng trực tiếp đến bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, mà còn ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan đến dự án, phần dự án được chuyển nhượng, ảnh hưởng đến việc thực hiện mục tiêu, quy mô, tiến độ của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, công khai, minh bạch hoạt động chuyển nhượng dự án là điều cần thiết, quan trọng, vì đây không chỉ là cơ sở để các cơ quan, tổ chức cá nhân thực hiện quyền giám sát việc thực hiện pháp luật của các bên liên quan đến việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, mà còn là một trong những giải pháp phòng ngừa tham nhũng được quy định tại Mục 2, Chương II Luật PCTN 2018.
Hoạt động giám sát và hiệu quả của hoạt động giám sát của cơ quan, tổ tổ chức, cá nhân sẽ tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì qua giám sát sẽ phát hiện được sai sót trong việc tổ chức thực hiện pháp luật, phát hiện được nhưng sơ hở, những điểm còn thiếu hoàn thiện trong quy định của pháp luật hiện hành, phát hiện được hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể liên quan đến chuyển nhượng dự án. Đây chính là cơ sở để cơ quan, người có thẩm quyền có giải pháp để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, để cơ chế công khai, minh bạch trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phát huy được hiệu quả trong thực tiễn, các quy định về công khai cần phải bảo đảm các nội dung sau: Thứ nhất, xác định rõ đối tượng, nội dung phải công khai minh bạch; Thứ hai, xác định rõ trách nhiệm công khai minh bạch; Thứ ba, xác định rõ hình thức, thời điểm, thời hạn công khai, minh bạch; Thứ tư, xác định rõ việc xử lý vi phạm về công khai minh bạch.
3.5. Đơn giản hóa và nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính trong việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:
Đơn giản hóa thủ tục hành chính là một trong những nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính nhà nước được đề cập tại Mục 2, Phần III, Điều 1 Nghị quyết số 76/NQ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ ban hành Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn 2021 đến 2030. Theo đó, trong giai đoạn từ 2021 đến 2030, nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính là:
“Kiểm soát chặt chẽ việc ban hành các quy định thủ tục hành chính quan đến người dân, doanh nghiệp, bảo đảm thủ tục hành chính mới ban hành phải đơn giản, dễ hiểu, dễ thực hiện, trọng tâm là thủ tục hành chính thuộc các lĩnh vực: Đất đai, xây dựng, đầu tư, bảo hiểm, thuế, hải quan, công an,… và các thủ tục hành chính thuộc các lĩnh vực khác có số lượng, tần suất giao dịch lớn.”
Để thực hiện nhiệm vụ trên, ngoài việc rà soát, đơn giản hóa thủ tục hành chính, theo Nghị quyết còn phải:
“Thường xuyên, kịp thời cập nhật, công khai thủ tục hành chính dưới nhiều hình thức khác nhau, tạo thuận lợi cho người dân, tổ chức tìm hiểu và thực hiện. Vận hành và khai thác có hiệu quả Cơ sở dữ liệu thủ tục hành chính trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Hoàn thành đổi mới thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính theo quy định tại Quyết định số 468/QĐ-TTg ngày 27 tháng 3 năm 2021 của Thủ tướng Chính phủ”.
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với tính chất là một hoạt động đầu tư kinh doanh được phát sinh, thay đổi và chấm dứt trên cơ sở nguyên tắc bình đẳng, tự do ý chí, tự nguyện thỏa thuận, thiện chí hợp tác và trung thực. Bên cạnh đó, do kinh đầu tư kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đối tượng đầu tư kinh doanh là dự án bất động sản chịu sự chi phối và quản lý chặt chẽ về mặt hành chính nhà nước, cho nên khi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản còn phải tuân theo quy tắc quản lý hành chính nhà nước. Xuất phát từ yêu cầu quản lý hành chính nhà nước, việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về: Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, hồ sơ chuyển nhượng, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thời hạn cấp phép chuyển nhượng, thời hạn thực hiện việc chuyển nhượng…..ở một mức độ phù hợp là điều cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc quy định thủ tục hành chính quá chặt chẽ, rườm rà sẽ làm ảnh hưởng đến quyền tự do do kinh doanh, ảnh hưởng đến tính năng động của các chủ thể kinh doanh trong thị trường. Do vậy, yêu cầu đặt ra là phải đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng vẫn bảo đảm yêu cầu quản lý nhà nước, bảo đảm quyền tự do kinh doanh. Thực hiện có hiệu quả điều này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để nâng cao hiệu quả thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cần phải bảo đảm các nội dung sau: (1) Khi bản hành thủ tục hành chỉnh phải rõ về thẩm quyền tiếp nhận thủ tục hành chính, thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính, trách nhiệm phối hợp giải quyết thủ tục hành chính, thành phần hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính, trình tự, thủ tục giải quyết thủ tục hành chính, thời hạn giải quyết thủ tục hành chính, phí, lệ phí giải quyết thủ tục hành chính; (2) Các quy định về thủ tục hành chính phải được công khai, minh bạch để cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan thực hiện và giám sát việc thực hiện của cơ quan, người có thẩm quyền trong có quan nhà nước; (3) Khi tiếp nhận yêu cầu giải quyết thủ tục hành chính, cần phải đề cao trách nhiệm người có thẩm quyền trong việc hướng dẫn, giải thích việc thực hiện thủ tục hành chính, nêu cao trách nhiệm giải trình trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của cơ quan, người có thẩm quyền trong việc giải quyết các thủ tục hành chính; (4) Cần phải có chế tài xử lý nghiêm người có hành vi gây khó khăn, phiền hà trong việc giải quyết thủ tục hành chính; (5) Tiếp tục nghiên cứu ứng dụng thành tựu về khoa học, công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin trong giải quyết thủ tục hành chính, thực hiện giải quyết thủ tục hành chính bằng phương thức trực tuyến để giảm bớt thời gian, chi phí, hạn chế cơ hội nhũng nhiễu của một bộ phận công chức trong thực hiện giải quyết các thủ tục hành chính.
